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房企财报季: 发展减速与利润增长下的生存之战

或许是受到疫情影响,今年大部分房企的年报发布时间,都比往年稍晚了一点。

以目前已发布的房企年报做不完全分析,2019 年大多数房企规模增速放缓,为获取利润,市场布局逐渐转向去化率较高的长三角地区,近期苏州楼市销售与土拍市场火爆便是一个信号。

2019 年房地产百强企业营业收入与净利润保持增长态势,增速较上年有所放缓,盈利能力小幅下调。即便是以 " 高周转 " 著称的头部房企碧桂园(02007.HK)也不得不面临增速放缓的现实。3 月 27 日,碧桂园发布 2019 年财报,当年实现权益销售额约 5522 亿元,同比增 10.0%,增速比 2018 年放缓 21 个百分点。而重兵布局长三角这样去化率较高区域的多家房企,同样面临销售增速放缓,融信中国(03301.HK)合约销售达 1413.17 亿元,同比增加 15.94%,相比 2018 年 73% 的增速大幅放缓。旭辉集团(00884.HK)2019 年销售增速下滑约 30%。

综合多家房企管理层看法,2019 年通过调整平衡规模、利润与杠杆,因此出现了规模增速下调与利润下滑。

如今受多重不利因素叠加,房企还将面临运营大考。

短期现金流风险剧增

受疫情影响,近期美元指数大涨,部分海外债务占比高的房企偿债压力可能加大。

3 月以来,伴随国际金融市场剧烈波动,中资房企美元债发行已明显减少。数据显示,3 月 1 日至 20 日,房企美元债累计发行额为 355.1 亿元人民币,仅为去年同期 41.3%。由于 1 月房企美元债发行大幅放量,截至 3 月 20 日,今年以来房企美元债合计发行规模达 1906 亿元人民币,其中 1 月发行规模占 65.4%。

3 月 6 日前,由于中国疫情控制见效,中资企业美元债一度被海外基金视为避险资产。但随着上周金融市场 " 美元荒 " 状况加剧,境内房企高收益美元债陷入巨大的抛售潮。

数据显示,上周 IBOXX 中国高收益指数下跌 7.5%,高收益房地产指数更是大跌 9.3%。信用评级在 B 与 BB 之间的境内房企美元债价格平均跌幅超过 10%,其中,中骏、禹州、华夏幸福等境内房企美元债当周跌幅更是超过 20%。

多家房企高管也在业绩会上表示会考虑回购美元债。与此同时,一季度房企海外融资增加,这在一定程度上可以缓和 2020 年的到期压力。比如,弘阳地产(01996.HK)在今年 1 月份首获 7000 万美元的商业银行俱乐部贷款。

3 月 26 日,市场传闻恒大(03333.HK)拟斥资 20 亿美元启动债券回购 ; 而在上周,恒大已提前归还了一笔 16 亿美元的境外债。

与大型房企同样出现短期资金风险的处于快速增长阶段的中小房企,比如弘阳地产现金短债比为 0.7。

部分在 2019 年销售增速下降的房企,反而 " 现金为王 "。截至 2019 年年末,旭辉现金存量 576 亿,一年内到期的短债占比仅为 20.4%,现金短债比 2.7 倍,有足够的财务弹性应对今年的市场波动。相比之下,融信中国现金短债比为 1.38。即便是央企中国金茂(000817.HK),2019 年的现金短债比也只有 0.64。

调整战略求生存

今年出现拿地窗口期、收并购机遇,但房企变得谨慎,不少房企表态谨慎拿地,降杠杆、保利润。

或许是为了向资本市场表明今年销售的重中之重,各家房企营销一把手分别亮相业绩会。弘阳地产(01996.HK)联席总裁袁春表示,今年公司会将回款的 45%-50% 用于投资,以保证未来高于行业平均水平的增速;旭辉控股(00884.HK)高级副总裁、江苏区域集团总裁王凤友谈及旭辉的区域集团化战略效果时,以江苏旭辉为例, 2019 年 6 月底,江苏旭辉和南京旭辉、徐州旭辉分公司整合之后,形成了江苏的区域集团。整合之后 2019 年的销售额实现 350 亿,实现了旭辉集团第一个销售破 350 亿、回款超 300 亿的集团。

3 月 25 日,苏州一场土拍 4 幅地块拍出 123.7 亿元,从参拍企业来看,无论是什么策略考量,苏州作为二线或新一线城市来讲,成为众多房企布局的重点。也就是说,房企的投资策略正在发生变化,目前在长三角全域深耕的房企开始将主要精力放到一二线,尤其是二线城市,以三四线城市布局为主的房企也开始回归一二线,尤其是投资相对更安全的二线城市。

同策集团首席分析师张宏伟认为,从参拍企业来看,总体可以分为这么四类:战略补仓型、战略加强型、战略回归一二线型与区域深耕型。他指出,有些房企华东地区占集团份额较高,但华东地区土地储备不足,如果不积极补仓,那么极有可能会因为华东优势地区业绩的下滑导致整个公司业绩下滑,所以,现在必须积极补仓支撑集团业绩。中梁、新力、新鸿嘉信、弘阳等以高周转见长,并且大部分是从 2018 年开始在三四线城市积极布局并快速成长的房企,当前大部分三四线城市面临棚改货币安置降速、库存加大等因素导致销售压力,当前,一二线城市调整到位的背景下,回归一二线成为这些企业战略调整的主要动作。

盈利能力的提升,是规模房企下一步的重要工作。旭辉控股 CEO 林峰表示:" 旭辉一直是把盈利作为我们的铁三角中很重要的一环,我们的毛利润率超过了 25%,调整后的口径超过 30%,核心净利润超过 12.6%,核心净利润 69 亿,增长了 25%,核心 ROE(净利润 / 净资产)24.8%,整个盈利符合 2019 年年初整体的规划和市场预期。"

旭辉致力于成长为均好型企业,中高速增长、稳健负债、高盈利。2000 亿之后维持 20%-30% 的增长,负债率降低,25% 的毛利率,内部效率进一步提升。

面对行业毛利率下降,未来将通过成本管理、财务费用、整合供应链等方式提升毛利率。旭辉的目标是维持 25%-30% 的毛利率,比如成本管理一项,林峰认为可以通过多元化拿地、降低财务成本实现,目前旭辉平均融资成本在 6%,目标是降到 5%。

从近期房企在拿地城市选择上,也可窥见对利润的追求。苏州、杭州、广州、成都等城市必然成为今年房企首选布局的重点,在国内外市场流动性充裕的背景下,这几个城市的楼市极有可能会率先复苏好转;其次,类似青岛、沈阳、长沙、重庆、南京、合肥、福州、宁波、东莞、佛山等二线城市也值得关注。

张宏伟认为,疫情后房企融资环境确实宽松了一些,另外,尽管当前楼市调控仍然坚守房地产调控底线 " 纾困不刺激 " 的基本原则,但是,值得肯定的是,包括苏州在内的核心城市的 2020 年楼市调控政策肯定不会再收紧,也就是说,原本限价、限签、现房销售等政策影响房企周转速度,而如今政策面也出现实质性宽松,比如苏州土地出让有条件取消现房销售。苏州这样的新一线城市,已成为一个可以跑量的高周转城市。在当前的特殊的拿地 " 窗口期 ",房企必然也会抓紧布局,在今年剩余的 9 个月里跑出规模,在 2021 年及以后做出利润。

以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

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