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中梁控股:二三线“换仓”丨进深㊲

乐居财经 03-31

中梁控股董事长杨剑

乐居财经 曾树佳 沙文蓉 发自上海

中梁控股(02772.HK,以下简称 " 中梁 ")曾在 2019 年初,提出 " 转好模式、打开资本、稳中求进 " 的发展原则。一年下来,它似乎一直沿着这条既定路线向前迈进,从未偏离轨道。

这从它上市之后的第一份财报,就可以看得出来。

2019 年,中梁合约销售金额达到 1525 亿元,同比增长 50.2%;完成 1300 亿销售目标的 117.3%。期内,它的收入为 566.4 亿元,同比约 87.5%;权益拥有人应占核心净利润为 39.01 亿元,同比大幅增加约 102.3%。

以此看来,中梁销售、营收、利润等各项数据都获得了足额的增长,成绩单可谓亮眼。但相对于以往,它已经逐渐放缓脚步,并逐渐向高能级城市靠拢,以 " 全布局、全结构 " 的姿态,提高自身的抗风险能力,夯实高质量发展的基础。

这种模式切换,与行业 " 稳 " 字当头的基调正好匹配。显然,打开资本市场大门之后的中梁,又踩中了 " 节点 "。

二三线换仓

此前几年,中梁凭借着 " 多米哈 " 模式,捕捉三四线城市的棚改货币化红利,加快周转节奏,使得自身的规模大涨。2016 至 2018 年,它的合约销售金额复合增长率达到 131%,借此进入了千亿阵营。

不过,面对风云变幻的房地产市场,假若 " 固守一道 ",必然会增加经营的风险。调控的基调下,低能级城市红利退潮,驱动着中梁适时调整思路,形成转二线、转省会、转中心城市的 " 三转 " 投资策略。

这一转向的成果,于 2019 年继续显现。在该年度,中梁 1525 亿元的合约销售额中,59% 的比例集中于长三角。而若按照城市等级划分,它二线城市的占比从上年的 24% 提升到 35%,三线城市的占比则从 64% 降到 53%。总体来看,有接近 90% 的合约销售分布在二三线市场。

在拿地 " 储粮 " 中,中梁也逐步向二线、强三线 " 换仓 "。

2019 年,中梁新进入 20 个城市,共获取土地 139 宗,规划总建筑面积为 1660 万平方米。已收购地块(不含停车位)的平均成本约为每平方米 4607 元。

在全年 764 亿元的买地投资金额中,其二线城市占比提升至 53%,二三线投资额占比已达 92% 以上,而四线城市的扩储量,则降至 8% 的比例。这进一步完善了中梁的全结构土储布局。

2019 年末,中梁总土地储备超过 5,700 万平方米,覆盖全国 23 个省与直辖市、142 个城市,拥有 458 个项目;应占土地储备总量为 4570 万平方米,其中,可供销售、可出租的已完工物业占 280 万平方米,在建物业及用作未来开发占 4290 万平方米。

同期,中梁可售货值约 4,433 亿元、已售未结约 2,000 亿元;2020 年全年可售资源约 2,600 亿元。在这笔可售资源中,二线、三线、四线城市分别占比 39%、45%、16%;更高能级城市货量的积累,将给中梁带来逐渐提升的销售均价、利润率。

强运营与理性投资

年初的疫情 " 黑天鹅 ",已成为房企业绩会必备的话题。据管理层介绍,在复工复产方面,中梁 2 月中旬基本关闭所有的售楼处。而最近随着疫情的改善,除了武汉的项目以外,中梁 230 个售楼处已经重开,工地复工率达到 97%。

按照地产业务联席总裁、执行董事李和栗的说法,中梁每年的增长率定在 10% 至 15% 之间。但疫情对今年 2 月份的销售有点影响,所以初步定为 10%。也即,2020 年,中梁的销售目标为 1680 亿元。

今年,中梁将推货的时间点,重点放在了二三季度,这两个季度的推货量约占总量的 68%。与此同时,它将继续保持去年的回款效率。2019 年,中梁的签约销售回款率高达 90%,已收客户按金(合约负债)达到 1158.73 亿元,这会在后续的结转中转化为公司业绩。

高效率的资金回笼,来源于中梁内部组织结构的优化、运行效率的提升。

去年,中梁把原来的 12 个区域集团进行收缩合并,并最终形成南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、中部大区、江苏大区和浙江大区六大区域集团;同时,它也将总部编制精简了一番。

