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去年商品房销售额再创历史纪录 !2020 年楼市风向要变 ?

搜狐焦点 01-21

国家统计局昨日公布的最新数据显示,2019 年,房地产多指标增速回落,其中,房地产开发投资增速连续 3 个月回落;商品房销售额虽接近 16 万亿,创历史新高,但增速回落;商品房销售面积更是在仅维持了 2 个月正增长后再次转负。

值得注意的是,2019 年,全国商品房待售面积比 11 月末有所增加,这是库存自 2017 年 3 月以来首次出现环比增长。

业内人士认为,这意味着,自 2016 年 3 月以来的持续去库存走到了终点,市场供应关系逆转。从新房销售面积看,2018 年很可能是历史大顶,预计 2020 年,新房销售面积或继续下跌 3% 左右,开发投资和新房销售额增速可能继续回落,库存有所增长。

商品房销售额创新高,增速明显回落

国家统计局的最新数据显示,2019 年,商品房销售额 159725 亿元,同比增长 6.5%,增速比 1~11 月份回落 0.8 个百分点,比上年回落 5.7 个百分点。这也是该指标增速自 2019 年 7 月保持上涨趋势以来再次回落。

从商品房销售面积来看,2019 年为 171558 万平方米,同比下降 0.1%,1~11 月份为增长 0.2%,上年为增长 1.3%。在保持了连续 2 个月正增长后,商品房销售面积累计增速再次转负。

不过,从商品房销售额绝对值来看,2019 年已经接近 16 万亿,而 2018 年为 14.9 万亿,刷新历史记录,但也未突破 16 万亿。

结合已公布业绩的房企销售情况看,证券时报记者统计,2019 年销售十强房企 ( 11 家 ) 总销售额约为 47587.73 亿元,占全国商品房销售额的 29.8%。 ( 注:因碧桂园只公布了权益销售额,所以其数据按克而瑞研究机构公布的全口径销售额计算。另外,因华润与龙湖销售额相同,并列第十,所以统计数据为 11 家房企 )

尽管全年整体销售额再创新高,但增速明显放缓,2019 年商品房销售增速为 6.5%,而 2018 年为 12.2%。

从销售十强房企看,2019 年,除万科、绿地销售增速低于 6.5% 外,其他房企增速均高于 6.5%,但与自身 2018 年的增速比均有下滑。其中,下滑比较明显的有绿地 ( 由 2018 年的 26.4% 下滑至 2019 年的 0.1% ) 、新城 ( 由 2018 年的 74.82% 下滑至 2019 年的 22.48% ) 、世茂 ( 由 2018 年的 74.8% 下滑至 2019 年的 48% ) 、华润 ( 由 2018 年的 38.5% 下滑至 2019 年的 15% ) 。不过,世茂虽然下滑较多,但增速仍是十强房企中最高的。

多指标增速回落,库存两年多来首次止降反弹

除了商品房销售面积和销售额增速回落外,房地产开发投资等增速也继续回落。

数据显示,2019 年 1~12 月份,全国房地产开发投资 132194 亿元,比上年增长 9.9%,增速比 1~11 月份回落 0.3 个百分点,比上年加快 0.4 个百分点。该指标增速已经连续 3 个月回落,整体看,自 5 月以来保持了下降趋势,并回落至个位数。

2019 年,房屋新开工面积 227154 万平方米,同比增长 8.5%,增速比 1~11 月份回落 0.1 个百分点,比上年回落 8.7 个百分点。

2019 年,房地产开发企业土地购置面积 25822 万平方米,同比下降 11.4%,降幅比 1~11 月份收窄 2.8 个百分点,上年为增长 14.2%;土地成交价款 14709 亿元,同比下降 8.7%,降幅比 1~11 月份收窄 4.3 个百分点,上年为增长 18.0%。

值得注意的是,2019 年末,商品房待售面积 49821 万平方米,比 11 月末增加 600 万平方米,比上年末减少 2593 万平方米。

对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,这是全国商品房待售面积自 2017 年 3 月以来首次出现环比增长,这意味着自 2016 年 3 月以来的持续的去库存终于走到了终点, 市场供应关系逆转。他预计,2018 年很可能是销售面积的历史大顶,2020 年新房销售面积会继续下跌,跌幅在 3% 左右。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,供需关系变化,市场下行趋势显著。"2019 年开发投资出现了 8 个月的连续下滑,销售面积 9 个月为负,且商品住宅待售面积出现了 45 个月以来的首次增长。土地购置面积出现了 10% 以上的下滑,幅度同比回落超过 25 个百分点,一方面来自于融资环境的收紧,更大的原因则是销售下行、库存增长的趋势下,企业缺乏拿地信心。基于此,我们认为,2020 年开发投资和新房销售增速可能继续回落,库存有所增长。" 他说。

另外,从房企到位资金指标来看,2019 年的增速有所反弹。

数据显示,2019 年,房地产开发企业到位资金 178609 亿元,比上年增长 7.6%,增速比 1~11 月份加快 0.6 个百分点,比上年加快 1.2 个百分点。其中,国内贷款 25229 亿元,增长 5.1%;利用外资 176 亿元,增长 62.7%;自筹资金 58158 亿元,增长 4.2%;定金及预收款 61359 亿元,增长 10.7%;个人按揭贷款 27281 亿元,增长 15.1%。

许小乐认为,2019 年,企业的融资环境持续收紧,国内贷款和自筹的增速比较弱。为了加快资金回流,开发企业加快预售、以价换量,并加快到海外融资,去年利用外资增长速度超过 60%。在居民端,在差别化信贷政策下,个人按揭贷款的增速超过了 15%,超过销售额的增长速度,2018 年个人按揭贷款为下降 0.8%。

" 值得关注的是,在一、二线城市市场下行的情况下,居民贷款还在上升,可能主要是在西部三四线城市,潜在的信贷风险值得警惕。" 许小乐说。

易居研究院研究员沈昕认为,近日,央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示,要严控房地产在信贷资源中的占比。考虑到 2020 年年初整体销售增速难以有较大起色,房地产企业的资金压力将加剧。

来源:券商中国

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