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2019 •第一财经中国上市房企价值榜系列之 A 股稳健性榜单揭晓

搜狐焦点 2019-12-14

进入 2019 年,各城市调控政策持续收紧,尽管企业放慢了拿地的节奏,但完成销售目标仍然是房企首要的任务。然而,融资供给端的收紧,让房企倍感雪上加霜,在此背景下,房企的偿债能力备受外界关注。2019 年中,174 家上市房企整体现金持有量相比年初增长了 7.98% 至 31,466 亿元,同时总有息负债相比年初也增加了 10.69% 至 76,654 亿元。伴随着负债规模的不断增大,随之而来的是企业财务风险增大,稳健性受到影响。

上市房企的经营是否稳健,从企业的偿债能力入手分析,也是判断一个企业是否值得投资的指标之一。通过上市房企的流动比率、速动比率、货币资金对短期债务的覆盖率、利息保障倍数等指标,我们可以衡量一个企业的短期偿债的安全边际。

企业资产负债率是企业负债与总资产之间的比值,是企业偿债能力整体的表现,较低的资产负债率有利于企业在金融机构中获得较高的评级,从而减低企业融资难度。2019 年中期,A 股上市样本房企平均资产负债率 77.44%,比上年中期 77.05% 小幅增加 0.4 个百分点。主要原因是房企为扩大规模需要大量借贷,但受限于市场环境,加之房企融资调控收紧,倒逼房企在扩大规模,增加借贷上有所节制,因此负债率只有小幅提升。

上半年,样本房企流动比率均值 1.73,较上年同期的 1.73 持平;速动比率均值 0.52,较上年底同期 0.55 小幅下降 0.03;货币资金对短期债务的覆盖率均值为 1.33,较上年同期的 1.73 下降 0.4,主要是因为近年来市场遇冷,销售受阻,现金回笼速度放缓。尽管房企加大了借贷规模,但资金利用效率较高,短期偿债能力未出现较大幅度的下行。但货币资金覆盖率下降,短期偿债压力增加是不争的事实。

利息保障倍数是指企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用的比率,它既是企业举债经营的前提依据,也是衡量企业偿债能力大小的重要标志。2019 年中期,样本企业利息保障倍数均值为 9.59,较 2018 年中期的 15.99 大幅降低 6.4,表明行业整体偿债压力明显增大,主要原因是市场下行,企业利润水平下降,同时融资政策收紧导致企业融资成本上升,利息支出增加。

表 1:2019 年 A 股上市房企稳健性排行榜 TOP10

(榜单排名不分先后,按股票代码进行排序)

中华企业:收入增加,负债减轻

中华企业是解放后上海第一家专业从事房地产开发经营的企业,至今 60 多年历史。2018 年公司通过重大资产重组收购中星集团 100% 股权,公司进一步加强降本增效管理,提升公司整体的运营健康水平。目前公司继续聚焦住宅、商办及存量资产三条业务线,并不断调整自持业务结构,加大自持物业比例,进一步提升核心竞争力,努力成为上海有重要影响力的房地产开发企业。

2019 年上半年,公司营收 91.41 亿同比增加 19.22%,归母净利润 16.72 亿,同比增加 100.56%。上半年整体毛利率 56.02%,同比提升 23.12%,主要受房地产结转区域结构影响。公司管理持续优化,三项费用率持续下降,上半年销售、管理、财务费用率分别同比下降 0.52%、1.13%、2.62%。

2019 年上半年,公司签约面积 13.57 万平米,签约金额 66.34 亿元,分别同比增加 10.86% 和 155.23%。签约均价 4.89 万 / 平米同比上涨 130.2%,主要系上海地区签约占比提升。考虑到上海地区销售占比提升较快,未来毛利率有望维持高位。