新的组织架构,将有效鼓励区域集团整合资源、降低管理成本、提升效率和利润水平,符合中梁一直追求的增规模、强运营与提升组织能力的原则。

但 " 强运营 " 并不意味着盲目地投资。据李和栗披露,中梁内部有一套严格的购地标准。

在土地投资的过程中,中梁主要看中城市长远的发展潜力, 保证项目后续的去化、周转效率、盈利,提高资金的使用效率;同时还要满足公司的拿地方向。

过去的 2019 年,中梁每个项目都要经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗的严密筛选。最终,全年超过 10000 宗意向跟踪的地块,仅有约 1.4% 的项目被获取。可见其投资定位之精准、投资标准之严格。

财务结构优化

年内打通上市 " 关卡 ",使得中梁的融资渠道进一步拓宽。期内,它于 IPO、行使部分超额配股权,筹得了 30.51 亿港元(约人民币 27.33 亿元)的款项净额。除此之外,该公司也按下了境外发债的 " 启动键 "。

于 2019 年 9 月,中梁成功发行首次美元债,规模为 3 亿美元;此后又增加发行 1 亿美元债,与前者合并为一个单元系列。2 月 11 日,它抓住时间窗口,再次宣布发行一年期规模 2.5 亿美元的票据。

多样的融资途径,充实了中梁的在手现金。于 2019 年 12 月 31 日,中梁的现金及现金等价物、已抵押存款及受限制现金,合共约为人民币 264.95 亿元,较 2018 年底 230.8 亿元增加约 14.8%。

与此同时,较低成本融资的进入,也置换了部分高成本的融资;例如,年内中梁就利用上市筹得款项,偿还了 7.8 亿元的信托贷款。期内,它进一步降低了境内非银行的融资比例。

此举在一定程度上,降低了公司的财务成本、改善了财务结构。2019 年度,中梁的加权平均实际债务成本同比去年有所下降;而净负债率也保持在 65.5% 的行业较低水平。

对于未来的融资计划,资本市场与投资者关系总经理、公司秘书杨德业表示,目前境外市场比较差,但这是短期的,不会说整年都是这种情况。所以中梁在保持流动性的同时,会继续关注这个市场,适当的时候,会继续在境外做一些新的融资。

2019 年 8 月,中梁分别获惠誉、穆廸、标普给予的 B+、B1、B+ 等展望稳定的国际发行人信贷评级。11 月,它还获纳入为 " 恒生综合大中型股指数 " 及 " 恒生港股通指数 " 的成分股,并于 2019 年 12 月起正式纳入港股通交易名单。

资本市场上的肯定,将为中梁接下来的融资带来利好。

以下是中梁控股 2019 年业绩会问答精选:

问:今年中梁拿地的预算是多少?请问在疫情背景下中梁会不会减少今年的拿地投资?

李和栗:对于投资的金额,我们主要考虑销售增长的需求、以及市场机会两个方面因素。2020 年我们初步预算根据销售额的 50~60%,去确定我们的投资额。疫情对我们行业的影响是短期的,我们认为需求是存在的,只是被延后,而且近期的土地市场已经开始活跃,包括销售市场已经开始恢复,对我们全年的买地预算影响相对比较小。

问:受应疫情影响,房地产的传统的线下销售有面临巨大的冲击,不少的房地产企业寻求新的营销方式打破窘境。客户不出户就可以网上看房买房,请问中梁怎么看待?对中国房地产未来的市场趋势有什么预测?中梁如何应对行业变化?

李和栗:提到网上购房,包括网上看房、无理由退房,应该都是在疫情情况下的一些销售手段以及销售策略。我们叫做 " 预认购政策 ",同时我们也有自己开发的梁房通,线上认购、线上看房。

刚才讲到的无理由退房,包括 " 预认购政策 ",是客户认购一个月可以选择放弃用户的签约。我们也推出了其他的专项的行动,包括销售员的佣金提升,首付分期预认购;包括一些分销相对灵活的销售策略,这是销售策略阶段。

第二方面,对于市场的后续的走势,我们整体的判断是,在房住不炒政策下,房地产市场还是表现出一个平稳的趋势。市场应该还是稳健的,我们内部称为是箱体震荡,但是这里面会有分化在,因为策略方面我们还是要坚持全布局全结构,通过全国化的布局,找到比较好的结构,有效的应对市场的变化。

问:中梁在 2016 年到 2018 净负债比例比较高,曾经到过 300% 多,一直到今年回落到 65.6%,请问公司将来的净负债率以及净杠杆率维持在哪样的水平?未来有什么措施能够改善财务的情况?

