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世茂少主的大佬梦:再掷千亿买地,向新城王晓松“宣战”

棱镜 04-01

作者 | 孙春芳

编辑 | 张庆宁

出品 | 棱镜 · 腾讯小满工作室

编者按:

地产是一个公共性十足的行业," 房住不炒 " 的政策规制呼应着 " 安得广厦千万间 " 的古之期许;

地产是一个资金密集型的行业,沉淀着海量的国民财富、金融资产,又是财政收入主要来源之一。

地产是一个高度市场化的行业,从密集的并购重组到剧烈的销售竞争,在市场杀机中寻找利润。

房企作为地产行业主力军,正是上述利益攸关者群体中的圆心,当然,他们也是资本大潮中难得的 " 聪明钱 "。

又到一年房企年报季,《棱镜》推出 " 房企赶考 " 系列,不限于解读经营数据,更望管窥这批 " 聪明钱 " 如何应对周期大考。

是为第四篇,关于世茂。

少年子弟江湖老。

当年在许荣茂身边打下手的许世坛,而今已是世茂房地产(0813.HK )的董事局副主席、总裁、事实上的操盘者。在地产界摸爬滚打多年,已让许世坛成为老江湖,2019 年他雷霆连击,风头直逼融创孙宏斌,赢得 " 并购小超人 " 之名。

" 今年可售资源那么多,卖不到 3000 亿元说不过去 …… 去年土地投资花了 1000 多亿元,今年也是这个数目吧。" 这些在稳健者看来颇为 " 大胆 " 的数字,在许世坛口中,闲闲道来。

2019 年,世茂重登房企 TOP10 一品堂,许世坛显然已经并购成瘾,今年还要继续出手," 项目,资产包,还是公司对公司层面,看情况而定。"

许少爷的剑,还要继续出鞘。

向新城王晓松 " 宣战 "

3 月 30 日,世茂房地产业绩发布会比预定时间晚了一分钟,原因是 2019 年业绩报告下午 4 点 31 分才上网。

业绩发布同时,世茂房地产又一条公告显示,将公司名字改成 " 世茂集团控股 "。

确实,世茂房地产的 " 篮子 " 已经摆着商业、文娱、物业、酒店等一堆 " 杂货 ",地产依然是 " 篮子 " 里的 " 主菜 "。

财报显示,2019 年全年,世茂房地产营业额 1115.17 亿元,同比上升 30.4%。其中,物业销售收入 1052.9 亿元,占营业额的 94.4%。

世茂房地产毛利额 341.31 亿元,同比上升 26.6%,毛利率 30.6%;年内核心业务净利润 153.25 亿元,同比上升 30.6%;年内股东应占核心业务净利润 104.78 亿元,同比上升 22.5%, 股东应占核心业务净利润率 14.1%。

股东关心财务数据,但同样盯着销售业绩—— 2019 年,世茂房地产实现签约额 2600.66 亿元,同比上升 47.6%;签约面积 1465.6 万平方米,同比增加 37.1%;全年实现回款 1950 亿元。

将近五成的销售额涨幅,远高于行业平均水平,这让世茂重登前 10 宝座,排名第 9。龙湖集团 2019 年销售额增幅 20%,被世茂从前 10 名榜单中挤了出去。

许世坛毫不掩饰规模野心。

半年前的 2019 年业绩中报发布会,他说:" 世茂没有带着压力进前 10 的想法,还是要看市场的最终情况,如果(房地产)市场总量在 15 万亿元左右,世茂销售 2500 亿元以上是可以的,这个数字是动态的。"

话音一转,他换上笃定语气," 但我们的目标还是要超过行业平均(水平),反正我们就是要进步,就是要超过同等级的。"

2019 全年世茂销售增速达成目标,展望 2020 年,许世坛的语气同样张扬:" 世茂要快速增长,增幅要比行业前 10、前 20 的平均增幅要大。"

言下之意,他要超过排在前面的新城控股(2708 亿元)。

世茂今年的销售目标是 3000 亿元,排名第 8 的新城已经将销售目标降至 2500 亿元。许世坛和王晓松同是房企少主,两人的规模欲望沟壑相当于 500 亿元的目标差距。

许世坛的底气源自货值。

截止 2019 年底,世茂土储货值 5000 亿元,2019 年世茂的去化率是 65%,2020 年去化率目标 60% 以上。他觉得 " 不卖个 3000 亿说不过去。"

2020 年一季度,受疫情影响,世茂的销售额出现大幅下降。不过许世坛认为,3 月世茂销售额可以突破 200 亿元,同比略涨,一季度因为 1、2 月份销量差,整体下降在 10% 以内。" 二季度会好起来,主要增长还得靠下半年。"

多半货值依靠并购

追风赶月不留情,世茂货值多半来自并购。

2019 年,世茂新增土储 3092 万平方米,占到其总土地储备 7679 万平方米的近一半。这些新增土储为世茂带来 5000 亿元货值,其中 67% 来自并购。

