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观察者网 04-08

集中供地还没入市,这两家央企已经“杀疯了”

(文 / 张志峰 编辑 / 马媛媛)距离自然资源部发布住宅用地供应分类调控文件,要求重点城市供地实现 " 两集中 " 一个月后,已经有 15 个城市陆续公布了宅地集中出让细则。

集中供地入市之前,面对着即将来临的土地市场巨大变革,大房企在热点城市的土地争夺愈发激烈。

4 月 6 日,西安市西咸新区 5 宗住宅用地竞拍。其中,作为明星地块的沣西新城一宗 115 亩住宅用地历经 139 轮报价,溢价率 225.8% 达到 " 熔断价格 "22.508 亿元,后触发摇号机制,引起市场关注。

据了解,参与该宗地的竞买人一共有 58 家企业,按照每家企业需提前缴纳 6.91 亿元竞买保证金测算,该宗地共锁定资金 400.664 亿元。

而这只是土拍市场的冰山一角,根据中原地产统计数据,截至 4 月 6 日,2021 年房企拿地热情空前高涨,出让土地收入过百亿的城市有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等 22 个,50 大热点城市土地出让总额高达 7136.5 亿。

同时,热点城市土地成交溢价率也非常高,其中芜湖市出让土地面积翻倍,达到 190 万平米,平均溢价率超过 100%,其他如徐州、盐城、淮安、金华等多个城市溢价率超过 50%。

" 不差钱 " 的中海和华润

与往年不同,今年土拍市场凭借的不仅仅是房企综合实力,还要看 " 运气 "。而这个 " 运气 " 是可以拿钱买的。

回到上文提到的西安沣西新城地块,相当于共有 58 个号,近 7 亿元获取一个摇号资格,中签率低至 1.7%。

值得注意的是,1.7% 中签率只是相对于普通 " 运动员 " 而言。和去年沪深等地买房摇号乱象一样,多找几个亲戚一起认筹、一起参与摇号,中奖率自然就会高一些。地产商们对于这一套路早已熟稔。

不同的是,参与本次土地摇号需要全额缴纳竞买保证金,也就是说,你有多少个 7 亿元,就有多少个 1.7% 的中签率。

结果可想而知," 不差钱 " 的中海和华润一口气拿出资金 304 亿元,来争抢这块 22.5 亿封顶的土地,各自中签率均超过了三分之一。其中,中海以 165.8 亿元注册了 24 个 " 小号 ",华润 138.2 亿元注册了 20 个 " 小号 ",两大央企占到了总票数的 75.9%," 壕 " 气可见一斑。

其余如万科、招商、保利、正荣等 11 家房企只能分摊剩余不到 1/4 概率。

图片来源于 " 西安土地 " 公众号

58 安居客研究院院长张波向观察者网表示,西安作为中西部节点型城市,经历了 59 个月的房价持续上涨,市场的热度足够高,购房需求也多,整体处于供不应求的状态,从拿地到售罄可能只需要五、六个月,十分有利于房企去库存。因此,对于资金越来越紧张的房企而言,投资拿地更加谨慎,对于这些热点城市的优质土地争夺也更加激烈。

在中原地产首席分析师张大伟看来,西安等地土拍市场竞争如此激烈,实际上是有实力的房企在 " 集中供地 " 到来之前的积极补仓行为,央企的资金实力在其间一览无余。而等到大量土地集中供应入市,房企对于优质地块的争夺将会更加激烈,也更加考验其整体资金实力。届时,才真正是一场 " 央企的饕餮盛宴 "。

15 城集中供地,起价超 7000 亿

所谓 " 两集中 " 政策,即 2 月 18 日前后有媒体报道称,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,要求 22 个重点城市住宅用地实现 " 两集中 ":一是集中发布出让公告,且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次;二是集中组织出让活动。

随后不久,青岛、郑州、天津等地自然资源和规划局纷纷发布关于 " 土地集中出让 " 模式的公告,才真正坐实了这一消息。一时间,房企纷纷响应,备战即将到来的土地市场变革,在刚刚过去的年报季,几乎成为所有业绩会上必备的 " 问题 " 之一,与 " 三道红线 " 并称为关乎 2021 年房企存亡的两大新政。

3 月 15 日,长春市规划和自然资源局发布关于落实 2021 年住宅用地 " 两集中 " 出让有关事宜的公告。其中提到,按照自然资源部住宅用地分类调控政策要求,2021 年计划供应住宅用地约 960 万㎡,拟定于今年 3 月、5 月、8 月分三次集中发布出让公告,集中组织住宅用地出让。3 月 15 日,长春集中挂牌出让 51 宗首批经营性地块。

