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ZAKER房产 04-14

黄埔学位房爆雷了,这还只是个开始

这两天,广州的家长多少有些意难平。

先是黄埔大戏,万科城市之光华附变文冲?官方辟谣,引进文冲小学是谣传;后是天河的学位续集,天河招生政策出炉,敲定了几所名校的就读范围。

每年四月,招生政策的公布,变成了心照不宣的学位房大考。直升、摇号、不在招生范围,成为学位房的试金石,教育和房子,一次踩中两个热点,能不能读,读哪里?花高价买的学位房保险吗?学位房到底该怎么挑?

学位试金石

在讲学位房问题之前,先科普一个选学位房的技巧,按照此前教育局巡视员的口径,户数/学位比为4:1的时候能够保证入读

参考上面 " 户数 / 学位比为 4:1" 的标准来分析,会发现广氮片区的学位,其实埋了很大的雷。

来源:广州房产

资料显示天健上城,总户数 1463 户;天河壹品,规划总户数 1600 户;阳华国花苑,总户数 1899 户;金地峯睿,总户数 504 户;广氮花园,4428 户。该片区总户数为 9894 户,按照每户 3.2 人来算,未来这里的人口居住总数将是 3~4 万人。

而广氮片区的规划,只有两个学校,一个是今年招生的清华附中湾区学校,还有一个九年一贯制的公立学校。

图说:广氮片区学校分布

从官宣的细则看,清华附中湾区学校(筹)小学部只有 4 个班的规模,提供学位 180 个,广氮片区内的户数 / 学位比远远超标。

清华附中学位不够,如何保证教育公平?

摇号,小学采取划范围摇号,初中全区摇号,没摇到的,就近读读泰安小学 / 泰安中学。清华附中的落地,给广氮片区的二手房价直接从 4 万拉升到 7 万 / 平,名校溢价多出的 300 万,全部赌在名校学位上,摇号中签的几率有多大?摇得上就是清华附中,摇不上就读泰安小学,教育水平和心理落差,怕是有些难以承受。

期待已久的名校落了空,除了天河还有黄埔。

大壮名城总规划 1928 户,按九年一贯制的学校预计提供 36 个班。但是实际情况是,新学校的一年级大约能提供 180 个学位,由小区业主和回迁村民共同入读。

开发商掉链子,并没有提前为购房业主进行开户备案,导致教育局在前期排查中只统计了村户籍,新学校开班数量不够,部分今年交楼的业主,可能面临无法入学的困境。

图说:大壮名城学校规划

在这起爆雷事件中,无法就读的 A6-A9 的业主共有 792 户,一年级适龄儿童就有 88 个,学位配比 4.4:1,刚刚过线。

再比如,实地常春藤,规划 1.5 万户,但开元学校小学部只规划了 36 班。 随着后面几期的业主收楼入住,学位户配比大约为 9:1。

广州学位预警有多严重

实际上,近两年广州的学位房爆雷屡屡频发。

西边荔湾,去年集体爆雷,几个楼盘出现因学位不足,而被派到其他学校的情况;东边的黄埔,相继爆出过名校踏空、学位不足、无法就读等问题;南边的番禺,在开学前夜发布学位预警,称番禺区内学位吃紧,32 个学校招生地段调整;同一房产六年内只安排 1 名地段生入读。

图说:以上楼盘曾经历或正在经历学位维权事件

各区都在学位预警,尤其是新楼盘,风险更大。

爆雷的原因是学位缺口

今年,广州市教育局在面对人大代表的咨询时,坦承义务教育阶段小学学位供给缺口约为三分之一小学公办学位与民办学位比例为 2:1。

目前全市的基础教育公办学位只能保证三分之二的入学需求,剩下三分之一需要民办教育来补充。也就是说,100就有30个孩子无法就读公办小学

广州市目前有均等的教育机会,但是不能保证均等的教育条件。一个不争的事实,广州的学位预警已经开始显现,在新房扎堆的区域,学位不确定因素更多。

人多配套跟不上

学位房的根本原因是供需比例,人口多、学位少的区域,必然爆雷。

此前,国家统计局发布《2020 年广州市国民经济和社会发展统计公报》,数据显示,2020 年年末户籍人口 985.11 万人,其中,户籍出生人口 14.86 万人

图说:以上数据来自国家统计局

从常住人口增长情况可以发现,其实近几年来看广州人口每年都在增加。户籍出生人数在增加, 而可提供的学位没有明显增长,根据教育统计手册给出的数据,2018 年的实际入学人数,更是超过了 20 万。

人口激增导致的学位缺口,至少到 2030 年之后,学位需求才会有所缓和。可以预测,2025 年以前,广州小学学位的需求竞争依然会很激烈,甚至部分区域在业主收楼后,学位问题还将持续爆雷。

广州哪些地方可能会爆雷

前面我们说,新房学位容易爆雷,原因是老城区的配套相对成熟,没有可供开发的地,人口总数也比较固定,因此,老城区的学校配套是确定的,广钢新城学位爆雷,逻辑就是在老城区盖了新房子,凭空增加了人口密度,而区域内配建的新学校还未落成,业主在收楼后,会有阵痛期是必然的。

同理,黄埔学位的情况也是一样。

2020 年黄埔区现有人口已达 140 万人,从人口结构来看,黄埔区 18 岁以下的户籍人口比重在各区中最大。也就是说,黄埔区容纳的大部都是新广州人和他们的后代,这也侧面说明,教育竞争大。

可以不夸张地说,黄埔区对于教育资源需求的紧迫程度是超过其他区。

按照广州市国土空间总体规划,到 2035 年广州实现常住人口将增长至 2000 万。届时,新增的人口应该有一个区域接纳他们,黄埔区从产业结构和吸引力来说,对人才的吸附力是最大的,一部分人会随着产业迁移到黄埔区。

黄埔,必然会经历一个人口快速增长的时期。

在黄埔楼市火热的背后,大量的人涌入进来,基本的配套设施建成需要时间,未来收楼后,交通问题和教育缺口是必然的。

既然,广州学位缺口已经不容忽视,在买房时怎么判断?

1、在老城区买体量大的新楼盘,需要警惕学位缺口。荔湾区的名校资源是一块招牌,新建小区全都去分一杯羹自然不够,名校得跟小区配建学校搭配着用,学位有保底,才香。

2、选新区看人口,热门板块警惕学位不够,人口密度大的区域,如长岭居、科学城、要留意学校配比。当黄埔饱和后,外溢到离黄埔最近的新塘,也会有一定的潜在风险。

3、考虑学位的家长,不妨多考虑一下老城区的二手学位房,哪怕,教育政策不能确保就近入学,在学校云集的地方,摇号中签的概率也更大。

出品 /ZAKER 房产

文 / 真意

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