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中新经纬 04-12

剖析世茂股份新战略:逐鹿行业下半场 商业地产迎来收获期

中新经纬客户端 4 月 12 日电 ( 余妍辰 ) 作为 A 股上市企业中为数不多的商业地产企业,世茂股份在近日公布了 2020 年的业绩情况,这份年报有喜有忧:喜的是销售额完成全年目标,毛利率维持在行业高位;忧的是营收与 2019 年持平,净利润有所下滑。但众所周知,房企的营收、利润指标反映的是 1-2 年前的销售情况,销售额才是企业未来业绩的晴雨图。2021 年,是世茂股份 "600823" 战略 Flag 立下后的执行元年,其表态:全年销售额增长 40%、商业运营增长 30%。

规模增长停滞数年的世茂股份,为什么选择开始发力?高增长策略又能否奏效?地产、商业双轮驱动,世茂股份的优势在哪里?该如何克服商业地产投入周期长、回报慢的难题?接下来,就让我们解析一下世茂股份的底色。

低迷发展数年后渐回正轨

回顾过往数年的发展,世茂股份的业绩增长并不快,规模扩张偏向保守。2015 年 -2019 年,公司分别实现签约额年复合增长率约 8.4%。要知道,这几年的房地产市场可谓十分火热,不少房企都抓住机会,将规模迅速做大。

市场不禁要问:在房地产市场进入下半场、" 三道红线 " 等监管政策相继落地的背景下,世茂股份制定的新战略是否是不合时宜?

客观讲,如果仅仅依据市场环境而判断企业未来的成长性,总是容易打脸。万科曾喊出 " 白银时代 "" 活下去 " 等广为流传的预判性口号,但在今年 3 月底举行的 2020 年业绩会上,万科董事会主席郁亮称,家电行业在 2007 年已逐渐饱和,但经过残酷洗牌,存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔,都凭借着好产品、好服务以及经营管理赢得了市场。这说明,即使行业进入存量竞争时代,优秀企业依然有机会。

世茂股份的母公司世茂集团就是一个例子,从 2016 年起,世茂集团的业绩大幅起跳,销售额从 2016 年的 681.2 亿元快速增长至 2020 年 3003 亿元,营收从 592.86 亿元增长至 1353.5 亿元,重回行业前十。

世茂股份也并非典型性房地产公司,带有浓厚的商业地产色彩,而随着房地产行业竞争加剧,与房地产开发关联度高的商业地产业态,成为不少房企争抢的香饽饽。国内消费市场的壮大,也给了商业地产提供了广阔的发展前景。

如今,这个细分行业已进入加速发展阶段。以万象城品牌在商业地产立稳脚跟的华润置地,截至 2019 年底,已在全国拥有 61 个已开业购物中心,全年租金收入达 91.5 亿元,同比增长 33.4%。另有写字楼和酒店收入达 28.8 亿元。近些发力建设吾悦广场的新城控股,截至 2019 年底,已经累计开业运营 63 座吾悦广场,租金及管理费收入 40.69 亿元,同比增长 92.28%。正因为如此,世茂股份在 2020 年制定了 "600823" 战略。

不过,由于营收、利润等指标具有滞后性,2020 年世茂股份实现营收 217.05 亿元,同比增长 1.19%;受疫情影响,归属于上市公司股东净利润 15.50 亿元,同比下滑 36.20%。综合毛利率达到 35.35%,则继续保持业内较高水平。

在给予租户各类纾困扶持及租费减免约 1 亿元的情况下,世茂股份全年实现租金、物管费收入约 11.49 亿元,与 2019 年基本持平;销售签约 272 亿元,同比增长 11%,完成全年目标。

在 2020 年度业绩发布会上,世茂股份管理层表示,归母净利润虽有下降,但剔除评估增值的影响后该指标只下降约 1.5 亿元。这 1.5 亿元的下降,又主要是由于合作开发的项目数量增多,致使少数股东权益较往年略有提升。

