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ZAKER房产 04-19

房价 10W+,番禺、黄埔谁先“尝鲜”

经过去年一轮疯狂上涨,广州房价似乎已经进入 10W+ 常态,10W 以上楼盘频频出现,单价直追上北上深。

克而瑞数据显示,今年 2 月份,广州在售新房超过 10W+ 的,就有 10 多个。其中天河 6 个,越秀 3 个,海珠 4 个,荔湾、番禺各 1 个,白云也有 3 个,去年最为火热的黄埔、南沙、增城则一个没有。

小编最近也统计了一下各区上 10 万的吹风楼价,发现这些楼盘主要也还是集中在天河、越秀、海珠、荔湾等几个中央城区。

可以确定,从分布看,广州 10 万 + 的楼盘目前已经走出了珠江新城一隅,向着城市多中心发展,这一点,与广州的城市规划基本相符。

不过需要注意的是,这种延长式分布,目前还尚未到达番禺、黄埔、南沙这些后起区域。

这也并不难理解,老城区虽然地狭人多,但商业、教育、交通等配套更为成熟,后发的番禺、黄埔即使未来可期,离成熟也还尚需时间。

因此,如果现在就急切将黄埔、番禺和天河、海珠等老城区进行价格上的相提并论,那么本身就已失去了公允。笔者认为,让身处第二梯队的黄埔与番禺进行对比,未来谁能先集中进入 10W+ 俱乐部或许更能凸显两个区的在未来的价值。

番禺、黄埔涨到10W+逻辑

在探讨两个区谁能更早进入 10W+ 俱乐部之前,我们首先需要明确,两个区凭什么能涨到 10W+ 的逻辑。

决定一个区域房价的 " 上攻 " 空间,归结起来无非就两点——房产自身价值和周边资源配套,从目前格局看,番禺和黄埔在这两方面,优势都很大。

从去年开始,广州房市就与股市一样,都走出了 " 牛市 " 的味道。

今年 3 月 28 日,番禺越秀和樾府二期连夜开盘,180 套 5 万 -6 万 /㎡多的房源被瞬间抢空,番禺楼市的火爆由此可见一斑。数字显示,在 2020 年,番禺全年成交套数达到 7582 套,仅排在黄埔、南沙和增城之后,是刚需群体置业的热门地带。

与之相对的,是番禺房价的水涨船高。到今年 2 月份时,房子均价已经达到 32627 元 /㎡,在广州 11 区中排在第六,虽然与天河、越秀比起来,相差悬殊,但番禺一些热门板块,如番禺南村万博、汉溪长隆、洛溪已经达到 7-8 万 /㎡。洛溪的星河湾海怡半岛在今年更是挂出了定价 10 万 /㎡的天价,一举打破番禺没有 10W+ 楼盘的历史记录。

2021 年 2 月广州各区房市均价,图 / 散寒苏

黄埔楼市的火热,比起番禺来,有过之而无不及。在去年,黄埔区内的科学城、知识城、老黄埔、长岭居板块先后发力,轮番迎来高涨,在广州各区中,以 20.7% 的上涨幅度排在全市第三,最高房价突破到 6 万 /㎡。与 2015 年知识城一手房 9 千多相比,简直是天上地下。

另外,黄埔的火热还表现在库存告急上。根据去年年末的统计,黄埔新房库存量只有 92.57 万㎡,去化周期只有 4.7 月,紧缺程度仅次于天河。到今年 2 月时,这一数字已经降到了 3 个月。

在教育资源上,两区也都有很好的抓力点。番禺的广州大学城云集了中大、华南理工、华南师范、广工、广大等十多所名校;黄埔则有知识城和科学城,其中知识城落户了西安电子科技大学、广州大学和广东外语外贸大学的研究院、研究生院,就连之前被传得沸沸扬扬的黄埔大学也将加入知识城。

这些高教资源虽不能解决两区中小学学位紧张问题,但却能对周边产业起到输血作用,带动当地经济发展。

交通运输的 " 大干快上 " 能很大程度反映楼市繁荣。作为毗邻天河、海珠、南沙、佛山的番禺,在交通点位上可谓占尽了天时地利。十几年前番禺凭借华南快速和新光快速、地铁三号线等几大交通动脉,就吸引了大量 " 新广们 " 的迁入,将番禺房价推向新高度。

