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青岛那么多个城市副中心 到底哪个能率先成 1.0?

搜狐焦点 08-06

在《五环之歌》火爆全国时,歌中所唱出的四环、五环概念,也向外地人展示出了北京城的发展轨迹。以天安门为中心,以交通道路为线,一环一环的向外辐射发展,终成现在的环状布局。

上海也是如此,单看这密密麻麻的交通线分布,中心交汇处,便是上海如今最繁华的人民广场一带。

一座城市最优质的资源、最成熟的配套,总是集中在中心发展最完善的片区;而随着中心人口密度的增加,各类配套和资源也相继向外扩张分布,组团式或环状的城市格局也顺此而出。这一点,从北京和上海的城市布局便可获悉。

但对于以海起家的青岛来说,这种中心外溢式的环状布局却发展受限。

青岛沿海发展,最先聚集起人气的,自然是南侧沿海一线。是以在青岛的城市发展中,市南一带成为青岛最先发展成熟起来的中心城区,市政府也坐立于此;自此之后,发展扩散,由于海山等地域限制和历史发展规划等因素,向北、向东则成为城市行进的大方向,主城区与郊区的界限也就愈加明显了起来。

而如今,放眼青岛全貌,似乎除了市南外,成熟的市中心无出其右;但若仅靠市南一区,又对青岛的大格局发展带动有限。在 2016 年批复的《青岛市城市总体规划 ( 2011-2020 ) 》中,青岛的城市发展提出了副中心的新思路。

来源:青岛市自然资源和规划局

城市副中心概念的提起,即是为青岛在市南一个城市中心的基础上,发展崂山、李沧、城阳、辛安及青岛湾老城区等为城市副中心,多点发展聚合,全面带动青岛城市格局的起步。

综合来看,崂山和李沧作为青岛的主城区之一,配套和发展可以说仅次于青岛的市中心区域、却要高于郊区不少,所以两地建设城市副中心,在发展商务办公、金融商业、服务管理等方向具有一定的优势;青岛湾老城区位于市南,包括中山路、火车站以及邮轮母港板块,未来规划上将以文化旅游、交通集散等发展方向为主,所以在建设上以保留原风貌为主,并改善交通条件、注入新的机遇," 复兴 " 也成了青岛湾老城区的主题。而城阳和辛安,一个是独立城区,一个是新区的副中心,两地一东一西、隔胶州湾相望;由于地处近郊,却拥有城市副中心的定位,所以两地在未来上都描绘出了无限的潜力,这一定位也成了两地楼市宣传的新招牌。

但蓝图勾画出来,落实又有几分把握呢?

先看城阳。城阳接壤李沧,凭借陆域分布以及交通动脉接驳,与主城区往来无间;此外,城阳地处大青岛北部区域,又拥有北都心的定位。两项优势让城阳既有近郊区的宜居性又有未来的发展潜力,城阳也逐渐成为购房者的青睐之一。加之共有产权政策,城阳楼市火爆一时;但随着银保监局的介入,政策渐有调整。

来源:网络

城阳本身的配套和发展在近郊区中已见成绩,房价水平也较李沧有不少的优势,所以即便现阶段的城阳房价线有所上升,均价依旧维持在 1.5 万元 /㎡上下,房价整体低于西海岸新区,所以 " 刚需圣地 " 的名号也日渐向城阳倾斜;且年底将开通的地铁 1 号线北段将更加密切城阳与主城区间的联系,城阳楼市当下的火热也并非虚火。综合来看,城阳的未来是向上的,但是前阶段在政策的引导下购房需求已逐渐释放至高点,有业内人士称城阳已透支了下半年的购房需求;再者,地铁红利惠及的片区有限,楼盘所打出的 " 地铁盘 " 称号也需仔细辨认;最后,便是副中心、北都心等定位,都需要不短的时间来落实,若是单纯冲着未来的名号去买房,需要打好算盘。

再一个便是辛安。辛安片区位于西海岸新区的老黄岛地界,紧邻隧道口的安子片区。但与生活圈成熟的安子片区相比,辛安片区现阶段的配套也仅供日常生活,暂无新兴的大型配套建成;且现阶段的辛安片区内尚有不少流动人口聚集,加之间有大型货车或集装车等运输,片区环境和治理有待改善。

不过,除了已有的副中心规划定位外,交通红利是该片区起步的一大关键。最近正在论证研究的第二条海底隧道,接口便落在了辛安片区内;若按照以往第一条隧道口所在的安子片区的成长经历来说,辛安片区的未来也或将不同。此外,地铁是该片区聚集人气的最大优势。目前已规划有地铁 2、6、12 号线在辛安片区接通,交通的改善成为辛安起步的基础;再配合上本地的澳柯玛等工业园区,人口聚集效应明显,生活需求增加,各项配套也将有新的发展机会。就目前来看,辛安片区内新房项目在西海岸新区中占比较少,且售价在老黄岛一带偏低,人气和红利较为稀缺。而副中心的定位或许能为辛安带来一时的火花,但若要真正配得上 " 副中心 " 的定位,还需要较长的建设时间。

与此同时,两地间的拆迁工程也是影响两地成为副中心的关键。城阳区面积广大,东西部、南北间的片区发展不平衡,部分片区的村庄居多;而辛安则是老居民区、村庄和传统的工业厂房占比过半。落后的风貌成为两地成为副中心的桎梏,但拆迁工程的繁琐,又非一时之间就可完成。所以即便片区未来定位各种 " 心 ",还是要看它建设落实的进度,买房也是如此。

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