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3 月,哈尔滨二手房成交近 1.7 万套!冰城楼市调查: 投资客难见,刚需、校区房成“支点”

ZAKER 哈尔滨记者 李赫

" 您好,第一次来看房么?我给您介绍一下我家的新楼盘 "、" 你家的房子还卖么?我有一个客户想看看咱家的二手房 "…… 目前哈尔滨楼市逐渐回暖,主城区新楼盘和二手房市场购房者身影日浙增多。

市不动产登记事务交易中心统计:2020 年第一季度,其业务受理量 3.4036 万件,办结证书证明(不动产证、不动产登记证明)3.1639 万本;相比之下,2021 年第一季度相关业务量均翻了一番,其中业务受理量 8.9786 万件,办结证书证明 7.0756 万本。这组数据,直观反映出今年首季度冰城楼市活跃度。

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4 月 16 日,国家统计局发布了 "2021 年 3 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况 " 统计数据,哈尔滨新建商品住宅销售价格环比上涨 0.3%,同比上涨 0.3%;二手住宅销售价格环比上涨 0.4%,同比下降 3.5%。记者走访且采访多位房屋中介后发现,目前购房者以刚需者和校区房用户为主,购房者在置业时更趋于理性,在市场上很难看到投资客身影。

新房分销渠道多元化,争抢今年第一口蛋糕

今年,群力西区、哈西、哈尔滨新区各房企采取中介售 " 零中介费特价一手房 "、新媒体 " 抖音快手买房返现金 " 等多渠道分销售房,打破了新房以售楼处为主的传统销售模式。营销终端争抢潜在购房者一手登记信息的竞争,也更趋激烈。

" 太可怕了!刚从售楼处出来,立即有十余位大爷大妈级的‘拉客团’拿着房产宣传册一拥而上,要领我去其它售楼处看房,有人直接拽住了我的衣服。" 张女士最近跟朋友去群力西区某楼盘看房,最终在售楼处保安 " 掩护 " 下才开车离开。不过,那天她的车还没开出一条街,就接到了附近另一个售楼处打来的推介电话——她放在车上的挪车电话被泄露了。

拉客 " 大爷大妈 " 的数量,从侧面反映出售楼竞争的激烈度。一位房企销售人员解释:群西地区楼盘相对集中,销售团队付费给带看的大爷大妈,是为了第一时间争取购房者在售楼处登记一手看房信息,这也是在维护售楼处的售房 " 正统 " 地位,并 " 抗衡 " 其他分销渠道带来竞争压力。

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以哈西某楼盘为例,开发商对售楼处、中介机构、网络主播分别给出了 3 种价格。该楼盘一套 2 室精装修房,售楼处价格约 135 万元,二手中介机构 " 零中介费 " 约为 130 万元,网络主播活动价为 130 万元返 1.5 万元现金。

该房企销售团队主管告诉记者,此前很多购房者都在观望,年后疫情管控放开后,各楼盘都急切想吃下首批购房者这块蛋糕。但如何吸引购房者购房?价格依旧是渠道拉客的重要手段。

降价哪儿那么直白!背后其实有 " 规则 "

上述销售主管坦言,房企降价,潜在购房者会联想到楼盘品质问题,已购房业主也会产生不满情绪," 去年冬天江北新区有一家房企降价售房,已购房业主就拉条幅抗议。这个楼盘销售,受到这事影响很大。"

房企不采取降价 " 杀手锏 ",需要直面业绩、指标、开发成本开销,以及竞品冲击带来的持续考验。" 事实上,本地大部分楼盘不会公然降价销售,大家把优惠放在不同的渠道上,总体价格差距不会太明显。售楼处价格看似比其他渠道价格贵,但售楼处经常会推出促销和特价房活动,这样价格就与其他分销渠道形成竞争力。但这需要碰,赶上就合适。"

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想买房有实惠,有什么途径?一运营房地产自媒体抖音号主小飞认为 " 货比三家 " 很关键,选择相同的楼盘,在不同的销售端进行比对," 简单来说,就是不管是售楼处、房屋中介还是自媒体号,哪家算出的房价便宜就去哪里买。" 小飞提醒,在不同的销售渠道看房时,一定不要留下自身信息资料,可带亲属朋友一起看房帮忙 " 掩护 ",在了解各渠道优惠政策后购房置业," 有些房企内部规定认定购房者凭一手看房信息。比如,有人在售楼处登记了他的一手购房信息,然后发现自媒体渠道比售楼处还便宜,但他已经归属于售楼处潜在客户,无法享受自媒体渠道给予的优惠政策。"

基层销售终端,各房企之间展开激烈的售房竞争。"3 月份购房者数量明显增多,但楼市行情已不复疫情前的 2019 年。" 哈西一置业顾问介绍,一位客户在哈西和群西购房之间摇摆不定,在她紧密沟通中,客户最终选择在她所售楼盘置业。那天,客户在下班之后才能来交定金,她和公司财务就一直守到客户晚上 9 点多,而这并非个例," 这个月晚上来交钱的客户大约四五组了,客户没来,我们就不下班,不敢有丝毫掉以轻心。2 年前可不是这样。"

