关于ZAKER 融媒体解决方案 合作 加入

2019 年武汉楼市图鉴:住宅量价齐升办公楼竞争加剧 首店经济促零售物业回暖

在武汉市以坚持房主不炒为前提,以吸引人才回流为要义的调控政策下,2019 年武汉住宅需求回暖推动价格上升,办公楼因新增项目较多竞争格局加剧。

值得注意的是,2019 年入局武汉零售商业的新增项目较同期增多,去年全年共有六个新增项目入市,优质零售商业总体量达 715 万平方米。这也使得包括 % Arabica、bebe、烧鸟小次郎等多个知名的商业品牌首次落户武汉,间接拉动了武汉零售业市场需求。

" 从政策上来看,2019 年武汉在坚持房住不炒基本政策的前提下,进一步降低了积分落户及大学生落户政策门槛,并调整了公积金相关政策以降低市民购房压力。" 戴德梁行高级董事,武汉、长沙及郑州公司总经理黄广平向 21 世纪经济报道记者表示,在整体市场供需均衡的情况下,来自新武汉人的刚需购房需求是推动 2019 年武汉市商品住宅价格上涨的主要原因。

" 新武汉人 " 助推住宅量价齐升

戴德梁行数据显示,2019 年 1 至 11 月,武汉市商品住宅批准上市面积 2134.7 万平方米,较 2018 年同期下降约 2.7%;销售面积 1885.0 万平方米,同比上升约 28.3%。销售均价指数显示截至 2019 年 11 月武汉市商品住宅成交均价较 2018 年末上涨约 12.2%。

这种量价齐升的局面与武汉 2019 年以来实施的人才政策密不可分。2019 年武汉在坚持房住不炒基本政策的前提下,进一步降低了积分落户及大学生落户政策门槛,并调整了公积金相关政策以降低市民购房压力。同时,在坚持发展和完善住房租赁市场制度方面仍然维持了较大力度。

" 新武汉人 " 对于主城区的青睐间接助推了武汉住宅均价的走高。对比 2018 年,主城区供过于求的趋势得到缓解,在整体供应面积同比下降约 3.5% 的情况下,其销售面积同比增加约 63.7%;远城区供应面积较去年同期增长约 9.6%,成交面积同比上升约 5.2%。

得益于近年的人口吸引政策,从 2018 年开始武汉的公积金净增开户单位和公积金净增职工人数均呈现增长态势。根据 BOSS 直聘近期发布的《2020 年人力资源趋势报告》显示,武汉吸引力进一步上升,以占比 3.06% 排名一线城市流出人才目标城市第三名。

2019 年前三季度武汉市个人住房公积金贷款发放额已达 200.7 亿元,同比增长 121.1%,已超过过去三年的年均值。这也侧面反映,在整体市场供需均衡的情况下,来自新武汉人的刚需购房需求是推动 2019 年武汉市商品住宅价格上涨的主要原因。

办公楼租赁竞争加剧

仲量联行数据显示,武汉办公楼市场 2019 年全年共新增一个甲级和九个乙级项目。共计 49.2 万平方米,同比降低 44.1%。对比成都、重庆、武汉、杭州、西安、南京、长沙、沈阳和青岛八个二线城市,武汉 2019 年甲级办公楼体量接近 250 万平方米,排在成都、重庆之后。

对此,仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅分析称:" 甲级办公楼新增供应同比放缓,叠加金融和科技新媒体行业的强劲需求,武汉甲级办公楼空置率同比回落。"

2019 年 10 月 18 日至 27 日,第七届世界军人运动会在武汉召开,受到军运会期间项目停工以及建设工程联合验收实施的影响,使得预计在 2019 年末入市的项目延期。再叠加原计划在 2020 年入市的项目,致使办公楼市场在 2020 年将迎来新增供应的历史高峰——预计将有 78.2 万平方米的新增甲级供应和 94.6 万平方米的新增乙级供应进入市场,市场仍将呈现供大于求的特征。

在辛毅看来,科技企业的战略性扩张推动全国办公需求进一步提升。" 我们预测,2020 年底一线城市甲级办公楼新增需求中,科技企业的新增占比将接近 30%;而在二线城市,科技企业新增需求占比较 2016 年也几近翻倍。"

随着 2020 年恒隆广场、绿地中心等大体量标杆项目的入市,将进一步加剧市场竞争。

仲量联行预测称,武汉优质办公楼市场租金仍将承压。" 在经济增速放缓的背景下,需求难有明显提升。结构性看,武汉第三产业快速发展,金融、房地产、专业服务行业有望继续发力,科技新媒体行业将在经济转型升级的过程中继续展现出活跃的租赁需求,为武汉办公楼市场增添活力。从细分市场而言,光谷区域甲级办公楼稀缺、科技企业聚集且符合经济转型升级方向,预计租赁需求依然强劲,租金将持续坚挺;而部分成熟商务区持续迎来新增项目的入市,在存量客户的争夺中,租金将继续承压。"

" 首店经济 " 促零售市场新增长

2019 年 1 至 11 月,武汉市实现社会消费品零售总额 6668.8 亿元,同比增长 8.8%,增幅同比回落 1.3%,虽高于全国增速 0.8 个百分点,但社零额增速放缓趋势渐显。与此同时,武汉市居民消费价格同比上涨 3.1%,涨幅比 2018 年提高 1.2 个百分点,整体物价涨幅较大。

在消费整体放缓的 2019 年," 首店经济 " 开始成为武汉各大商圈争夺客流、带动增长的新引擎。其中,餐饮、时尚和生活配套业态构成需求主力,儿童、娱乐休闲业态活跃。

餐饮方面,武汉首家 % Arabica 在武汉天地围挡,同时武汉天地迎来华中首家烧鸟小次郎,Trussardi Restaurant 在永清商圈壹方南馆围挡,将开出继汉街首店后的武汉第二家店。时尚方面,武汉迎来多家城市首店,其中 lululemon 于 12 月 6 日在武汉国际广场开张,美国女装品牌 bebe 进入位于武昌街道口商圈的群光广场,VETEMENTS 于汉口永清商圈的壹方南馆围挡。生活配套方面,武昌中南、中北路商圈的楚河汉街新开业一家面积达 1,500 平方米的 The Green Party 旗舰店,此外西西弗书店、超级猩猩等品牌均有新店开张。儿童及娱乐休闲业态迎来 HABA Digital 儿童科创中心、LLJ 夹机占等城市首店。

仲联量行表示,从需求端看,2019 年武汉市日用品类、通讯器材类、家用电器和音像器材类限额以上大类商品零售额增长较为突出,汽车类、金银珠宝类商品零售额降幅收窄。结合电子产品及电动汽车等业态加速布局线下展示门店,预计 2020 年武汉优质零售市场将迎来更多体验业态品牌进入或扩张。

2020 年,武汉商业零售市场预计将迎来包括南国中心二期、K11、恒隆广场、华发中城荟等在内的优质新增供应,其中约 52.9% 的新增零售面积将供应于武广商圈,预计短期内武广商圈将成为武汉零售市场品牌资源争夺最为激烈的区域。全市来看,明年整体空置率或将出现攀升,整体租金承压。

以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

觉得文章不错,微信扫描分享好友

扫码分享

热门推荐

查看更多内容