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实探金桥一线江景地 ! 广船“开门红”后荔湾将“再升温”

搜狐焦点 01-25

1 月 15 日, 荔湾区金桥地块挂牌,该地块早于《2019 年供地蓝皮书》(下简称 " 蓝皮书 ")中已有预告。

根据《蓝皮书》介绍,该地块北接珠江,可望三江口,东临鹅潭湾居住区,景观环境优越。

另一方面,回顾近年荔湾土拍记录,该地块 3 公里范围内三年两出 " 标杆地 "。

先有 2016 年区域标杆华大物流地块(35216 元 /㎡ ,雅居乐),后有 2019 年南岸路冷冻厂地块(42520 元 /㎡ ,保利);可见荔湾西区历来属于房企 " 角逐血拼 " 之地。

关于金桥地块的详细分析,且看广州中原研究发展部解读。

金桥地块 AF010120 踩地报告

1)地块基本信息

金桥地块总占地面积 37299㎡,计容建面 64930㎡,总起拍价 18.3 亿,起拍楼面价 28140 元 /㎡。

该地块采取 " 限地价 + 竞自持 + 摇号 " 的方式出让,最高限价为 26.5 亿,到达最高限价时,楼面价为 40813 元 /㎡。

该地块为临江一线地块,限高控制相对严格(≤ 60 米),此外需要配建 1.1 万㎡城市道路以及 0.6 万㎡绿地以及文化站、居民健身场所等。

2)地块现状及四至情况

地块目前处于闲置状态,内部平整无明显坡度起伏,现状为绿地。

北侧临江无遮挡,视野开阔,为市区难得一见的望江 " 净地 "。

金桥地块东、南侧被老旧社区包围,基本以 6 层楼梯楼为主,对未来项目东、南向低层单位景观存在一定影响。

地块西侧主要为物流快递仓库以及大客车停车场,调研期间物流车辆、大巴来往较为频密,预计会产生一定噪音、尾气问题。

3)地块周边配套情况

金桥地块与滘口社区紧密相连,靠近滘口客运枢纽,地处广佛交界。

总体而言,除交通优势外,其他配套档次相对较低。

交通方面,地块距离地铁 5 号线滘口站约 800 米;公交方面,距离广佛路公交站以及滘口总站均为 500 米,作为广州重要客运枢纽,地块周边公交线网发达。

生活配套方面,目前地块周边 1 公里范围内无大型超市购物中心医院,主要依靠周边 300 米小食店、小卖部提供基本需求;教育方面该区域亦相对匮乏,暂无优质学位资源。

4)地块市场价值

分析一 . 坐拥 " 珠水 " 稀缺资源,近年市区江景地均吸引各路房企 " 血拼 "

首先,市区一线 " 珠水 " 靓地稀缺。

根据广州中原研究发展部监测显示,近 5 年广州公开途径出让的市区一线临江地块仅 5 宗,可谓买少见少。5 宗一线江景地块成交楼面价均达到 3.5 万元 /m 以上水平。

其次,海珠、天河、荔湾三区江景地均为各自区域土拍 " 标杆 "。

其中海珠石岗路 AH051028 地块保持全市 " 标杆 " 已接近 3 年时间,由此可见市区江景地市场认可度较高,备受房企追捧。

此外,2020 年 1 月以总价 82 亿 + 自持 25% 商业计容出让的广船一期地块为荔湾土地市场、楼市前景出让打下 " 强心剂 ";因此广州中原研究发展部认为,本次金桥地块起拍价存在一定 " 竞争空间 "。

近 5 年广州公开出让市区一线临江商住地情况一览

另一方面,该地块三公里范围内三年两出 " 标杆地 "。

2016 年 8 月华大物流地块吸引雅居乐、保利、时代、碧桂园、万科、平安、旭辉等 19 家房企竞逐,最终以 35216 元 / m 楼面价出让,溢价率达 120%。

