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成渝二手房挂牌量全国领先正常吗 ? 分析成都房价

搜狐焦点 04-01

周末刷抖音,看到有好几个不同的作者都拍了内容相似的视频,大概意思就是说:重庆和成都在链家网上的二手房挂牌量分别达到 14 万 + 和 13 万 + 套。二手房挂牌套数居全国第一和第二,远高于其他二线城市,甚至比京沪等一线城市的挂牌量还高。

抖音视频截图

在广大普通群众的眼中,成都和重庆充其量也就是强二线城市,城市能级低于北上广深,与宁杭津汉基本相当,因此难免会认为成渝的二手房挂牌量高于其他城市意味着成渝二手房市场要变天。

其实有这样的惯性思维,也非常正常。因为大多数人对房地产宏观市场不可能做非常深入的研究,普通购房者买房更关注自身的微观需求,对大势知之甚微。

在以往的文章中,我们已经分析过近年来成都二手房挂牌量增加的最直接诱因就是因为新房限价导致大量改善型购房者和投资客想要卖旧换新、高抛低吸。

当然,其他限价严格的城市,比如杭州,二手房挂牌量这两年也是持续上涨,人性使然,大家都一样,成都的情况并不特殊。

所以我们今天不再讨论成都二手房为什么增加的问题,而是要横向比一比,看看成都的二手房挂牌量领先其他省会城市甚至一线城市到底正不正常?

1、二手房的前身都是新房,新房的历史成交量决定了二手房总盘子的大小。

每一套挂出来的二手房,曾经都是新房。因此成都的二手房挂牌量比其他城市多,从宏观上来说,最大的原因就是因为成都曾经售出了比其他城市更多的新房。

* 数据来源:各地统计局(武汉市 2017 年数据源自第三方机构)

这是内地几个大城市在过去十年(2008-2017)的商品房成交面积总和,其中重庆的数据只包含了重庆主城 9 区,如果按重庆都市区 21 个区县的数据来计算,估计跟成都的数据差不多。

从中可以明显的看出,成都和重庆过去十年的新房成交量处于遥遥领先的第一梯队,远高于其他二线城市。

如果我们把这十年的数据分开来看,成都每一年的商品房成交量都远高于其他二线城市,并且在 2009 年和 2010 年分别超越京沪,持续霸榜并遥遥领先(实际上 2018 和 2019 年也是霸榜的,只是因为部分城市统计局口径的公开数据缺失,所以我只统计到了 2017 年)。

原因也很简单,一是成渝的人口规模远高于其他二线城市,房屋需求量大;二是因为成渝两市曾经长期实行高密度开发策略,房屋的供应量也大。市场供需两旺造就了成渝两市商品房成交量遥遥领先的局面。

成都过去十年卖出的新房,是深圳的 4.8 倍、杭州的 2.2 倍,所以现在成都的二手房挂牌量是深圳的 3.4 倍、杭州的 2.2 倍,也就并不足以为奇了。

2、成都的二手房挂牌量为什么比京沪还高?

虽然其他二线城市的人口规模不及成渝,但跟成渝同处于人口规模第一梯队的北京上海,目前的二手房挂牌量也比成都低。

其中的原因,我们可以从京沪蓉近二十年(2000-2019)的商品房成交量走势看出端倪。

* 数据来源:各地统计局

在 2008 年以前,北京上海的商品房成交量长期领先于其他城市,并在 2004-2009 这五年达到高峰。而 2009 年以后,京沪的商品房成交规模开始下降,并逐渐被成渝超过。

