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米宅 04-20

房价已捅破 3 万 +,一个东北龙头城市最后的倔强!

1

今年的大连楼市,实在有点火。

的确,最近咨询大连的朋友特别多。

上周,我几乎在同一天收到几个朋友发来的同一个问题——

大连二手房成交价普涨 2-3 千,部分热门房源单价甚至涨了近 1 万,客多房少 …… 现在还能买哪里?

难道,大连再现涨价潮?

一直以来,大连都稳坐辽宁省内经济发展水平的头把交椅,和排名第二的老大哥沈阳联手占据了辽宁经济的半边天。

就算放眼整个东北三省,大连的经济排名也是稳稳的名列前茅。

大连不仅是东北经济总量最高的城市,还是东北为数不多人口正增长的城市。

这次,低调的大连楼市终于走上风口浪尖。

对此,我们做了一个决定:

放弃做一个口嗨者,直接飞到大连,人肉调研大连市场。

去看一看大连究竟有多火?

2

其实,大连房价上涨的脚步从来没有停止过。

2016 年,大连整体均价在 1 万左右徘徊。

2018 年,大连均价接近 1.25 万。

2018、2019 年房价持续爬升。

2020 年以后开始加速上涨。

到 2021 年初,大连均价达到 1.6 万。

这个趋势,我想没有争议。

如今的大连,房价捅破 3 万 +,来的比想象中还要快。

我们来看下,现在大连房价较高的几个板块情况。

在大连老城土地供应不断减少的情况下——

一方面,严重的供不应求导致资源最集中的核心地段房价上涨。

比如,中山老城亿达青云天下期房单价 2.6-2.7 万,中山东港招商臻园大户型均价 2.7 万,偏小户型均价已经突破 3 万,中山滨海板块碧桂园桃源带装修 2.7 万。

西岗老城北部的融创一号院,高层带精装达到 2.8 万,户型面积最小 135 平。

再比如,甘井子大坊板块,新希望锦麟玖玺洋房均价已达 3.3-3.6 万,甘井子钻石湾板块,金地保利招商星光照澜高层 2.4 万,洋房 2.7 万。

另一方面,需求外溢带动一些外围板块房价上涨。

最典型的就是距离老城较远的体育新城。

属于大连甘井子区,非限购区,这里 2017、2018 年均价还是一万二三,如今高层带装修单价已经达到 1.8-1.9 万,洋房已经达到 2.1 万。

要注意,脱离老城,大连还有一个特殊的存在,就是高新园区。

近些年发展迅猛、热度很高的高新园区属于产住结合区,相对独立,可以自成一体。

但高新中心板块新房匮乏,仅有的新盘悦泰时光里目前无房,需要等新批次开盘,据说价格要涨。

板块内不错的、带学区的二手房,均价已经达到 3 万。

比如大华锦绣华城,去年上半年二手房价还在 2.3-2.4 万徘徊,如今已经突破 3 万。

旁边另一个小区东方圣克拉,一些小户型已经达到 3.5-3.6 万,大户型普遍也都超过 3 万,整个板块的预期都水涨船高。

大连房价已被占据优质学校和重点资源的两类房源捅破 3 万 +。

重点板块优势已经凸显,板块间的差距正逐渐被拉开。

3

到底是什么力量,在支撑着大连房价的上涨呢?

从城市规划、地铁、土拍等,我们看到了大连的雄心。

大连城市建设正处于拉骨架阶段,城市建设需要资金,近几年大连土拍市场火热,ZF 倾囊放地回血,溢价拍地。

大连接连拍出高价地,遭到各大开发商的哄抢。

这一系列操作,让多个板块的楼面价天花板被打破。

大连全民都在等的高新三发电地块,在高新万达旁,黄金地段,加上华润品质,备受期待。

这块地华润以 21.91 亿元总价摘得,可售楼面价 16582,案名定为华润置地瑞府,是在全球开发的第六座瑞府系产品。

这不仅仅是板块单价的保 3 冲 4,更将是高新中心板块总价门槛的又一次刷新。

东港最后一块住宅用地去年被中海收入囊中,70 年产权、非填海,两个关键词就奠定了地块的稀缺。

可售楼面价 18703,很显然,中海东港也是走豪宅路线,项目放风价高层 3.5 万,洋房 4.2 万,直接打破区域房价天花板。

不久前拿地的龙湖,坊间传闻这次要带来主城学区别墅,从低密以及高端定位来看,面积不会小。

加上旁边的新希望锦麟玖玺,八十中豪宅区即将诞生。

还有今年年初被 9 大开发商争夺的体育新城二期剩余地块,被招商拿下,可售楼面价破万。

如果没错,体育新城房价也要冲 2 万了。

远洋的马栏地块无论从容积率还是配套来看,都很优质,体量不大,去化会比较快,又一个传说中的 3 万 +。

甘西生态科技创新城的 140 超级地块也是未拍先火,超过 140 万方的总建面,将近 77.6 亿元的起拍价,让它一跃成为大连总价地王。

这个巨无霸地块被金地保利合体拿下,未来也有可能捅破板块房价天花板。

2021 年,大连市场注定会涌现一大批热门品质改善盘,市场关注度也会随着这些改善盘的入市而升高。

经过这批高价盘入市,很多版块的价格很有可能被刷新,大连房价格局一定会发生重大改变!

4

那,整个大连都很火吗?

不,大连市场也有冰冷的一面。

要知道,大连当下的住宅存量还是比较高的,去化周期约 22 个月。

一般来说,去化周期 12 个月以上,就是供过于求的市场了。

那这些海量的住宅存量,主要集中在哪里?

没错,就在远离主城的外围新区。

如此天量供应之下,大连大部分远城区何来涨幅?

就拿偏远的旅顺开发区来说,还有单价 6000 多的房子。

你现在看觉得真便宜,可能十年八年以后还是这个价格。

大连的区域分化正在加剧,地段越好、交通越便利、配套越齐全、还有学区的住宅大概率还是会涨也好出手。

所以,不要怕追高优质核心区,特别是限购区,中山、西岗、沙河口和高新园区。

限购就是稀缺,买限购区才是最有价值的。

好的商业配套,好的重点学校,好的医疗等都在限购区,特别是中山、西岗、沙河口三位老大哥核心区域可以重点关注。

大连市内的优质土地愈发稀缺,开发趋于饱和的中西沙卖一块少一块,无论何时,永远是硬通货。

对于高新置业,预算充足一定要选择高新核心区域,也就是高新万达附近,新房或次新房都可以。

从配套的角度看,学区>地铁>商业,其中 " 学区 " 的加持效果最立竿见影。

今年的大连楼市改善盘井喷,如果想换个好房子,今年是一个很好的机会。

买的越早,选择就越多,资源占有就越多。

如果预算不够,达不到改善,也一定要尽量选择和主城接壤的新区,尽量选择具备聚集人口基本条件的区域。

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