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新浪财经 10-27

左手卖资产右手定向增发 债务压顶的中国金茂坐不住了

原标题:卖资产、定向增发,债务压顶的中国金茂 " 坐 " 不住了 来源:每日财报评论

中国金茂(00817.HK)近年来在规模上增长迅速,2017-2019 年间复合增长率超过 52%。然而,根据刚刚过去的 9 月份销售数据统计显示,中国金茂的表现不容乐观。

据统计,34 家千亿规模房企合同销售(全口径)合计约为 9152.91 亿元,较 2019 年 9 月的 7853.93 亿元同比增长 16.54%,较今年 8 月的 7880.29 亿元环比增长 16.15%,整体业绩向好,34 家中有 29 家销售额实现同比增长。

但是,环比今年 8 月来看,34 家中有 8 家销售额环比下降,其中就包括中国金茂,环比降幅超过 20%。

2020 年的中国金茂,似乎遇到了一些问题。

毛利连年下滑负债不断攀升

根据《每日财报》的统计,2017 年至 2019 年,中国金茂净利润分别为 39.78 亿元、52.11 亿元、64.52 亿元,增速分别为 56.88%、31.00%、23.82%,增速逐年下降。

此外,2019 年底中国金茂整体毛利率 29.44%,相较于去年同期也下降了 9 个百分点。数据显示,2020 年一季度中国金茂的毛利率为 30%,较上年同期 49% 出现明显下降。

值得注意的是,自 2017 年初以来,中国金茂大量高价拿地,目前这些项目陆续上市,在 " 房住不炒 " 总体调控思路下,楼市调控不见松动,未来一段时间里房价上行空间极为有限,这将会限制其利润增长空间,因而至少在今年底,毛利率较低的状况难以得到实际改善。

另外,中国金茂在成本控制方面,也存在一定的压力。数据显示,2020 年上半年三费占比 28.5%,其中管理费用占比 13.4%,有些偏高。

毛利下滑的同时,中国金茂的负债情况也不容乐观。截至 2020 年上半年,其负债规模达到 2980.27 亿元,较年初增加了 555.8 亿元。根据负债变化情况分析发现,在今年上半年增加的主要为短期负债,其中短期债项增加 67.41 亿元,其他短期负债增加 516.27 亿元,债务压力山大。

值得注意的是,中国金茂有两项债务指标超过监管 " 红线 "。数据显示,在中国金茂当前一年内到期的短期债务规模达到 337.45 亿元,约占所有借款的 34%。而同期公司账面可支配现金资产只有 203.6 亿元,现金短债比只有 0.6 倍(房企现金短债比不得小于 1 倍),截止到上半年的净负债率高达 125.96%(房企净负债率不得大于 100%),连踩两条红线。

左手股权转让右手定向增发

近段时间,为了降低负债规模,中国金茂在转让项目股权和定向增发两个方向上的操作频率似乎更快了。

公开消息显示,北京青茂置业有限公司股权已经于近期发生变更,公司注册资本从 1000 万元变更为 2500 万元,同时新增一名股东为北京纬诚置业有限公司,持股比例 60%。新增股东为绿城房地产集团有限公司全资子公司。据了解,北京青茂置业有限公司为金茂北京项目颐和金茂府的项目公司。

无独有偶,9 月 24 日,中国金茂旗下公司福州兴茂房地产有限公司拟转让福州滨茂房地产有限公司 51% 股权;9 月 27 日,中国金茂附属公司金茂西南企业管理(重庆)有限公司拟转让贵阳黔茂地产 60% 的股权;9 月 29 日,中国金茂又称拟挂牌转让青岛方靖置业有限公司 100% 股权及 500 万元债权。10 月 13 日,北京产权交易所披露一条有关常州龙茂房地产开发有限公司 45% 股权被挂牌转让信息。进一步股权穿透,可以发现,宁波宁兴房地产开发集团有限公司由中国金茂 100% 控股。

中国金茂左手紧锣密鼓地进行项目股权转让,右手在 8 月底完成了一轮增发融资,回笼资金 19.92 亿港元。

公告显示,完成配发后,中化香港最新持有中国金茂股份数量增至 4,476,188,025 股,占总股本由此前的 33.32% 增至 35.15%, 中国平安 人寿保险股份有限公司、瑞银集团(透过其若干附属公司)、公众人士持股数量不变,持股比例分别降至 14.03%、9.93%、40.89%。

配售股份占公司于公告日现有已发行股本约 5.11%;及经配售事项扩大的公司已发行股本约 4.86%。配售价为每股 5.70 港元,较股份在最后交易日联交所所报收市价每股 6.10 港元折让约 6.56%。

在最新公告中,中国金茂称考虑到公司业务发展需求,特别是可能不时出现的土地投标机会,其拟重新分配认购事项所得款项净额:不多于 30% 用于土地收购,及不少于 70% 用于一般营运资金。也就是说,经过此番增发,金茂获得大约 5.97 亿港元用于未来的土地收购。

值得注意的是,以增发形式融资,与公司债等方式不同,增发不计入有息负债,不会提高杠杆比率,反而,在现金流增长的情况下,有助于降低负债率。可见中国金茂在降杠杆上没少下功夫。

冲击 2000 亿,是中国金茂今年下了狠心的目标。经过一系列的资本腾挪动作之后,中国金茂能否迎来充裕的资金环境,完成业绩目标,《每日财报》将持续关注。

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