杨德业:到 2019 年 12 月底,公司的净负债率是 65.6%,其实这个是保持行业比较低的水平。早期公司的一个目标水平大概是在 70~80% 之间。

2019 年净负债率的下降,主要是我们上市后成功打开了融资市场,债权融资的总额增加,所以在整个体系上,我们会持续在未来成长,改善结构,降低一定成本,这会是一个比较健康的杠杆水平。

问:面对疫情的影响,各行业都受到不同程度的冲击,请问公司如何调整财务策略以保持稳健的资金水平,来应对公司后续的业务发展?现在的美元债市场比较波动,请问中梁会不会考虑进行回购?

杨德业:我们在疫情发生以后,都非常的关注现金流的管理,基本上第 1 个季度,一些基本开支都已经做紧缩的准备,然后保留比较充裕的总资金。从土地款、工程款支付,包括其他融资,其实我们在今年前期这段时间,已经做了非常好的准备,所以在 2 月底,手头的现金有超过 270 亿元人民币,手头需要到期债务基本上都是够覆盖的。

另外关于美元债情况,我们现在也看到市场波动还是比较大的,价格还是有些下降,不排除会有一个回购的机会,现在我们还是会再继续关注这个市场。

问:今年境外债比较差,公司对于境内跟境外融资的看法是如何?会不会影响有关降低境外非银行负债的目标?中梁已经超过千亿的规模,目前对于其他产业培养有没有想法?还是会只集中精力的做地产业务?

杨德业:关于境外的融资的情况,目前看到这个市场是比较差的,但是我们觉得是短期的情况,也不会说整年会出现这个问题。所以我们在保持流动性的同时,会继续关注这个市场。会在流动性有一个比较健康恢复的时候,继续在境外做一些新的融资。

我们今年到期的债务也不多,今年年底 11 月份有一个 2 亿美金的境外债到期的,已经准备好手里一些计划,同时我们在 5 月份基本上也可以根据现有的政策,去申请大概 7 亿美元的额度。今年的话我们会继续确保资本融资渠道畅通,会维持我们境外的一些融资的目标。

李和栗:房地产开发业务为主要的核心业务,目前占比也是非常高的。如果说我们有其他业务,也是围绕促进地产开发业务的良性健康发展来开展的。房地产业务肯定是我们核心的主要业务。

问:中梁去年销售、财务、管理费用都有所增加,会不会因为如此导致到公司的毛利率偏低?

杨德业:关于销售、财务、管理费用,其实也是根据公司的规模去同步增长的。你看到毛利率的情况,2019 年全年的毛利率是 23 点,公司经营模式的情况不一样,这大概是一个比较合理的水平。

所以毛利率的情况跟其他费用的增加,是同等挂钩的。结转那部分的话,要看当时拿地的成本,以及当时售价有没有受限价、限购情况的影响。

我们预期未来会在 21~25% 之间的水平,但随着融资结构的改善,我们进一步降低用地成本,从而也会把毛利率进一步增加的上升空间。

问:请公司管理层介绍一下 2020 年预计的回款销售去化的情况、关于今年整体境内外的融资计划。股市债市就比较波动,请问公司对于未来的派息政策有没有一个想法?

李和栗:2020 年全口径的销售目标,目前初步定位在 2019 年的基础上增长 10%, 1680 亿元。我们 2019 年的销售回款是 90%,2020 年基本上也会在这个回款率附近,这个在行业里面应该属于比较高的水平。

杨德业:公司的会计政策一直维持稳定,我们会以核心净利润的归属部分的反应继续去派发,从中期到年末的时候,我们也去按这个标准去做,所以会维持会计的一个比例。

问:请问一下中梁未来几年,对行业规模及排名的想法是什么样的?

李和栗:我们销售规模的发展情况,初步定为一个比较稳健的方向,在每年 10%~15% 的增长率。2020 年可能因为疫情原因,对 2 月份有点影响,所以我们初步定 10%,未来都在 15~20%。对于排名情况,我们希望随着规模有一个同步提升。

问:中梁的土储比较多都是在三四线,随着城市分化以及棚改红利的消退,会不会影响中梁未来的公司销售?

李和栗:实际上我们目前整个的投资策略是围绕三转,转二线、转省会、转中心城市。2018 年我们对投资布局就做了一些调整。到了 2019 年,在投资方面,我们超过 90% 的投资额,布局在二三线城市。应该来说现在城市能级已经得到大幅的提升。

三四线市场随着政策红利的退去,也出现了比较大的分化,存在一些结构性的机会。同时借助于我们比较严谨的投资体系,比较科学的体系,继续坚持全结构布局,根据我们的周期策略,去寻找结构性机会这样一种打法,来规避风险。

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