2019 年 9 月南岸路冷冻厂地块拍出 42520 元 / m 的楼面价,接棒广钢成为荔湾 " 新标杆 "。

二 . 荔湾新房库存 " 告急 ", 地块入市期将短于旧改项目,可抢占市场先机

经历 2019 年成交去化,目前荔湾区新房库存仅 54.9 万 m ,消化周期约 7.2 个月。

主力板块广钢北区各盘基本进入尾货状态,南区项目由于拿地成本较高,采取小量多次的方式推售。

因此预计未来 2-3 年时间荔湾新房供应能力将较 2018-2019 年减弱,整体呈现明显 " 供不应求 " 态势,消化周期将进一步接近 6 个月红线。

另一方面,该地块目前已属于闲置清场完毕状态,可直接进行开发建设,预计最快 10-12 个月即可入市开售;相比之下,荔湾其他旧改项目将需要更长市场转化;如广船地块需进行土地清理恢复工作、万科广信资产包、凯德大坦沙项目需要 " 循序渐进 " 开发;因此金桥地块在溢价合理的情况下,具备抢占市场先机的优势,吸纳荔湾新房需求。

近 1 年荔湾新房库存面积 / 消化周期情况

5)地块市场风险分析

广佛五眼桥片区旧改推进缓慢,周边环境短期内难以改善

广佛五眼桥片区改造规划始于 2009 年,2011 年旧改方案村集体表决通过率达 90.17%。

但直至 2016 年,首版《广佛新城 ( 五眼桥 - 滘口 ) 规划整合及城市设计深化》才出炉,根据当时定位,五眼桥片区将打造 " 打造成广佛同城示范区 "。

最新一版旧改为 2018 年 9 月发布的《五眼桥片区规划公示》,本次调整的目标为 " 推进白鹅潭中心商务区建设 "。

但该规划未对具体改造方向进行进一步确定,只提出了连片旧厂房用地更新,公共空间整合等目标。

由于五眼桥片区布局分散,物业权属相对复杂,难以统一连片推进旧改。

因此尚未有房企进入或接触,相关改造更多只能依赖官方力量;由此可预期五眼桥旧改将相对缓慢,周边低档次环境短期内或难以改善。

从实地调研情况来看,与广钢、大坦沙、广船等大范围连片旧改相比,金桥地块周边旧厂、老旧社区集中,河涌有待治理;此外由于地块周边存在众多客运公司、仓库物流厂房;因此前往地铁站、滘口公交站的主要道路繁忙时间容易出现拥堵,上述因素将影响未来项目居住体验。

生活配套偏低端,医疗、教育资源匮乏,或被周边大盘 " 抢客 "

由于地块整体面积偏小,因此项目内 " 自给自足 " 的程度较低,无法像周边在售项目一样建设小区内幼儿园、超市等配套。

此外,项目地处广佛交界,医疗、教育资源匮乏,对上述需求较强的买家或将转投同区的广钢、大坦沙板块,或周边凯粤湾、逸彩庭园等大社区盘。

7)周边楼价分析

金桥地块周边有多个一手楼盘在售,距离较近的新世界凯粤湾均价 5 万 /㎡,大坦沙岛项目悦江上品、双桥 8 号均价处于 4.8 万 /㎡左右。

二手方面,周边优质大盘为新世界逸彩庭园,均价 3.5-3.6 万 /㎡;此外芳村大道西多楼梯楼,主要为楼龄较长的企业宿舍,价格在 2.4-2.8 万 /㎡左右。

8)荔湾区滘口金桥 AF010120 地块 SWOT 分析

广州中原研究发展部认为,金桥地块具备 " 市中心稀缺江景资源 " 的优势;结合过去半年荔湾区拍地情况,包括广船、南岸路冷冻厂地块均以高溢价拍出,可见各大房企对该区发展前景信心较强。

以目前金桥地块 28140 元 /㎡的起拍楼面价来看,其竞价空间较大,预期房企竞拍热情亦将较高。

另一方面,地块面积、起拍总价适中,配建条件相对简单,且已完成清场工作,预计参与竞拍的除标杆房企外,部分本地中坚、过江龙房企亦有望参与角逐。

地块劣势主要集中在生活配套、周边环境两方面。

首先由于地块处于广佛交界,因此除交通外,其他配套均偏低端,医疗、教育资源匮乏,对于追求学位的市区买家而言,或转投广钢、大坦沙等板块。其次,地块周边集中布局旧厂旧小区、仓库以及城中村,且处于通往地铁、公交站的必经之路,对项目档次有一定影响;最后,五眼桥旧改只能通过官方力量进行微改造,预计推进效率较低,周边环境、产业短期内难以得到升级。

(原标题:《实探金桥地块,一线江景地背靠滘口枢纽,广船 " 开门红 " 后荔湾将 " 再升温 "》)

来自:广州中原研究发展部

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