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净负债率四连降后 郭英成给佳兆业定了新目标 | 进深

乐居财经 04-01

乐居财经 胡益健 发自深圳

" 负债率有没有降?现金流情况如何 "、" 土储增长情况?今年能转化多少个旧改?" 这是在佳兆业(1638.HK)还没公布 2019 年财报前,某讨论区内股民对其 2019 年业绩最为关注的两个问题。

" 负债高企 "、" 旧改王 " 近年来成为佳兆业两大突出标签,而细看其过去一年的表现,却可以发现,这两个标签中,前一个正在改善,而后一个,正在强化。

2019 年年报显示,全年佳兆业实现 881 亿元(人民币,下同)合约销售金额,同比增长 26%,其中 38% 来自旧改项目的贡献。期内,实现总收益 480.22 亿元,同比增加 24.1%;毛利 138.3 亿元,同比增加 24.3%,毛利率 28.8%。2019 年度佳兆业溢利 41.64 亿元,同比增加 26.4%,公司拥有人应占年度溢利 45.94 亿元,同比增加 67.1%。

大降 92 个百分点 净负债率为 144%

" 希望到今年年底(净负债率)能够降到 200% 以下,这是董事局定的目标。" 在 2018 年的业绩会上,佳兆业董事局主席郭英成如是说。

2016-2018 年,佳兆业的净负债率分别为 308%、300% 和 236%,至 2019 年末,佳兆业的净负债率相较 2018 年大降 92 个百分点至 144%。无论是去年初设定的 200% 还是年中设定的 180% 的目标,佳兆业均超预期完成。

而对于下一阶段的降负债目标,在会上,管理层透露,净负债率的目标是 120% 或以下。" 在负债方面佳兆业有严格控制,今年还会继续努力。" 高级顾问谭礼宁说。

截至 2019 年底,佳兆业的总借款约 1172 亿元,49% 在境内,51% 在境外,从到期债务结构来看,其中有 319 亿元需要在一年内偿还,占比为 27.2%;手头现金(现金及银行存款)较去年年底增长 61% 至 370 亿元,足以覆盖短期到期债务。

现金流的改善有赖于融资。2019 年全年,佳兆业获批 ABS 额度逾 110 亿元,并通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行 26 亿元的 ABS 产品;境外融资方面,其于 2019 年 10 月成功发行 4 亿美元优先票据。

谈及今年的融资计划,谭礼宁称,佳兆业在融资方面尽量往长远结构进行调整,今年会在境外高息债上有不错的表现," 希望投资者对我们有信心。" 境内融资上,其则表示,希望未来利率能够往下走 1 个点或 1.5 个点。

147 个旧改项目,2.5 万亿货值

过去一年,佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式获取 30 个项目,新增土储权益建面为 411.8 万平方米,土地收购权益代价约 272.1 亿元,平均土地成本约 6609 元 / 平方米。至 2019 年末,佳兆业拥有近 2700 万平方米的土储(权益比约 76%),货值近 5300 亿元,大湾区占整体近 66%,深圳占整体约 33%。

值得注意的是,2020 年是佳兆业 " 三年冲击千亿 " 的最后一年," 我们不会轻易改变制定的业绩目标 ",执行董事兼总裁麦帆说。为此,佳兆业准备了 1800 亿的可售货值,大湾区占比 55%。

旧改依然是年报中的高光点。报告期末,佳兆业旧改土储货值约 2200 亿元,占总货值约 42%。

佳兆业还拥有未纳入土储的城市更新项目占地近 4000 万平方米。2019 年内,佳兆业投拓了 19 个项目,令这部分城市更新项目总个数增加至 147 个,对应的货值约 2.5 万亿元。从项目布局看,大湾区项目面积占比达 99%,其中深圳占 27%,广州占 36%,中山占 22%。此外,佳兆业加快了旧改模式在全国的输出,2019 年其成功转化了上海迄今最大的城中村项目,并首次拓展香港旧楼改造市场。

据了解,佳兆业计划每年从城市更新项目中转化 80-100 万平方米的土地供应开发,2019 年共转化 8 个位于深圳、上海和惠州项目进入土储,可售货值近 350 亿元。

管理层表示,预计 2020 年,佳兆业将有 6 个旧改项目计划供地,货值约 460 亿元;未来 1-2 年,计划有 6 个旧改项目计划供地,货值约 600 亿元;未来 3-5 年计划有 19 个深圳及广州、东莞项目供地,货值约 4700 亿元;长远来看,将有占地面积近 3000 万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

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