如今更是围绕东西南北四个方向,密集建造了陆、地两维运输线路,仅地铁就多达 7 条,能快速沟通天河、荔湾、海珠、越秀、南沙和佛山。另外,其南大干线开通后,更是能轻松撑起区内广州南站、汉溪长隆、南村万博 CBD、大学城、国际创新城、广汽基地的供血任务。

用 " 星罗棋布,纵横交错 " 来形容黄埔交通规划,再贴切不过,因为根据规划,黄埔未来将会形成 14 条地铁纵贯线,包括 5、6、13、14、21 号等线路,其中 21 号线更是广州东部融合的主动脉,120 公里的时速将快速串联起天河、黄埔、增城 3 个区。

围绕产业,番禺、黄埔也在刷新着自己的名片。

随着南村万博 CBD 建成,番禺商业、就业氛围越来越浓厚。据介绍,包括思科、欢聚时代(YY)、虎牙直播、海大集团、携程、希尔顿、喜来登等一些名企都会落户南村万博,以往一些住在番禺,通勤珠江新城上班的工薪阶层,未来可能有更多地选择机会在家门口上班。

而黄埔 66 条村旧改政策,也给产业优化提供了腾挪空间。借助这一东风,黄埔正围绕着生物科技、集成电路、汽车制造、绿色能源、高端装备、美妆大健康等多个产业生态谋篇布局。据统计,目前黄埔科技创新企业已经突破 2 万家,国际高新技术企业超过 2100 家;上市企业更是达到 53 家。

得益于产业优化,近两年,两区的 GDP 排名也在稳步上升。根据广州发布的政府工作报告显示,去年黄埔 GDP 在全市 11 区中名列第二,番禺则排在越秀之后,名列第四,增速远超四个老城区。

可以说,作为广州城市发展新引擎,两区无论是在政策、产业还是配套资源上,都有上涨到 10W+ 的基础,即便如今被约谈或调控,但因为核心价值并没有改变,突破 10W+ 也只是时间周期的长短而已。

上 10W,番禺 VS 黄埔,谁能先人一步?

相比两个区能不能上 10W,笔者其实更关心谁能先集中登上 10W+ 高位。 毕竟能买这么高房价的,也只有非刚需的投资群体了,时间对于他们来说,才是真正的财富,所以周期短,才是他们关注的点。

站在这种视角上看,笔者认为番禺房价应该能先黄埔一步,集中冲上 10W+。原因有这么以下几个:

一是从地理区位上看,番禺楼盘的地段优势更加明显,与市中心和南沙联系更为紧密,这从黄埔是副中心,而番禺楼盘集中地——广州大学城、长隆、大石、洛溪、南村被划入主城区的定位就不难看出。

另外,从南村万博到珠江新城,已开通的 3 号线只需 30 分钟,并且另有多条主干道与中心多区连接。而黄埔除鱼珠片区外,其他楼盘板块如知识城、科学城,通勤到中心城区都远远超过 30 分钟。

二是相比番禺,黄埔的城市配套并没有那么成熟。就高教和人才资源来看,广州大学城已建成多年,设施完善。而黄埔知识城许多院校、研究所却是才刚刚落地不久,周边配套的完善,还需花费些时间。

在人才培养规模上,番禺就更占优势。大学城拥有十多所重点院校,黄埔知识城大部分只是分校,而且是研究生分校,体量更小,远远比不上大学城研究生 + 本科生的规模。

三是在房子均价上,番禺比黄埔略高一点。番禺目前在售的洛溪星河湾海怡半岛已经突破 10W,周边其他 6-8 万售价的板块也有不少。反观黄埔,目前最高只有 6 万左右,在政府指导价下,黄埔楼盘价格短时间内估计很难反超番禺突破 10W。

四是虽然目前黄埔去化周期相对较短,但随着黄埔 66 条旧改村落改造完成,将会释放大量楼盘,现在所拥有的稀缺优势将不复存在。而番禺去化周期虽然更长,但旧改和新住宅用地并不多,临近南村万博板块的旧改目前只有里仁洞村。未来,随着中央城区刚需向番禺外溢,去化周期或将进一步缩短。

综上所述,番禺无论是区位交通,还是产业、教育资源,以及稀缺性和房子,都比黄埔区有更有可能冲破 10W+ 天花板。

房价上涨对刚需虽并不友好,不过城市化发展过程中,优质资源受追捧,是不会改变难以改变的定理。只要市场保持理性,不盲目炒作,价格上涨对于经济发展还是有相当好处的。

话说番禺和黄埔,你更看好谁?

出品 / ZAKER 房产

文 / 临川

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