管理层认为,收入具有递延性,2020 年入账项目反映的是 2018、2019 年的销售情况,由于这两年的增速相对较低,收入就只呈现出微幅增长。从当前的增速看,业绩向好的情况会逐渐在营收等指标有所体现。

高增长有基础也有隐忧

世茂股份走的是双轮驱动模式,要用地产销售与商业运营两条腿走路,在中国消费市场规模持续爆发的情况下,商业地产的发展颇受裨益,当世茂商业地产的链条快速滚动后,地产销售自然会有提升。

2021 年,公司制定了销售增长 40%、商业运营增长 30% 的目标。40% 的销售增速,在行业内已经非常高,世茂股份之所以能敢设定这一目标,除了 2020 年基数较低以外,也与其坚持在高等级城市布局的策略密切有关。

世茂股份开发的项目都处于核心战略布局的城市,在建拟建面积约 2042 万平方米,能够满足未来 2-3 年的开发运营需求。这些土储中,二线及以上城市占到了近七成,避开了三四线城市市场增长低迷的现状," 抗风险 "" 强溢价 " 能力突出。这一点,从 2020 年公司销售均价同比大增 27%,均价突破 2.5 万元 / 平方米就可以看出来。

商业运营增长 30% 的目标,又该如何实现呢?

相比于逐渐壮大的后起之秀,世茂股份的规模优势不太突出。但对比可以发现,不少商业地产公司的产品线相对单一,没有形成一个产品阶梯,试图通过 " 一招鲜 " 吃遍整个市场。相反,世茂股份选择了多元化路径,拥有商场、写字楼、主题乐园等多个业务条线,构筑成一个完整的生态圈。

年报称,在零售商业物业方面,公司产品阵营中不仅有能够迎合区域性消费需求的世茂广场,也有能满足社区配套消费需求的世茂 52 型产品,还有融合城市内核与现代潮流,打造城市文化名片的 " 宽厚 " 系列文化商街。

世茂股份还瞄准高端写字楼市场。深圳前海世茂大厦 2020 年入市,全年签约面积、签约速率和去化量均领跑前海片区,八成的租户是来自 TMT、专业服务和金融行业。长沙世茂环球金融中心 2020 年二季度入市,受到国内外众多知名企业青睐,落定地区总部。此外,上海世茂精灵之城主题乐园二期蓝精灵乐园在 2020 年 5 月开业后的客流与销售表现均突破预期。

世茂股份管理层认为,按照商业运营增长 30% 的目标,今年的租赁经营收入将超过 15 亿元。这主要通过三个方面实现,一是受市场回暖和去年低基数的影响,今年在营零售商业物业将实现 10% 到 15% 的增长;二是深圳前海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心的出租率有望提升至 80% 以上;三是成都、厦门、杭州的世茂广场项目将相继入市,进一步助推租金收入增长。

不过,也需要注意的是,多元业务的培育与发展涉及对合作方式和盈利模式的探索,需要时间和经验的积累,并不会一蹴而就。而受市场环境、合作方、竞争对手等多方影响,推进过程中会存在一些不确定性。

" 三结合 " 策略能否奏效?

商业地产的前景虽被看好,但并非全无疼点。国内的一些房企之所以能够快速崛起,很重要的一个原因是高周转,尤以闽系地产最受关注。但世茂既不是典型性闽系房企,商业地产的特性也注定它很难遵循快周转模式,如何克服商业地产投入周期长、回报慢等缺点,是行业面临的一个共性问题。

其实,外界从世茂股份 2020 年年报以及管理层的讲话可以看出,地产、商业双轮驱动的世茂股份抡出的是 " 三板斧 ",即长短结合、快慢结合、轻重结合,试图为行业探索一套应对之策。

