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格隆汇 01-22

一线城市房价轮番异动,北京要扛不住了?

昨天(1 月 20 日),一份《闵行区房管局会议纪要》的文件在网络流传,一时间市场风声鹤唳:上海是不是也要出台新政了?

但当天下午,闵行区房管局就进行了公开辟谣:目前并没有出台新的政策。

那为何一份未经证实的会议纪要能让大众如此惊慌失措?

原因很简单,纪要的内容传达出了市局会议精神:严控过热现象。

而在这之前,短短两个月深圳、广州就因楼市过热被官方重锤。

2020 年 11 月 28 日新华社发文痛批深圳,深圳住建局长慌忙回应;

2021 年 1 月 12 日人民网发文怒批广州,广州住建局严惩哄抬房价;

最近中国证券报又用发布头版报道 " 上海楼市骤然升温 "。

所以大家纷纷猜测上海也热了,是不是官方也要开始锤上海了?

短短两个月,监管动作频频,四个一线城市,只剩北京还没出现整体的价格异动。

那么在楼市行情轮动的机制下,北京的热潮是否也会跟上步伐?

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北京楼市真相:不温不火

四个一线城市,三个已经火热,两个被官方重锤开始熄火,一个还在持续行情,市场都在猜测,三个一线城市都普遍上涨了,而北京已经连续跌了 3-4 年,是不是应该也要跟上步伐了?

先不管是否会跟上,1 月 15 日,国家统计局公布了去年 12 月的 70 个大中城市住宅销售价格指数。

从国家统计局单月数据来看,四个一线城市当中,北京环比、同比甚至定基指数都属于垫底状态。

其次,从全年来看,北京价格指数上涨最明显的时间在 4 月和 5 月,其余时间都处于和上月差不多持平。

(数据来源:北京统计局)

虽然不能代表价格,但能直接反应价格变动的趋势。

所以无论是从单月数据还是全年数据来看,北京房价都没有表现出跳涨的势头而是处于不温不火的状态。

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北京会出现跳涨?

指数表现不温不火,那么真实的北京行情是如何的呢?

在统计局公布官方数据前,曾有媒体明确宣称开春北京的学区房一定会出现跳涨,次新房也会出现跳涨,因为北京的需求被压制了四年。

但实际上,若把目光发散,会发现,接下来北京的房价整体出现跳涨的可能性比较低主要还是以稳为基调,局部上涨幅度会有微调

因为新一轮楼市调控,已经转向,不允许楼市整体大跳大涨。

首先大环境前提,监管不再局限传统的限购、限售手段,选择更为严格的房企融资 " 三道红线 " 银行贷款 " 两道红线 " 方式,直接从楼市供应端的源头下,对炒房风气更具备杀伤力。

另一方面官方稳价信号非常强,频频重申 " 房住不炒 ",官媒接连发声。

比如 1 月 15 日央行金融市场司司长在国新办发布会上强调,央行在房地产金融调控方面,坚持房住不炒。

比如 1 月 18 日经济日报发表头版文章《坚持 " 房住不炒 " 未来楼市加杠杆空间有限》,强调坚持 " 房住不炒 "。

其次,种种迹象,北京不仅调控没放松,反而还收紧了各方面的监管。

比如去年 5 月,为了消退学区热,城六区均明确提出新购置二手房将通过 " 六年一学位 "," 多校划片 " 等措施入学;

10 月,为了规范市场行为,开展住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查;

12 月,对首付款资金来源进行实质性审核,不得使用 " 首付贷 " 等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款等等。

目的就是想尽一切办法防止楼市过热,提前预防楼市房价出现跳涨。

第三,近一两个月环比涨幅其实不明显,整体跳涨的信号不强烈。

根据中国房价行情网数据显示,北京在二手房源新增 32701 套的情况下,近 1 个月整体环比只小幅上涨了 0.18%。

媒体说存在暴涨,跳涨情况,那为何环比数据并不明显?

原因其实很简单,北京楼市存在明显分化,涨的涨,跌的跌,但整体跌量比涨量还要多。

最明显的,涨的地方集中在海淀中关村、万柳、上地、望京、西城月坛的学区房。

根据 21 世纪经济报道,北京的学区房已经涨到了 25 万 / 平。

但北京四环外的区域,小区却出现挂盘几个月房源都卖不掉的情况。

根据诸葛找房数据显示,石景山、昌平、房山的二手房挂牌价都在走低。

第四个原因则是北京作为行政功能的城市,身上肩负历史的使命,不能任由房价大涨。

为了这个使命,北京一直在做各种举措疏解北京城中心的发展压力,其中也包括稳房价。

比如为了协调区域发展,推进城市副中心建设、成立自贸;

又比如为了不让房价过快上涨,推出 " 限竞、限价 " 政策,控制土地的溢价率。

根据克尔瑞数据显示,2015-2020 年北京的住宅用地成交楼面均价平均溢价率一直在降低。

去年社科院报告显示,北京的房价距离高点下跌了 15%。

图:最高房价时点及跌幅分布表

但实际上,对比过去北京 5 年的房价,北京每年的跌幅并不明显,主要还是围绕 4 万 / 平的均价上下波动。

根据克尔瑞数据显示,北京自 2016 年— 2020 年底的二手房均价涨跌的幅度始终维持在 4 万 / 平附近。

图:2016-2020 年北京商品住宅 ( 不含保障房 ) 月度成交价格走势

这些因素都在证明,不管是过去,还是当前,甚至是未来,大环境都不允许北京房价整体出现大涨大跳的情况,2021 年无论如何监管层面都要摁住房价的花式疯狂。

所以就算北京要涨,也只是基于横盘了两三年的市场复苏,局部区域补涨,市场主基调还是整体以稳为主

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