这是因为北京和上海作为中国最老牌的超级都会,它们的城市化进程比一众二线城市都要领先一步,它们进入大规模商品房开发的年代更早。

当其他二线城市开始筑巢引凤、吸引人口的时候,京沪的商品房开发已经进入了逐步收缩的状态,京沪楼市率先进入了存量房时代。

前两年,不是还有上海楼市大 V 吐槽二线城市居民都有 " 新房癌 " 吗?北京上海和二线城市的楼市所处的阶段不一样,当然两地居民的购房需求也就不一样。

所以京沪两地二手房挂牌量相对成都较低,我认为和它们的二手房成交更活跃不无关系。

另外,值得注意的是,在链家网上,上海市的二手房 6 万套的挂牌量比北京近 9 万套的挂牌量还要低不少。

说明链家网的二手房挂牌量与链家在各地的影响力有很大的关系,以链家网的挂牌数据来对比不同城市之间的二手房市场是不一定科学的。

链家地产发家于北京,进入成都市场后收购了当年成都具有绝对领导地位的二手房中介伊诚地产,所以链家在京蓉两地的市场优势非常明显,成都人买卖二手房,第一个想到的往往都是链家。

而上海的二手房中介行业,链家的市占率不到 30%,也就是说很多上海的二手房根本不会出现在链家网。

图据网络

同样,这也解释了为什么抖音视频上长沙链家的二手房挂牌量只有 2 万多套。按理说,长沙近十年的商品房成交量跟天津差不多,是深圳的 2.8 倍,怎么长沙链家的二手房挂牌量比深圳还低呢?

因为在长沙,二手房中介的霸主叫 " 新环境房屋 ",它在长沙拥有绝对的领导地位,长沙人买卖二手房,首先想到的就是新环境。链家在长沙仅处于行业第二梯队。

3、供求关系对价格的影响。

最后,顺着今天的话题,我再跟你们闲聊一下成都房价相对不高的最主要原因。

有很多人,一说到成都房价不如一些东部的三线城市,就喜欢扯啥子东部人民收入高、四川人购买力不行。包括网上有些所谓的 " 砖家 ",也喜欢拿着什么人均 GDP、人均收入等数据一本正经的胡说八道。

当然,这些原因也不是完全没有,决定一个城市房价的因素必然是复杂多样的,但收入对房价的影响却是微乎其微的。

以 2017 年的数据为例,深圳的人均 GDP 是成都的 1.9 倍,人均收入是成都的 1.4 倍,按 " 收入决定房价论 ",那深圳的房价应该最多是成都的 2 倍,否则深圳人民就承受不了了,但事实是深圳的房价是成都的 6.3 倍。

所以真正决定房价的最主要的因素,是供求关系!!!

以深圳为例,作为中国发展最成功的经济特区,深圳大概从五年前开始,被广泛认为是和北上广一级的 " 一线城市 ",吸引了许多外地人去深圳就业、定居,也是一个人口过千万的超大城市。

但是由于深圳的面积小,可利用的土地总量跟其他大城市有着天壤之别,所以深圳的房地产开发量一直很小(本文最前面的榜单,深圳永远排在最末尾),长期供不应求的商品房供需格局,致使深圳的房价一路高歌。

回顾上一波(2016-2017)全国普涨的楼市行情,正是源自 2015 年下半年深圳房价的率先 " 异动 ",然后才传导到了京沪,进而由东向西蔓延至全国。

同样来看看 2017 年的数据,考虑到前几年广深在人口统计方面存在着较大的偏差(比较委婉的说法),深圳的实际人口至少应该是跟成都相当,甚至比成都更高(从两地的电影票房、地铁客流等各项民生消费类大数据对比可以得出这个结论)。

那么两座人口规模差不多的城市,成都的商品住宅成交面积是深圳的 5.7 倍,而深圳的商品住宅均价则是成都的 6.3 倍,完美诠释了供求关系对价格的决定性作用。

因此,成都虽然也拥有庞大的人口规模,甚至还有四川 8000 多万人民想在省城安家的美好愿景对楼市需求端的强力支撑,但成都楼市近十年来一直以超高的供应来满足人民群众巨大的居住需求。

供需关系相对平衡,才是成都房价多年来保持温和的最主要原因。

来源:吴思竹

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