2019 年,公告显示,世茂共宣布近 20 次收购,相当于平均 20 多天就有一次。

按照许世坛的说法,受 A 股相关披露规定的制约,世茂大规模并购项目需要公告," 还有一些并购没有公告出来 "。如此说来,实际的并购数量更多。

泰禾、粤泰等房企的大量项目,纷纷被世茂吃下。2020 年年初,世茂更是 " 狮子大开口 ",接管福晟集团旗下包括地产、物业、建筑在内的几乎所有资产,并随后进行 " 肢解重装 "。

许世坛谈过自己的并购经:第一要安全;第二要快," 人家已经开发了一半,我们买了再卖就很快,比如说一二季度买的,三季度就可以卖楼了 ";第三要划算," 我们要求并购标的 10 到 12 个点的税后利润,毛利接近 30%"。

世茂表面上显示出饭要一口一口吃,路要一步一步走的淡定,但实际上,通过对福晟组织架构调整,最能看出世茂的 " 猴急 "。

1 月 13 日,世茂福晟合作发布会召开。四天后,福建福晟、福建六建的高管易主,许幼农、吕翼等一干世茂将帅替代潘伟明等原班人马。

潘伟明之子潘浩然还在担任福晟国际董事局主席,但管理层离职者众。

3 月 12 日,福晟集团旗下上市公司福晟国际发布公告,三位执行董事离职:创始人潘伟明的兄弟潘俊刚、潘伟明妻子陈伟红的弟媳吴继红、福晟商业集团总裁吴洋。

3 月 24 日,福晟国际发出盈利预警,2019 年的盈利从 2018 的 5 亿减至 1.1 亿至 1.4 亿之间。

3 月 30 日的世茂业绩会上,许世坛称跟福晟的合作目前很多都在稳步推进,世茂会一个一个项目做很详细的尽职调查。世茂房地产执行董事汤沸补充称,目前世茂以协助福晟恢复生产为前提。

两家的合作平台世茂福晟的土储货值超过 1200 亿元,2020 年销售目标在 300 亿元左右。" 具体而言,首先从市场潜力大的地区(下手),包括郑州、长沙、大湾区等地方开始出售,第一批会合作 3 到 5 个项目。" 汤沸表示。

2019 年世茂拿出一千多亿元进行并购,"(2020 年)3000 亿的目标销售额,按照 80% 权益率计算,世茂能占 2400 亿元。" 许世坛称,其中很大一部分销售额系并购贡献," 按销售额 50% 来算,土地投资资金大约 1200 亿元。"

算盘打得相当精明

风卷残云的土地并购市场,背后是一场资本的盛宴。世茂的财力和负债结构是否能支撑它继续疯狂?

许世坛觉得没问题:" 我们都是权益并购,不是 100%(持股),很多只占 51% 的股份,能控股并表就行,像泰禾和粤泰的很多项目都是,这个占用资金量不大,而对方也不希望被全部吞掉。"

例如福晟这样的巨无霸资产包,世茂其实并没有掏出太多 " 真金白银 "。

许世坛称,目前世茂对福晟还是托管,以品牌输出、代管代建为主,全面梳理资产债务情况,遇到好的项目才转股(投资入股)。

转股时才会真正消耗世茂资金,不过这些被世茂像篦子一样篦了一遍的项目,能选出来的项目大概率可以马上套现出售,便于世茂回笼资金。

业绩报告显示,世茂 2019 年的资产负债表、债务结构暂未恶化。

负债方面,2019 年期末世茂有息借贷合计 1265.55 亿元,同比上升 16%;短期借贷约占 29.1%,长期借贷约占 70.9%;账面现金约 596.23 亿元,未动用银行及其他金融机构融资额度约 500 亿元;净负债率约 59.7%,比 2018 年略有上升。

当全国售楼处纷纷迎客,楼盘工地响起熟悉的电钻声时,一些热门城市的土地市场早已如火如荼。许世坛口头上称 " 太热的地不拿 "。

实际上,2020 年一季度,世茂在公开市场拿地的溢价率都不低。

2 月 19 日,世茂 15.36 亿元竞得金华义乌商住地,溢价 45%;2 月 27 日,世茂 12.02 亿元竞得温州瓯江口浅滩商住地,溢价 30%,达到该地块土地出让的溢价上限;2 月 28 日,世茂金禾联合体 4.165 亿元竞得福建宁德商住地,溢价 56%。

高价拿地之外,许世坛还在等待并购机会," 今年会有更大的机会,因为大房企流动性充足,小房企更难。但我们的并购要求会更严格,因为大家都知道,现在好标的其实并不多。"

孙宏斌已经暂缓规模扩张,其他巨头高喊着 " 活下去 ",这位 43 岁的世茂少主还在并购市场上孤独冲刺。

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