营业收入的增加,带来充足的资金,使得中华企业短期偿债能力得到大幅提升,公司 2019 年中报流动比率 1.87,速动比率 0.95,接近最佳值,在行业内属于较优水平;货币资金对于短期债务的覆盖率达到 4.28,在 A 股样本房企中排名第一。

表 2: A 股上市样本企业货币资金对于短期债务的覆盖率排行榜 TOP10

中华企业在短期偿债能力持续优化的同时,积极偿还债务,公司筹资活动净现金流多年为负,资产负债率不断缩小,2019 年中期,公司资产负债率为 67.06%,在行业中处于低位。

图 1: 2015-2019 年中期中华企业资产负债率情况

世茂股份:资金充足,负债率低

世茂股份是世茂集团旗下商业地产平台,以 " 提升城市生活品质 " 为己任,历经十多年经营,业已发展成为国内商业地产的龙头企业。世茂股份致力于综合商业地产的专业化开发、销售和运营,打造高标准的商业综合体," 以商业地产为主、多元业务为辅 ",打造 " 租售并举、多元协同 " 的商业模式。公司的具体业务涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资,产品包括商业(商业地产和世茂广场)、住宅等多个业态。

上半年内公司实现签约额 122 亿元,同比减少 24%,完成年度目标的 41%;实现销售签约面积约 57 万平方米,同比减少 34%,受市场降温影响较明显,预计下半年公司推货量会大幅提升,冲击销售目标。上半年公司先后于南京、杭州、昆明、和张家口累计新增土地储备 83 万平方米,同比增长 25%,拿地额 47 亿元,同比增长 41%,对应拿地均价同比增长 13% 至 5686 元 / 平方米,相当于同期销售均价的 27%。期末公司总规划计容建筑面积 1604 万平方米(年初 1571 万平方米)。2019 年 8 月,公司公告拟收购天津中民爱普 50% 股权,将增加公司土储 80 万平方米。

上半年公司实现营业收入 128.21 亿元,同比增长 5.54%;实现净利润 23.60 亿元,同比下降 5.36%;归属于上市公司股东的净利润 15.86 亿元,同比增长 9.80%。公司实现物业销售收入 121.07 亿元;实现非物业销售收入 7.14 亿元,非物业销售收入在公司整体营业收入的占比达到 5.57%。报告期内,公司努力夯实基础管理、控制经营风险、加强资金管理,积极推动下属商业地产开发、商业投资运营、多元投资等业态经营业务保持良好的发展状态。

公司整体经营状况平稳,各财务指标稳健性较好。上半年末,公司资产负债率仅为 60.59%,在行业中处于低位。流动比率和速动比率分别为 1.60 和 0.52,在行业中处于中等水平。企业资金充足,2019 年上半年期末,公司货币资金 126.1 亿元,较 2018 年末增加 21.84%,系为公司新增项目建设储备资金所致。货币资金对于短期债务的覆盖率达到 2.76 倍;利息保障倍数 46.81,为 A 股上市样本房企最高值。

表 3: A 股上市样本企业资产负债率排行榜 TOP10

金地集团:规模扩大,适度提升杠杆

A 股上市样本房企中稳健性排名前十的房企以中小型房企为主,主要是由于中小型房企规模体量较小,负债规模小,偿债压力较低。金地集团是稳健性榜单中唯一一家进入 A 股股权价值排行总榜 TOP10,总资产超过 3,000 亿的大型房企。

金地集团 1988 年初创于中国深圳,1993 年开始经营房地产业务,2001 年在上交所上市,是中国较早上市并实现全国化布局的房地产企业。目前业务包括住宅开发与销售、商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物业服务与社区经营、以网球为核心的体育产业集群运营等,开发及持有的住宅及商用地产项目覆盖中国 7 大区域,54 座城市,并在美国覆盖东西海岸的 6 个不同城市和地区,拥有 13 个项目。