所谓的长短结合," 长 " 指的是商办物业长周期的开发与运营," 短 " 指的是销售物业短平快的开发模式。该策略下,世茂股份一方面通过拿地、建设、销售、交付一整套快周转模式,抢抓城市化进程的红利;另一方面,紧跟消费升级与时尚潮流,在城市内开发、运营大型商业及办公物业,为消费者提供优质服务,抢夺未来市场。

快慢结合,即一方面凭借销售物业高效的传统打法提升资金使用效率,另一方面要以匠心精神去钻研打磨行业精品。例如,世茂当前重点打造的深圳世茂深港国际中心与珠海港珠澳口岸城,是两个包含住宅、公寓、商场、写字楼、酒店、会议中心、文化中心等多种业态的超大型城市综合体,建成后将分别是深圳与珠海的城市名片。随着项目相继开售,不仅提振了世茂股份的业绩,也进一步扩充公司在高端项目中的份额。

" 轻重结合 " 就是一方面以重资产模式持有并运营位于高能级城市核心区位的优质资产,为公司带来源源不断的现金流,另一方面则以轻资产输出服务的形式,实现公司多样化产品、全链条覆盖的综合运营管理能力的价值兑现。截至 2020 年末,世茂股份已经签订 6 个轻资产输出项目,其中 4 个为商业项目,2 个为主题娱乐项目。公司还成立了 "MWORKS" 品牌,将以此为平台大力拓展智慧生态办公全场景服务。此外,由于业务划分的原因,世茂集团权属的商业项目也是由其提供轻资产管理。

管理层透露,目前还有一些轻资产管理项目正在洽谈,世茂集团也不断向其输送项目。特别是在轻资产的商业运营管理上,未来会重点投入。

背靠大树好乘凉

" 世茂股份的商业有多强,就决定了世茂集团的商业有多强。" 业绩发布会上,世茂股份管理层如此形容公司与大股东世茂集团的关系。

在外界看来,"600823" 战略的提出,既是大股东的要求,也有大股东在背后给予的勇气。作为世茂集团大飞机战略中的重要一翼,世茂股份肩负着发展商娱板块的重任,而集团正在从资源、业务、技术、管理等多个维度赋能世茂股份。

今年 1-2 月份,世茂股份分别在杭州江干区、长沙芙蓉区以底价拿得两块商住土地,这两块地不仅位于核心城市的核心区域,未来的利润空间也相当可期。

世茂集团董事局副主席、总裁;世茂股份董事许世坛就在业绩会上表示," 集团今年拿地比较谨慎,整个一季度的拿地数量不足 10 块,但世茂股份就拿了 2 块,而且利润空间较大。世茂股份既可以通过 TOD、城市综合体、商业运营等优势获地,集团肯定也会对世茂股份给予很大的支持力度,比如,集团会与地方政府进行沟通,在获取项目对世茂股份进行赋能。"

自房企融资 " 三道红线 " 出台以来,稳健经营成为行业共识,一些踩线房企也调整发展策略,以满足监管要求。

反观世茂股份,正因为过往多年没有激进发展,财务底色一直维持稳健。年报显示,世茂股份的综合融资成本控制在 5.47%,持续处于行业较低水平。追溯过往三年," 三道红线 " 回测均为绿档达标。评级方面,连续多年维持 AAA 主体信用评级。

常年维持低位的负债水平,为 "600823" 战略的实现提供了想象空间。中信证券在一份研报中称,世茂股份的负债率与融资成本都处于业内较低的水平,公司资产负债表有显著提升发展的现实基础。

世茂股份管理层判断," 三道红线 "、房贷集中度以及集中供地政策的相继出台,从供需两端对房地产行业实施了深化调控,形成监管政策闭环,但不会对市场环境与行业格局产生较大影响。因此,对未来战略目标的实现,公司会全力以赴,如果市场环境发生很大改变,不排除适时调整目标的可能。管理层强调,2021 年既定的战略目标不会发生变化。 ( 中新经纬 APP )

作者:王永乐

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