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魔都财观 01-22

火热的上海楼市,终于浇下了一盆冷水

靴子终于落地!

昨晚,上海 8 部门联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,对楼市进行了一次 " 外科手术级 " 的调控,今天也就是 1 月 22 日就正式执行。

这次政策出台的背景,正好赶上楼市火热。2020 年 12 月上海二手房成交量 3.89 万套,创了近 3 年的新高。政府的及时施政,为广大购房群众排忧解难,值得大大点赞。

废话不多说,直接划重点!

(以下所有解读部分,均为我的个人理解,以官方细则为准)

1

限购升级!离婚追溯 3 年。

《意见》明确严格执行住房限购政策:对夫妻离异 3 年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

在我的个人理解里,这意味着上海户籍、单身,原本拥有一张房票的你,如果在三年内离婚,之前婚内拥有 2 套上海房产,那么从今天起你已被限购!

这条措施主要定向打击的是上海户籍家庭,原本拥有 2 套购房资格,部分家庭就利用婚内更名 + 离婚来腾出一张房票,净身出户的那位不仅能再买一套,甚至有些还有首房首贷资格。

而这次调控之后,临时决定离婚买房的,三年内离婚还没买到房的,都被限购了。

而根据之前广州、深圳的经验,未来上海对于离婚有可能是追溯的:购房之日前 3 年内有一次以上离婚记录的,其拥有的住房套数按购房之日前 3 年历次离异时家庭总套数之和计算,即追溯 3 年内所有离婚记录。

也就是说,有可能无法通过多次离婚、结婚,洗刷之前的住房记录,只要三年内有过两套,还是会被限购。

2

税费升级!增值税免征年限由 2 年变成五年。

《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足 5 年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买 5 年以上(含 5 年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买 5 年以上(含 5 年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

对的,你没看错,任何一套二手房,只要 5 年内有交易,无论是普通住宅还是非普通住宅,全部征收全额增值税。

增值税 2 改 5,这个杀伤力有点大。

在此之前,只有未满两年的房子征收全额增值税,非普通住宅才征收差额的增值税,而现在无论是否普宅,也不计算差额,只要不满五年,直接全额。

(点开看大图)

也就是说,一套不满五年的房子,增值税额 = 网签价格 ÷1.05×5.3%,也就是说一套内环内 450 万的普宅,原来是不用缴增值税的,现在需要多缴 22.7 万元的税。

这税费,有点肉痛。

3

刚需优先摇号!新房优先满足 " 无房家庭 " 自住购房需求。

《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售 " 一价清 "" 实名制 " 等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足 " 无房家庭 " 自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。

这和我们矩阵号魔都财观 1 月 12 号发表的文章《上海新房摇号规则生变?刚需的盛宴来了!》中的预测完全一致,新房接下来会拿出一部分房源给刚需优先摇号

根据其他城市过往的经验,各大新盘每次推盘,都会拿出一部分房源优先给无房户,摇过一次后,没摇到的无房户再和有房户一起再摇一次,从而增加刚需买到的概率。

我们来举一个实际的例子,给大家做个推演:

比如新房 100 套,有 50 个无房户和 150 个有房户认筹,原来的认筹率是 100/200=50%,有房无房概率一样。

而现在,先拿出 40 套给 50 个无房户摇,中签率 80%。摇完后,剩下的 10 个没买到的无房户再和 150 个有房户摇剩下的 60 套,中签率 =60/(10+150)=37.5%。

这样,无房刚需的中签率就大大提升了。

至于 " 无房家庭 " 的认定细则,目前还没有出来,是否需要结婚,是否有年龄限制,可以等我们之后的解读。

4

另外,还有一些配套性的调整措施。

比如查首付来源,防止违规资金流入房地产:

引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

比如规范房地产开发商和中介、楼市媒体等,不要过度渲染,不要违规定价、交易等。

加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

比如加大土地供应,稳地价,稳房价等。

特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度;坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。

5

总的来看,这次上海对稳定楼市的决心还是相当强的,1 月 21 号晚上发文,1 月 22 号就执行,不给任何临时抱佛脚的机会。

增值税 2 改 5 的杀伤力最大,那些不满五年的普宅、非普宅,都将面临高额的增值税费,买卖双方对交易的信心都会有所下降。

离婚 3 年内不能买房是其次,相当于限制了市场上的一部分购买力。但毕竟靠这个买第三套的家庭并不多,影响有限。

而新房向刚需倾斜,则会大大增加无房家庭买到新房的中签率,提前恭喜你们!

最近的上海楼市确实有点过于火热,新房千人摇号、二手房东跳价的现象比比皆是,严重背离了房住不炒的精神。

因此我们也在 1 月 8 号、12 号、13 号连发三文,提醒大家注意最近的楼市政策,提前做好万全准备。

已经网签了的,可以松一口气,基本不受影响。

而还没网签,或者还在看房的,刚好可以冷静一下,重新评估购房资格、税费和未来市场走向,再好好做决定。

政府这次的政策出台,还是民心所向。用重典压制短期爆炒,会起到很好的示范作用。

最近一段时间,上海楼市的过热现象会逐步恢复理性。从长线看,上海这座伟大城市的基本面没有变化,优质人才不断涌入,高新产业持续突破,我们相信上海楼市长线健康发展态势不改。

上海,永未建成!

其他的,欢迎留言提问、交流!

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