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这一次,A 股地产板块真的不一样了

如今,A 股市场除了机构抱团板块到底有没有泡沫的争论之外,市场究竟什么时候切换到银行地产保险 " 三傻 " 也是许多人关心的焦点。

兴业证券研究所房地产团队在今天发布的报告中认为,部分地产公司可能已经到了一个临界点,估值有提升空间。

报告提出,过往地产股估值较低,核心原因是自由现金流不稳定,这背后有政策调控、地产周期等原因。但到目前时点,部分地产公司不稳定自由现金流业务向稳定自由现金流业务转变。

这一转变的背后主要来自三个因素,分别是强大地产销售规模作支撑、自身更强的业务转变意愿、以及业务转变方向更受资本市场认可。

1、业务转变背后有强大地产销售规模支撑。

纵向上,房企在上轮周期中,销售规模均经历了跨越式增长。2015-2020 年,典型房企销售规模年复合增速达到 40%。

横向上,以万科为例,世界 500 强排名 208 位,2019 年归母净利润近 400 亿,排名 A 股公司 19 位,仅次于贵州茅台,前面主要是银行。

2、业务转变背后有自身更强的意愿:不稳定现金流业务 ROE 水平有所下滑和政策的持续调控。

1)毛利率水平下滑,新房限价和土地底价的抬升,致使房企利润率受压。

2)杠杆率面临下降压力。

3)经营杠杆难以继续提升,高周转模式已将经营效率提到较高水平。

3、业务转变有更好、更成熟,且资本市场较为认可的方向。

转变方向上,具有资金实力的龙头房企,优选物管、商管、医美等自由现金流稳定的赛道,这些都是时间的朋友,持续创造稳定自由现金流。

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