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2019 年新增千亿房企的数量“腰斩” , 市场遇冷新号

搜狐焦点 01-24

自 2010 年诞生第一家千亿房企后,千亿俱乐部,成为众多品牌房企,特别是在资本市场中的标配。北京商报记者梳理发现,2019 年房地产行业千亿房企已达到 37 家,但相较于 2018 年新增 13 家千亿房企的数量,2019 年新增千亿房企的数量 " 腰斩 "。千亿房企扩容放缓的背后,是市场 " 遇冷 " 的体现,面对越发残酷的市场环境,中小房企冲击千亿规模所付出的努力要增长几倍。分析认为,在冲击规模的过程中,房企多为 " 负重前行 ",而进入千亿之后,如何在规模和安全之间取得平衡,成为房企们新的 " 应试题 "。

新增千亿房企数量 " 腰斩 "

新年伊始,房企们 2019 年业绩陆续公布,综合各房企年终业绩公告以及第三方机构数据,2019 年房地产行业千亿房企已达到 37 家。其中,中国奥园、建业地产、美的置业、佳兆业、滨江集团、中国铁建、蓝光发展,成为 2019 年千亿 " 新兵 "。

据克而瑞统计数据显示,在房地产市场整体 " 降温 " 的背景下,2019 年新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓。相较于 2018 年新增 13 家千亿房企的数量,2019 年新增千亿房企的数量 " 腰斩 "。

新增千亿房企数量从 13 家降至 7 家,房地产市场整体 " 遇冷 " 是个绕不开的前提。" 千亿房企扩容放缓,与整体房地产市场降温相吻合。" 合硕机构首席分析师郭毅表示,2018 年全国商品房销售额达到 15 万亿元,销售增速达到 12.2%;而 2019 年全国商品房销售额虽达到 16 万亿元,但销售增速仅 6.5%。反映到市场层面,大的体量仍在,但行业规模增速不及预期。

郭毅称,随着一二线城市调控政策的加码,三四线城市棚改和货币化红利的消退,面对越发残酷的市场,中小房企冲击千亿规模所付出的努力要增长几倍。

自 2010 年诞生第一家千亿房企后,千亿房企头衔已成为实力的象征。在新晋千亿房企中,中国铁建的千亿目标比原计划提前了一年,滨江集团却因主动踩刹车,冲击千亿的目标比原计划推迟了一年。

事实上,早在 2018 年中国铁建就已逼近千亿门槛。据中国铁建此前公告显示,2018 年中国铁建房地产开发业务全年实现销售金额 934.55 亿元,同比增长 36.61%,迈入千亿规模只差临门一脚。

从 2018 年的销售业绩来看,滨江集团则以 150 亿元的差距与 " 千亿 " 失之交臂。在 2019 年初的媒体沟通会上,滨江集团董事长戚金兴直言," 我们主动踩了一脚刹车 , 因为对我来说,安全更重要 "。

实际上,滨江集团主动踩刹车也是为 2019 年冲击千亿规模做准备。随着市场行情的变动,滨江集团于 2018 年 11 月主动放缓了千亿计划进度,并将已具备开盘条件的新盘,延至 2019 年开盘,如此操作才获得千亿房企的 " 认证书 "。

区域深耕成突破点

每一家跨进千亿阵营的房企,背后都有各自的 " 生存之道 "。纵观 2019 年千亿新秀,有的是持续深耕某一个区域,有的则是受益于政策红利的 " 雨露 "。

此次新晋千亿的房企中,滨江集团和建业地产均为区域深耕型房企。作为一家扎根河南的房企,上市 11 载,建业地产终完成千亿规模。2019 年半年报显示,截至 6 月 30 日,建业地产在河南省市场占有率为 7.7%,在建项目 127 个,其中位于 " 大本营 " 郑州的有 18 个,河南省其他城市共 109 个,在建项目建筑面积约为 2654.6 万平方米。就在同年 12 月 30 日,建业地产成功摘取河南新乡下辖的封丘县 2019-15 号地块,实现对河南省 122 个县及县级以上城市的全覆盖,区域深耕可见一斑。

