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中骏集团:行稳致远|进深㊴

乐居财经 04-01

乐居财经 张丹 发自北京

于悲观者而言,困难像座无法逾越的大山,而在乐观者眼中,困难更像一枚枚勋章,是对克坚攻难的最好奖励。

" 悲观者可能正确,但乐观者更能成功。" 这是中骏集团控股有限公司董事局主席黄朝阳 ( 以下简称中骏,01966.HK ) 在 2020 年新年贺词中的一句话。也许,悲观者有悲观者的道理,但乐观前行却能看到不一样的风景,也更能接近成功。

岁月不负有心人,2019 年中骏收获了创新高的成绩。超额完成 700 亿目标,净利润 21% 的增速盈利能力再提升,新增 46 幅地,而净负债率再刷新低。

规模稳步增长 近三年复合增长率 56%

任尔东南西北风,咬定青山不放松。在爬坡过坎的 2019 年,中骏完成承诺目标,保持稳健增长。

全年实现合同销售 805.01 亿元,目标完成率 115%,同比增长 56.7%;收入 213.7 亿元,同比增幅 20.2%;应占核心净利润增涨 20.5% 至 26.50 亿元。

据乐居财经了解,从 2016 年进入规模增长阶段以来,中骏的销售额一直维持在 40% 以上的增长速度,近三年的年均复合增长率达 56%。

在城市贡献方面,近七成的销售收入来自一二线城市,尤其是二线城市,虽然面积不是最高,但是去贡献了超半的收入,中骏 " 聚焦一线城市及核心二线城市 " 战略布局效果明显。

从区域分布来看,中骏在各区域的销售分布比较匀称,长三角依旧为主要贡献区域,占比达 33.7%,其中南京、徐州、苏州、杭州、上海及无锡为合同销售贡献最多的城市。而海峡西岸经济圈、环渤海、中西部则分别占比 21.9%、20.2%、18%。

在全国化布局中,中骏聚焦在五大经济圈进行深耕,新增土储仍在五大区域,新进入城市增多。2019 年中骏新增 46 个项目,其中 12 个为新进入城市,布局城市扩至 47 个,总土储面积约 3209 万平方米。其中,长三角仍为重仓布局区域,新增土地有 13 幅分布在此,紧随其后的是海峡西岸经济圈,拥有 10 幅新增土地。

充裕的土地储备为中骏的后续增长提供了广阔空间,而已签订合同未计入收入的资产储备更是为中骏布好了收入通道。财报中提到,中骏贸易应收款 7.82 亿元,预付款、其他应收款及资产为 84.50 亿元。

2020 年开年之初,一场突如其来的疫情打乱了所有企业的节奏,在自身生存与行业转型双压之下,中骏已经找到了自己的前行之路,那便是经过两年论证与实践的双轨战略。

尤为值得关注的是," 千亿级 " 和 "FUN+ 幸福生活 " 的双轨战略已经让其半只脚跨进了千亿门槛。依着 2019 年的 805 亿的销售业绩来推算,2020 年中骏的增长率仅需高于 24.2% 即可顺利进军千亿房企之列。

据乐居财经了解,2020 年中骏可售货值达 1700 亿元,这也就意味着,按照正常的推盘节奏,中骏各项目完成 59% 去化率,即可达成千亿。

两翼护航 多元协同加速超车

在恒量竞争的房地产新时期,激烈竞争与行业洗牌是未来三到五年的基本格局。面对新的竞争环境,需要的审时度势的睿智,以及敏锐谋变的果断。

在稳固地产业务的 " 一体 " 核心时,购物中心世界城与长租公寓方隅 " 两翼 " 的快速发展,已经让中骏在换道超车的路上再往前迈了一大步。

2019 年,8 家中骏世界城购物中心及 12 个方隅公寓先后落地,为收入增长强力加码。资料介绍,世界城购物中心目前已布局 14 个项目,总建筑面积 98 万方;方隅公寓已签约 34 个项目,管理规模超 20000 间,已进入运营期项目节点出租率 92%。

购物中心及公寓的高速增长,已经让中骏尝到了多元化协同发展的喜悦,而关于未来,黄朝阳早已为其规划好了路线:集中优势资源继续握紧 " 两翼 " 两大抓手,购物中心继续百货化经营及数字化运营策略,方隅公寓 " 基金管理 + 连锁运营 " 商业模式得到进一步发展。

在中骏的发展计划中,预计在 2025 年购物中心的布局将达到 100 个,租金收入超 45 亿元;长租公寓数量达 20 万间、方隅资本资产管理规模 600 亿元、方隅公寓管理租金规模 100 亿元。

" 一体两翼 " 的发展战略为中骏长远发展注入强大支撑力。" 做正确而难的事 " 是黄朝阳坚持经营理念,对于 " 两翼 " 的长足发展,他也做好了攻坚克难的准备,对准核心瓶颈快速解决。

债务结构优化 净负债率刷新低

冲锋的背后总有坚强的后盾支撑。中骏在追求多元协同发展时,财务护城河稳而坚固。

2019 年,中骏集团净负债率再创新低达 60%,较去年同期改善 0.4 个百分点。并且现金流充裕,在手现金 191.50 亿元,计入受限和已抵押部分,现金达 238.99 亿元,增加 19.7%,完全可以覆盖短债 88.58 亿元。

平均融资成本维持在 6.7% 的行业低位水平。资料显示,2019 年,中骏先后发行了 3.5 亿美元优先票据、5.4 亿元规模首单长租公寓专项债券、8.3 亿元资产支持专项计划等融资项目;而今年 2 月,发行的两笔总额 14.17 亿元的资产专项支持计划,以 4.8% 及 4.69 的票面利率创下历史新低。

稳健的财务盘,使得 14 家国际及国内券商机构一致给予其 " 买入 " 评级,同时获得标普 B+、穆迪 B1 及中诚信 AA+ 级的理想评级。

" 开源 " 的同时,中骏的 " 节流 " 也管控得颇为严格。

中骏自 2018 年以来启动了全面预算管理系统,在加速全国化布局的同时,严格控制成本支出,最为明显的就是以较低溢价获取优质土储。

2019 年中骏新增 46 个项目,土地储备新增 988 万平方米,新增货值 1374 亿元,而平均拿地成本仅为 4872 元 / 平米,抵御市场风险的能力较强,也为之后的收入提供更多利润空间。

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