易居房产数据显示,3 月份哈尔滨六主城区商品房供应 1.7608 万套,面积 176.77 万平方米;成交商品房 4937 套,成交面积 48.83 万平方米——商品房供求比为 3.62:1。这其中,商品房供应量最高为松北区,其次为香坊区;成交量最高为松北区,其他区域成交量也同比去年实现大幅回升。

二手房市场:刚需、学区房"",少见投资客身影

新房市场只能反映部分楼盘情况。业界普遍认为,二手房市场才是楼市的晴雨表。哈尔滨市不动产登记事务交易中心统计,今年 3 月份,哈尔滨二手房成交近 1.7 万套,交易金额 106 余亿元,面积约 142 万平方米(去年此期间,楼市处于疫情管控期内,几乎没有交易量)。

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今年进入 3 月,封闭小区陆续开放,房屋中介经纪人可带人看房,二手房市场开始逐步复苏。贝壳平台德祐地产群力店负责人张经理介绍,群力地区二手房均价与 2020 年近乎持平,购房者多为刚需,两居室户型卖的最好,价格小幅微涨;大三居和洋房需求量下降,价格微降," 此前,汇锦香槟湾一套两居户型大概卖 125 万元左右,近期挂牌价 140 万元,上周成交了,售价 137 万元。而这个小区 3 居的房价格,相比去年底新一疫情前的价格,降低了 10 万元左右。"

采访中,多位本地房屋中介经纪人表示,目前市场上很难找到投资客身影," 我认识几个投资客认为哈西的楼市已经到了顶点,出于买涨不买跌的心理,正在观望。目前购房者为刚需置业者,有人结婚买房,有人为了落户买房,有人选择好环境改善买房,也有人卖了老城区房子选择在商圈买房 …… 他们更多的考虑是:房子适不适合自己住,每个月要还多少贷款,而不是考虑房子以后能升值多少钱。"

南岗、香坊多为经纪人表示,学区房确尤为火热。香坊骄阳地产一中介经纪人小李告诉记者,受上学政策影响,中北春城三期的学区房价格已达到历年来峰值," 上个月成交一套老房子,使用面积只有 20 多平方米,卖了 60 万,均价 3 万元。而且,只挂了 4 天就卖出去了。"

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行业专家表示,冰城二手房成交旺季往往集中在 3 至 6 月份。目前,房企多渠道分销冲业绩、部分二手房房主降价卖房、以及疫情管控期购房需求 " 积压 " 等多方因素,使得当前哈尔滨楼市回暖态势明显。但冰城楼市是否已走出低迷态势,仍需再观察一季度,证明是否 " 后劲十足 "。

独家权威 ""说:主城区 3 月二手房交易,这些小区活跃

近日,记者接连走访城区 9 家不动产交易分中心,梳理出各片区当前最真实的交易状态。

一、市不动产登记中心群力分中心:每天办件业务 60 至 70 件,其中二手房成交量 30 至 35 套。省公务员小区、民生尚都小区、群力新苑小区交易量活跃。

二、市不动产登记中心哈西分中心:每天办件业务 200 左右件,二手房成交量 70 多套。哈西大部分小区涵盖学区,溪树庭院小区交易量活跃。3 月份办件业务已恢复到 2020 年疫情开始之前水平。

三、市不动产登记中心南岗分中心:每天办件 200 余件,二手房交易量 100 套左右。该区域二手房交易量为全市各中心最多。南岗区校区较多,热门校区涵盖继红、花园、附小、铁岭、清滨等小学。其中,清滨花园、状元府小区交易量活跃。本着就近上班需求,医大一、二、四医院,工大、理工、黑大、医科大学等学校附近房产交易量可观。

四、市不动产登记中心道里分中心:每天办件 200 件左右,二手房交易量为 50 至 70 套。道里交易分中心片区以老旧小区居多,其中民安、康安、地德里小区交易量活跃。经纬小学、新阳小学、爱建小学学区房交易量可观。爱建和沿江一带改善型住房存量房较多,交易量低迷。

五、市不动产登记中心松北分中心,每天办件 100 件左右,二手房交易量为 10 套左右。该中心业务受理范围涵盖松北区 730 多平方公里,该区域一手房交易量活跃。二手房主要体现在校区房交易量,主要集中在世茂大道沿线,其中世纪花园交易量相对频繁。成交二手房两居室户型居多,在此区域置业人员多为省内其他地市县置业者,购房者多为非首套住房,刚购房者较少。

六、市不动产登记中心道外一分中心:每天办件 70 件左右,二手房交易量约 10 套。该区域为传统老道外,多为老旧小区,房产性价比高,在此区域购房多为刚需在哈置业,或为继承。

七、市不动产登记中心道外二分中心:每天办件 150 件左右,二手房交易量约为 30 套左右。该区域为传统老太平区域。先锋小区、和平小区、红平小区交易量活跃。在此区域买房刚需者多,改善购房者数量较小,购房者多为外地在此置业,50 平方米至 60 平方米户型交易量居多。

八、市不动产登记中心香坊一分中心:每天办件 170 件左右,二手房成交量 80 套左右。该区域传统动力、三合路区域,二手房交易量相对平稳。

九、市不动产登记中心香坊二分中心:每年办件 70 至 80 件,较疫情之前二手房成交量上升。该区域为教育试点,内含风华小学校、中山路小校、王兆新村小学校。该区域小户型交易量活跃,大户型交易量较低。

编辑 戴月

值班主编 王坤

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