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拼了!房企海外短债 2 月规模已达 2019 全年一半

突然而至的新冠肺炎,让靠现金流 " 续命 " 的房地产企业受到重大冲击,新年过后各地接二连三展开一波又一波的救市政策,房企也积极自救,在融资方面,随着复工复产的逐步推进,房企的发债活力也重新激发。截至本月 25 日,房企已经发行了 8 笔短债,不到一个月的时间,发行总额达到 23.41 亿美元,占 2019 年全年的 47%。

本月已发行 8 笔海外短债

2 月 10 日开始随着企业复工的逐步推进,房企发债也再次活跃。据 克而瑞地产研究 不完全统计,95 家房企 2 月份截止 25 日共发行了 8 笔海外短债,数额达到 23.41 亿美元,包括建业地产、合生创展、佳兆业、中梁控股、奥园等企业纷纷发行海外短债。其中,合生创展募集 5 亿美元单笔数额最高,而建业前后发行了两笔,总计达到 5.03 亿美元。

值得注意的是,本月发行的短债融资成本都较低,最高的为 8.75%,最低的达到 4.80%,而从历史房企短债发行成本来看,超过 10% 利率非常常见,部分企业发行利率得到较大的改善,如佳兆业发行的 1 年期 4 亿美元债券利率 6.75%,较于 2018 年底年发行的 1 年期美元债券下降了 5.25 个百分点。此外,2 月进行海外短债发行的房企都获得不错的认购,如合生创展发行的 5 亿美元的债券,获得 2.4 倍超额认购。

克而瑞地产研究认为:海外短债的利率得到改善,一方面目前信贷额度相对宽松,另一方面也可能得益于部分房企的经营状况良好,或者主体评级上升所带来的改善。如佳兆业此次发行获得超过 140 家机构投资者的认购,最终认购总额超过 21 亿美元,主要得益于佳兆业业绩的上升及评级的提升,2019 年佳兆业实现合约销售金额 881 亿元,同比增长 25.8%,超额完成年度目标;包括安信证券、国信证券等在内机构纷纷上调佳兆业评级至 " 买入 "。

房企自 2017 年开启海外发债热潮后,海外短债也逐渐成为房企的重要融资手段,据不完全统计,监测的 95 家典型房企于 2017 年发行了 13 笔海外短债,2018 年达到 21 笔,2019 年 20 笔,发行数额以 2018 年达到顶峰,达到约 440 亿元人民币。2020 年 1 月下旬房企仅发行了一笔短债,而本月仅截至 25 号就已经发行了 8 笔短债,不到一个月的时间,发行总额占 2019 年全年的 47%。究其原因,在疫情影响下,春节 " 返乡置业 " 销售爽约,加上销售停摆,房企资金压力不堪重负,因而在寻找资金的路上也是集思广益。

今年海外到期债务 2345 亿元

据全联房地产商会调研,今年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的 30%-50%。由于项目工程建设暂停,线下销售渠道关闭,企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,房地产企业面临巨大的现金流压力,即使大型企业也难幸免。该机构调研的 72 家企业中,46 家房企(以中小型企业为主)受影响货值超 4400 亿元,单月运营成本约 235 亿元,2020 年上半年到期债务近 5300 亿元;26 家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超 40 亿元,单月运营成本超 20 亿元,2020 年上半年到期债务约 55 亿元。

光大证券发布研报也指出,截至 2020 年 1 月,不计入回购影响,2020 年房企债券合计到期规模约 8365 亿元(2019 年为 6485 亿元),其中境内到期 6021 亿元,海外到期 2345 亿元。据统计,今年到期债务较高的房企有万科、恒大、万达、碧桂园、绿城等。

克而瑞地产研究:海外短债作为境外融资的一种手段,有着期限短,但发行效率快、发行限制少的特点,从而备受青睐。 根据 2015 年 9 月发布的《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》(简称 2044 号文),将一年期以上的中长期外债改为事先备案登记制,纳入备案监管,而一年期内的境外短债不在监管范围内,使得发债时间相对较快。此外,2019 年 7 月 12 日,国家发改委发布了 " 关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知 ( 发改办外资〔2019〕778 号 ) "。通知对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,因此房企目前中长债的发行只能在原有额度的基础上进行发行,且需用于偿还近 1 年内到期的中长债。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:累计数据对比,虽然有消息称房企融资难,但整体数据看,房地产融资继续刷新历史记录。从融资成本看房企融资成本分化,主要在 6-15% 之间。从未来趋势来看,房地产行业虽然被严格管控,违规融资有所减少,但整体看,资金成本分化的趋势依然持续。从企业融资情况看,有赎回有新增,部分企业最近发现的美元融资成本非常低,而也有企业融资成本高位。美元债对于房地产企业来说,并非主要资金来源,整体政策影响看,2019 年二季度后房企大额度融资减少,房企抢地现象也开始减少,特别是对于融资渠道较少的企业来说,压力将非常大。最近房企明显更加关注资金链的安全,房地产市场必须稳定,而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险。

以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

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