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房价大起大落 ? 天津西青这个均价不到 2 万的板块终于不 “作”了

搜狐焦点 08-06

说起西青的热门板块,张家窝、中北镇、精武镇堪称 " 三大巨头 "。在这三个板块中,张家窝是唯一一个房价均价不超过两万的板块。

但是,曾经的张家窝被买房人戏称 " 涨价窝 ",就是因为涨的太快,让大家目瞪口呆。如今再看张家窝却成了房价最适合刚需的西青区板块之一。

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" 涨价窝 " 名不虚传

大致浏览一下西青区的房价就会发现,普遍均价都在 2 万 / 平米以上,总房款轻松超过二百万,这对刚需来说太不友好了。

房价不是一下子涨上来的,对于张家窝来说,房价上涨的节点在 2013 年。在这之前,房价整体价格在 4000-5000 元 / 平米,十分稳定。

但是 2013 年地铁 3 号线开通后,地铁优势发挥作用,一大批开发商看到了板块发展的前景,比如万科、中骏、保利等名企进驻,新房成 " 团 ",房价也跟着水涨船高。

到了 2015 年,当时的热盘万科四季花城高层开盘均价 10000/㎡,洋房 12000/㎡,相比 2013 年之前,房价直接翻倍!

" 涨价窝 " 也是从这个时候开始叫起来了。

从 2016 年之后天津楼市随着大环境波动,房价再次翻倍,到了 2017 年张家窝新房均价已经涨到了 2 万多元 / 平米。直到 2018 年之后整个天津市场趋稳,张家窝房价有所回落,到如今新房市场均价基本稳定在 19000 元 / 平米左右。

张家窝新房价格的 " 大起大落 " 不止表现在新房,二手房也是如此。2018-2019 年年初都有很多二手房挂牌价轻松超过突破 2 万 / 平米,但是 2019 年年底的时候二手房价跌到 17000 元 / 平米左右的水平,直到今年上半年的缓和才逐渐恢复到 19000 元 / 平米左右。

不得不说,张家窝抓住了两次 " 机遇 ",房价从四五千上涨到近两万,这是西青房价的缩影,也是天津楼市近十年的缩影。

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未来配套一览

房价的上涨依赖于板块价值,而板块价值的实际表现就是配套。

张家窝当初因为地铁南站而火,地铁 3 号线沿途可与 1、2、5、6、9 实现换乘,大大便利居民出行,而 " 南站交通枢纽 " 这个概念真的有利好居民生活的 " 奇效 " 吗?

从位置上看,地铁 3 号线南站周边的新房其实很少,一公里范围内有社会山花园、招商公园 1872、津门正荣府等,但是张家窝板块范围大,大多数新房并没有享受到步行到达地铁站的福利,多数情况下是需要驾车或者公交接驳一下,这无形中提高了出行成本。

从交通方面来看,张家窝板块可以告诉大家一个好消息和一个坏消息。

好消息是板块内规划的地铁还有很多,具体如下:

地铁 Z1 线在张家窝设张家窝高铁站,途径团泊新城、天钢柳林、海教园等区域目前正在规划设计中,2020 年前建成通车。

铁 8 号线二期途径张家窝,但是二期工程(西青中北镇段)尚处于规划方案阶段。

地铁 13 号线设 27 座车站,从张家窝至空港产业园区,目前尚在规划中,开通时间待定。

另外,之前备受关注的西青云轨 T1、T2、T3 三条线路汇总,T2 和 T3 两条途径张家窝居住区,最后连接南站,可以说云轨的出现是真正解决了板块居民的出行问题。

坏消息就是,天津地铁建设进度一直都很慢,大家都懂的,未来什么时候能享受到这些利好,确实是个未解之谜。未来张家窝板块公共交通想要达到完善,还需要走很长一段路。

教育方面,天津环城四区都没有发展完善,张家窝也是如此,学校大多在规划建设中。

目前,张家窝板块已有的幼儿园如华夏育星幼儿园、华夏阳光幼儿园、张家窝第三幼儿园、北师大幼儿园、华夏未来社会山双语幼儿园、恩卓国际幼儿园。

2020 年计划建设的幼儿园有中骏配套幼儿园、诺丁山盛世天慧幼儿园、万科金色未来幼儿园,最晚预计于 2020 年 12 月完工。

张家窝目前还有田丽小学、华旭小学、逸阳文思学校、张家窝中学等。2020 年规划的小学有南站一贯制学校、张家窝中心小学、张家窝第三小学、张家窝 11 号地小学。

商业方面,目前张家窝有两大商业区,一个在潮向城附近,一个在社会山广场。一个满足日常购物需求,一个满足高端消费需求。

在商业规划方面,天津南站旁规划旗舰级商业,计划建设国际酒店、国际医院、养老公寓及配套商业;呷哺呷哺商业项目位于南站科技商务区,将打造成为融合总部企业办公和天津文化、餐饮文化一体化的商业综合体,计划 2020 年 6 月投入运营;华侨城、万科翡翠大道、环城基建地块都规划建有商业综合体。

所以,整体看,未来南站板块的配套发展是非常有亮点的。

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供应乏力导致板块降温?

其实,不止配套是房价上涨的动力之一,土地储备也是。

从短期来看,配套的完善反而对房价的影响没有那么大,对于张家窝板块的楼市的趋稳,土地供应的减少也占很大的原因。

今年至今,张家窝还没有土地出让。2017 年张家窝板块出让 3 宗住宅用地,2018 年只有 1 宗住宅用地出让,2019 年情况有所好转,有而只有 2 宗住宅用地摘牌。

不得不说,土地供应的乏力是板块热度下降的原因之一。

而土地对于新房市场最大的影响就是供应的减少,目前板块内新房市场上在售的项目有招商公园 1872、社会山西苑、津门正荣府、中交樾公馆、融侨方圆等等。

整体看,目前板块内的新房户型适合刚需和刚改,均价也在 19000 元 / 平米左右,其中 80 多平米的户型总房款大约 160 万左右,比较符合刚需的预期。

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血拼哥的置业建议

其实,从宏观角度看张家窝的楼市涨跌就会发现,这不是特例,这是市场大环境决定的,如今新房、二手房市场价格普遍下降,这是刚需的机会。

从置业角度看,南站的优势如下:

1、南站枢纽作用辐射周边,已开通地铁加持,房产有一定保值性;

2、板块已经发展多年,轨道交通建设、教育建设、商业建设规划完善,未来空间大;

3、价回归正常水平,刚需、刚改置业都可选择,覆盖面广。

房子是用来住的,希望大家都能如愿买房适合自己的房子。

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