滨江集团则主要布局在长三角区域,尤其是在杭州市场保持了销售领先的地位,甚至与万科争夺杭州销售榜首。值得一提的是,滨江集团虽然在 2019 年完成了千亿规模,但其权益销售额占比并不高。在克而瑞发布的 2019 年房企销售榜单中,滨江集团的全口径销售额为 1120.6 亿元,而权益销售额仅为 422.8 亿元,也就是说 1120.6 亿元的销售额,滨江集团自身仅贡献 37.73%,余下皆为外部操盘所得。

中国奥园和美的置业均为粤系房企,除区域深耕的优势外,还伴随有政策红利的加持。2019 年 2 月,粤港澳大湾区规划正式出台,随着政策 " 阳光雨露 " 的释放,诸如中国奥园、美的置业发迹于粤港澳大湾区的房企,率先茁壮成长起来,由此迈入千亿门槛。

据亿翰智库数据显示,中国奥园多年来深耕粤港澳大湾区,2019 年上半年其在粤港澳大湾区的销售规模已达到 225.2 亿元,占比 42%。同时,根据中国奥园土地储备情况来看,截至 2019 年 6 月底,中国奥园拥有大量的城市更新项目,潜在可售货值达到 2197 亿元,超 70% 位于粤港澳大湾区城市。

美的置业在长三角、珠三角区域深耕多年,从 2019 年半年报来看,美的置业上半年 472 亿元销售额中,长三角、珠三角占比分别高达 35%、19%,而这主要受期间内长江三角洲一体化上升为国家战略,粤港澳大湾区利好持续释放的影响。把握政策导向,截至 2019 年 6 月 30 日,美的置业的土地储备总建筑面积约为 5251 万平方米,其中长三角及珠三角占比分别为 30%、24%。

" 负重前行 " 隐患

随着房地产市场分化加剧,千亿门槛 " 跨过去 " 和 " 跨不过 " 境遇相差甚远。

" 对于中小房企而言,规模就是生存。" 郭毅表示,在强者恒强的竞争背景下,如果缺乏规模的优势,房企在融资、拿地、销售等方面都会受到极大的制约。跨过千亿门槛,不仅意味着规模总量的提升,房企在开发、人力、营销、财务等相关成本方面可以得到有效的摊平。若不能突破千亿门槛,中小房企可能面临 " 不进则退 " 的窘境。

据亿翰智库数据显示,2019 年,TOP 100 行业集中度达 73%,TOP 50 集中度为 60%,TOP 20 房企集中度为 41%,TOP 10 集中度为 28%,行业集中度进一步上升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,随着行业集中度进一步上升,房企追求规模可以理解,但处于市场下行周期,房企激进扩张就意味着高杠杆风险。在冲击规模的过程中,房企多为 " 负重前行 ",但选择性忽略的问题并不能当作不存在。进入千亿之后,如何在规模和安全之间取得平衡,成为房企们新的 " 应试题 "。

正如上述分析所言,千亿房企 " 负重前行 " 问题正在被放大。

根据蓝光发展 2019 年三季报显示,该公司在去年前三季度负债进一步增长至 1469.61 亿元。

随着债务上升,蓝光发展融资动作不断。2019 年 3 月,蓝光发展以票面利率 7.5% 发行 11 亿元公司债券;7 月再以票面利率 7.5% 发行 11 亿元公司债券;随后 11、12 月,先后发行 4 亿元、3 亿元公司债券,票面利率皆维持在 7.5%;今年 1 月 16 日,蓝光发展还拟以其上海总部虹桥世界中心物业资产,设立办公物业类 REITs 资产支持专项计划,拟发行规模不超过 10.65 亿元。

缺钱的新晋千亿房企佳兆业同样在 2019 年发起多轮融资。该公司累计发行 30 亿美元优先票据,票据利率在 10.87%-11.95% 之间。今年 1 月 9 日,佳兆业发布公告,将发行本金总额为 5 亿美元的优先票据,发行价为票据本金额的 100%,票据按年利 10.5% 计息。总体来看,佳兆业发债利率均高于 10%,在行业中属于偏高的位置。

中指研究院机构指出,对房企而言,千亿成为行业规模的分水岭,行业集中度也将进一步提升,如何在奔跑中保持稳健而行,在更大的挑战中寻求机遇,将是未来发展的重要命题。

资讯来源:北京商报

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