2019 年上半年,公司实现销售面积 428 万平方米,同比增长 13.98%;实现销售金额 855.7 亿元,同比增长 35.67%;销售均价 2 万元 / 平米,销售均价较去年同期有所上升,销售均价的上行未来将传导至结算均价的继续上升。公司布局一二线及核心城市,未来有望受益于都市圈人口和产业聚集效应带来的房地产需求和价格的稳定,在城市分化格局中具有销售韧性。预计全年公司房地产销售额增速可超过 25%。

2019 年上半年,公司实现营业收入 224.83 亿元,同比上升 48.78%,实现归母净利润 36.32 亿元,同比增长 51.65%。公司上半年营业收入的增长主要源自于房地产项目结算收入的上升。公司营收结构中,房地产业务 200.33 亿元,同比增长 54.04%,占营收比重 89.10%。物业管理收入 11.13 亿元,同比下滑 1.77%。截至 2019 年二季度末,公司预收账款 847.33 亿元,同比增长 46.22%。预收账款增厚为未来收入确认提供坚实基础。2019 年上半年,公司竣工面积约 342 万平方米,同比上年增长约 44.92%,实现全年竣工计划的 40.05%。竣工稳步推进,为未来公司确认收入提供支撑。

布局方面,金地集团坚持深耕一二线,土地储备充沛。2019 年上半年,公司新增项目建筑面积 675 万平方米,较去年同期增长 21.18%,新增土地平均楼面价 8207 元 / 平方米。截至 2019 年上半年,公司总土地储备 4,760 万平方米,其中一二线城市占比约 80%。在未来房地产市场分化格局中,坚持看好公司一直以来深耕一二线及核心城市的战略。

2017 年下半年以来,随着公司拿地投资速度逐渐恢复,公司有息负债逐渐上升。截至 2019 年二季度末,公司有息负债达到 898.69 亿元,从而导致公司负债率有所升高,公司资产负债率达到 77.86%,为行业平均水平。

其它偿债能力指标中,流动比率 1.52,速动比率 0.78,流动比率低于样本企业均值,但速动比率较优,排在样本企业前列。货币资金对于短期债务的覆盖率达到 2.23,也优于样本企业均值。表明虽然企业负债率升高,但由于企业销售较好,营业收入增加,现金和速动资产对短息债务的覆盖率相对较高,短期偿债能力得到保障。

研究者对榜单的说明 :

1、 本报告的基础资料是同策研究院所获取的上市企业公开资料。研究团队获取上述资料所包含的客观数据,并辅之以研究团队在阅读上述资料后的打分,再放入相关数学模型,运算而得评估结果。我们力图尽可能客观公正地对研究对象进行评判,但研究者对这些信息的真实性,研究结论的准确性和完整性不做任何保证。

2、针对企业的股权投资,其价值判断在实际操作中会存在着主观和客观的因素的影响,本研究报告的研究方法、思路和指标的确定,是基于我们对股权价值体现的理解,并结合数据可获得性,房地产企业特性及房地产行业现阶段的发展所提出。尽管研究团队已尽其所能,但仍难免一家之言。研究结果意在通过客观数据的运算,来尽可能客观的反应样本企业的股权投资价值。

3、由于时间的限制和对企业陈述一致性的考虑,本报告的研究团队仅以公开资料为基础,并未直接接触被研究对象。

4、为避免一些规模较小的企业,因拥有项目较少,在一些相对值指标中出现数据较大,或不合理的情况;并且规模较小的企业在当前的房地产趋势中,其持续发展可能性并不大,不构成标杆意义,为排出干扰,研究者在子榜单的制定中,不将营业收入低于 200 亿元的企业排入其中。

5、本研究数据来源主要有:WIND 资讯、上市公司财报、公开信息等

6、本榜单采用的各类二级指标原则上选取样本企业 2019 年半年报发布数据,但融资成本数据因较多样本企业 2019 年半年报中未公布,从企业融资成本一般在短期内不会发生较大变化的角度考虑,选用 2018 年年报数据

来源:第一财经

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