紧随其后,广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门等 15 个热点城市明确将在 4-5 月开启集供应土地。

其中,北京、广州、天津、无锡 4 城明确首批供应地块的起拍价格,总价分别为 1036 亿元、901 亿元、503 亿元和 228 亿元。

据中原地产统计,第一批入市地块起价预计已经超过 7000 亿元,叠加即将出台的上海、深圳等城市,预计未来 22 个热点城市第一批卖地有望超过万亿。

而提到 " 两集中 " 政策对于土地市场的影响,业内人士普遍认为,这是我国供给侧改革体现在楼市的重要一环,其核心影响力并不在给土拍降温,更多的是在考验房企资金、运营和管理能力。同时,对于地方政府的城市规划和管理运营能力也提出了更高要求。

同策研究院资深分析师宋红卫向观察者网表示,热点城市的优质地块仍然属于稀缺资源,这就决定了不管什么时候都是房企重金竞争的对象,并不会因为集中供地政策有所改变。相反,把有实力企业放到同一起跑线上进行竞争,未来必然存在热门地块再现 " 地王 " 的情况。

对此,一名百强民营房企高管向观察者网表示,热点城市少量多次供应土地的情况下,中小房企想要凭借自身实力摘得优质土地难如登天;与之相比,一次性供应大量土地," 捡漏 " 机会就要多得多。此外,当大房企目光都集中在一二线热点城市时,一些三四线城市的优质地块或许也将成为部分中小房企的不错选择。

因此,他认为集中供地或将为中小房企带来 " 春天 ",未来有更多机会实现弯道超车。

资金大考之下,房企分化加剧

不过,相较于上述民营房企高管的乐观态度,更多地业内人士则持相反观点,认为 " 两集中 " 政策之后,未来将是央企和头部品牌房企的对台戏。

张波分析认为,未来一月之内必然造成土地市场井喷,大量土地集中面世可以给到开发商更多的选择性,同时也为其带来了更多的资金压力,从这一角度来看,显然更加利好融资成本更低的央企与现金流更加稳健的头部房企。

张大伟也告诉观察者网,近年来限价政策之下房企普遍利润率下降,为了追求高回报率纷纷重提 " 高周转 ",而真正能够高周转的资源几乎都在热点一二线城市。集中供地政策下,资金实力强的企业无疑获取优质土地的概率更高,这次西安土拍就是铁证。仅仅是一宗封顶 20 亿土地的争夺,中海与华润两大央企就直接出动 300 多亿,凭借资金优势获取了超过 3/4 的中奖率,完全碾压其他玩家,小型房企甚至连参与资格都没有。未来集中供地之下房企进一步两极分化已是大势所趋。

在近日召开的 2020 年房企业绩会上,中海地产、招商蛇口、华润置地等多家央企的管理层在提到这一供地政策时几乎都 " 难掩喜色 "。

如招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示,22 个城市集中供地后,企业会面临土地集中上市的情况,这要求企业有大量的资金去购买土地," 这对我们这种资金成本低,资金实力雄厚的企业来说是一个机会。"

再如中海地产董事会主席颜建国在结合集中供地等新政出台的背景下,言及房地产市场下半场竞赛刚刚开始," 分化 " 将是房地产下半场最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投资分化、管理能力分化、产品力分化综合作用之下,优质央企具备更多的机会。

不过,世事并无绝对,在中小型房企业绩会上,管理层提及这一政策时,无论自身资金实力强弱,也近乎异口同声地表示 " 利好自己 "。

宋红卫表示,资金压力下,无论大小房企,积极加速去化回笼资金,为 4、5 月份核心城市集中拿地储备自有资金,都是最核心的保障。其次,中小房企之间加大力度合作拿地、合作开发,也不失为一个降低拿地的门槛的方式,同时可以有效分摊风险,在有效空间内增加 " 试错机会 "。

此外,可以预见的是,4-5 月份,22 个热点城市必然会上演土地争抢大战。但事实上,除了这 22 个城市外,各大房企也可以关注其他城市的投资机会,尤其是处于城市群的一些潜力城市。

中指研究院数据显示,2020 年前述 22 个热点城市的商品房销售面积占全国的比重为 24.3%,住宅用地成交规划建筑面积占全国 300 城的比例不足三成,在这 22 城之外房地产市场仍有巨大空间。

因此,分析人士认为,为了避免集中供地带来的不确定性,企业可适当关注 22 城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市,作为扩充规模的有效补充。

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