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华尔街见闻 2020-09-02

房价一个月跳涨 20%,韩国经济到了最危险时刻?

全球都在宽松,为什么只有韩国楼市 " 疯狂了 "?

一、韩国楼市疯狂因为啥?

7 月,韩国住宅价格创出了近十年来的最大单月涨幅。其中,首尔市的公寓平均售价首次超过了 10 亿韩元这一重要心理关口,短短七年房价几乎翻了一番。

豪宅云集的江南区住宅平均售价在 7 月份首次突破 20 亿韩元整数关口,达到 20.2 亿韩元。

有人将这种现象归咎于超级宽松的货币政策,还有人怪政府推出的各种限购政策——越限越购,甚至还有人怪 " 外国人 "。

表面上看都有关系,但都不是本质原因,我们一项项来看。

疫情以来韩国央行也将政策利率将到了零附近,并承诺了 " 无限 QE"。

看起来这是韩国楼市疯狂的主要推手,但问题是,为什么其他地方刺激宽松力度也不小,偏偏只有韩国楼市疯了?

图:前期疯狂过的全球核心楼市,这次都表示 " 不感冒 ",只有首尔 " 发烧 " 了

在宽松政策之外,一定还有其他原因,是不是外资搞鬼?

韩国人自己的调查结果表示:这个锅不能随便扣。

今年 1 月至 5 月,外国人在韩国购买了 3514 套公寓,尽管同比增加近三成,但相比于总量而言可以说是九牛一毛—— 7 月一个月首尔的房产交易量就高达 14.1 万套。

那是不是因为政府政策不够给力?

过去三年间,韩国政府出台了二十多条冷却房价的政策,从政策本身来看,确实应该起作用。

比如说在去年 12 月,政府就禁止了向总价超过 15 亿韩元的房产提供按揭贷款;同时还将 9 亿韩元以上的房子的最低首付比例从过去的 20% 提高到了 40% 等等。

二、这才是最主要的原因

以上这些原因都是 " 次生原因 ",最主要的原因来自于韩国在全球绝无仅有的楼市和经济结构

首先来看其独特的楼市结构。韩国首尔 60% 的家庭都是租户,虽然这在全球主要中心城市中还算是 " 正常 ",但是由于韩国独特的租约结构,这些租户家庭大多数都拥有购买住房的实力。

首尔大约有一半的租约是必须向房东缴纳房价 60%~80% 的押金的,交了押金后可以 " 免费住 " 规定的年数,期满可以退房退押金;剩下一半是正常的押金 + 月租模式。

拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆,控制大量住房—— 2 亿韩元付 20% 的首付,买了 10 亿韩元的房子,然后租出去可以收进来 8 亿韩元的押金,然后这 8 亿韩元再去付首付 ……

经过几轮操作,用 2 亿韩元的资本就可以撬动巨量房产——当然,这是在政府限购限贷之前的玩法。

在房价相对稳定的时候,房东需要承担按揭贷款,租户愿意用付巨额押金的方式来换取 " 免租金 " ——因为综合算下来,这些资金放在银行里的月利率,低于月租金;同时,用这些钱付首付贷款买房,每月还会产生负的按揭现金流,影响生活和消费水平——而免费租房," 省下来 " 的按揭款可以用来干别的事情。

可以说在过去,房客和房东在这件事情上 " 各取所需 " ——房客享受了生活,房东在得到合理利润的同时,需要管理好现金流和贷款,并承担房屋的维护责任。

但是,房价的快速上行,改变了原来 " 各取所需 " 的平衡——房客眼巴巴看着房价暴涨,将大量财富转移给了房东,自己也想要自己的住房,甚至是要当房东了。

房价越涨,这种趋势就会越加强,韩国政府的行政措施是根本压不住这种趋势的。

三、韩国经济已经到了最危险时刻

虽然说韩国的自有住房率不高,但是由于存在以上非常特别的制度安排,韩国的家庭负债总量与 GDP 的比率并不低,甚至可以说非常高

图:截至 2019 年韩国家庭负债总量与 GDP 的比率(由于今年的狂飙突进,现在已经铁定远高于 100%)

图:相比之下,美国次贷危机时,这一比例的最高水平也就是 100%

另外,韩国目前的楼市结构跟美国当时的次贷有得一拼:现在韩国房东手上的房子也都是加了巨幅杠杆的,而且房贷现金流也并不稳定。

可以说,目前韩国的家庭负债 /GDP 的比已经进入极其危险的泡沫状态。而这一泡沫一旦被戳破,韩国经济不会像美国次债之后出现复苏,而是会像日本一样进入逝去的半个世纪。

除了韩国人口本身的老龄化以外:目前 65 岁以上人口已经占到 15%,更是因为其经济严重依赖全球化,且结构相对单一,弹性很差。

图:韩国房价开始狂飙的背后,不是预期未来国家经济一片光明,而是因为经济增长停滞,继而出现了财富变得更加集中的表现(韩国自 2017 年以来的经济增长率)

在逆全球化的趋势之下,经济严重依赖对外贸易的韩国,未来经济状况不会出现明显改善,反而由于其结构问题,随着时间的推移,极有可能沦为三流国家。

韩国经济此前主要有三大支柱:造船、造车和半导体。

在过去 10 年,东亚一直是全球的造船中心,占全球市场份额的比例一直高达 80~90%。其中韩国在 2007~2008 年达到顶峰,在全球的市场份额占到近 40%,2013 年至 2016 年之间,韩国造船业在全球的市场占比一直都稳定在 35% 左右。

但到了 2017 年,韩国造船业看起来开始有点 " 崩溃 " 了。

图:按吨位衡量的全球造船业市场占比

在疫情全面爆发前的今年 4 月数据显示,中国全球市场占比已经占到 70%,韩国仅剩 16%。目前韩国造船业仅剩 LNG 船市场的优势——市场份额近 90%,但这一块很快也要守不住了。

图:同时,韩国的汽车制造业也在全面退败和萎缩之中

韩国经济目前仅剩的 " 支柱 " 半导体,目前看起来也岌岌可危:2017 年半导体的出口量暴增近 60%,达近 1000 亿美元。

但是这成为了韩国半导体出口的历史顶点,随着美国对全球半导体产业链的破坏,和最大半导体进口国中国的芯片自主化,韩国的半导体出口未来也一片黑暗。

图:韩国半导体出口额变化

经济衰退 + 核心竞争力尽失 + 资产价格暴涨 + 内部贫富差距急速拉大,如果有一天看似岁月静好的韩国轰然倒下,请不要感到意外。

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