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新浪财经 10-23

大发地产高息发债:票面利率高达 12.375% 现金不足以覆盖短债

新浪财经房产 | 大眼楼管 王永

10 月 21 日,大发地产发布公告,称公司额外发行的 1.3 亿美元优先票据于联交所上市。这笔优先票据到期日为 2022 年 7 月 30 日,票面利率为 12.375%。

2019 年以来,公司发行的海外债利率就居高不下,最低为 11.5%。较高的融资成本带来大量的利息支出,上半年利息总额高达 6.63 亿元,超过 2019 年净利润。

截至上半年,公司 109.65 亿元有息负债中,银行贷款仅占 35%。一年内(或按要求)偿还的有息负债金额为 48.71 亿元,而公司账面现金为 28.26 亿元,现金不足以覆盖短债。

大发地产海外发债利率高达 12.375% 现金不足以覆盖短债

根据 Wind 数据统计,下半年以来,内地房企发行海外债的票面利率中位数为 7.25%,大发地产融资利率远超中位数。

从 2019 年以来大发地产融资成本就居高不下,2019 年到现在总共发行过五次优先票据,票面利率最高达到 13.5%,最低为 11.5%。所得款项主要用于现有债务再融资。

根据 Wind 数据,截至 2020 年 6 月 30 日,大发地产资产负债率为 78.51%,净负债率为 112.8%。有息负债总额约为 109.65 亿元,较 2019 年底增加 18.72 亿元。上半年其财务费用为 9571 万元,资本化利息为 5.68 亿元,二者加起来达到 6.63 亿元,超过公司 2019 年净利润。

一年内(或按要求)偿还的有息负债金额为 48.71 亿元,较 2019 年底增加 15.51 亿元,而公司账面现金为 28.26 亿元,现金不足以覆盖短债。

上半年大发地产营业收入 34.72 亿元,同比下滑 12.63%;净利润为 1.41 亿元,同比下滑 55.29%。其中占收入 99% 的销售物业确认收益由上年同期 39.44 亿元下滑至 34.36 亿元,下滑 12.9%。公司解释称原因为:一,新冠疫情的爆发一定程度上影响了向客户交付物业;二,上半年交付的位于嘉兴及湖州的售价较低的项目建筑面积较大。

上半年公司毛利率由去年全年的 22.93% 下滑至 20.12%;净利率则由 8.12% 下滑至 5.03%。

从现金流来看,上半年大发地产出现了 2018 年以来首次经营活动现金流的净流出,流出金额达到 38.48 亿元,融资活动则流入 31.83 亿元。

权益占比低 不断拿地推高平均成本

大发地产总部位于上海,业务主要位于长三角区域。在克而瑞上半年全口径销售额排行榜上,大发地产位列第 87 名。

上半年,大发地产连同合营及联营企业录得合同销售金额约 112.08 亿元,同比增长 57.6%。累计合同建筑面积 80.08 万平方米,增长 35.9%。

不能忽视的是,伴随上半年销售额的快速增长,权益占比迅速降低。根据克而瑞榜单数据,2020 年上半年大发地产权益销售金额为 66.6 亿元,权益占比为 59.46%。比 2019 年的 67% 减少超过 7 个百分点。

上半年公司销售主要位于温州、宁波、杭州、合肥、常州等二三线城市,其中温州、宁波、杭州三个城市加起来占到销售额的 52%。确认的销售收益同样主要来自舟山、嘉兴、温州等长三角城市。平均售价 13996 元每平方米,比去年的 13550 元每平方米增加 446 元。

大发地产土地储备一直不算充裕,2019 年拥有土地储备 500 万平方米,按照当年 155 万平方米的销售面积估算,仅够开发两三年。 2019 年公司新增土储 270 万平方米,今年上半年再度增加 190 万平方米土储。

不断拿地,逐渐推高了公司的土储成本,上半年新增土储平均成本为 5974 元每平方米,比 2019 年增长近 12%。2019 年公司全部土储的平均地价为 4460 元,今年上半年则增至 4890 元,约占当期售价的 35%。

从上半年新增土储来看,光温州就占到 31%。业务过度集中于长三角二三线城市,在一定程度上制约了大发地产的发展,公司近年来也开始向成渝地区拓展,上半年成都新增土储占到 21%。

自身规模较小的大发地产,目前既面临不断补充土储带来的资金需求,又面临融资压力。截至上半年,公司 109.65 亿元有息负债中,低息的银行贷款仅占 35%,发行的海外债票面利率则高达 11% 以上。在监管 " 三条红线 " 出台后,公司高速扩张的计划可能要放缓了。

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责任编辑:公司观察

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