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只靠房租,房东多少年能回本?50 个重点城市,厦门需要 89 年,最快的在东北

每日经济新闻 2019-12-10

如想通过租金收回买房成本,哪个城市最轻松?哪个城市压力最大?

诸葛找房近日发布的《全国重点 50 城租金收入比调查研究报告》(下称《报告》)显示,以年租金收回买房成本情况来看,厦门以 89.6 年高居榜首,深圳和北京分别为 54.9 年和 54.3 年,而哈尔滨只需 24.9 年。

图片来源:摄图网(图文无关)

每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者注意到,四个一线城市的租金回报率均不高于 2%,与纽约 5% 左右的租金回报率差距明显。

据中指院统计,11 月份全国 100 个城市中有 40 个城市房价环比下跌,较 10 月份增加了 8 个。虽然房价下降城市不断增多,但为何不少城市的租金回报率仍处于低位?在租售比偏低的情况下,买房与租房哪个更划算?

2019 上半年全国大中城市房价售租比(年) 数据来源:诸葛找房数据研究中心

出租回本平均需 47.7 年

" 中国租金回报率我都不好意思说。"11 月 28 日,一直认为中国房地产市场租金回报率水平偏低的 SOHO 中国董事长潘石屹表示,美国办公楼租金回报率接近 4%,纽约甚至达到 5%~6%,而我国的租金回报率偏低,只能是先用低房租吸引顾客、日后再涨的策略。

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

1 ∶ 300~1 ∶ 200,这是国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比。而今年上半年,我国 50 个重点城市的租售比仅为 1:592,远低于国际合理租售比区间水平。

《报告》显示,在统计的 50 个全国大中城市中,平均租金回报率为 2.2%,处于较低水平。而一线城市中的北京、深圳,租金回报率均仅为 1.8%。在 50 城中,租售比最高的是哈尔滨,租金回报率为 4.0,租售比突破 1:298,是唯一一个在国际租售比合理区间的城市。

如果以年租金收回买房成本来看,全国 50 大中城市平均需要 47.7 年。其中,厦门以 89.6 年高居榜首,排在第二位的石家庄为 65.7 年;一线城市中,北京、上海、广州和深圳分别为 54.3 年、49.8 年、51.4 年和 54.9 年;而排在最后一位的哈尔滨仅需要 24.9 年。

2019 上半年分城市等级租售比情况 数据来源:诸葛找房数据研究中心

从低租售比 TOP10 城市来看,大多分布在环渤海经济圈,如石家庄、北京、济南、天津。诸葛找房对此解释称," 这些城市受各种区域利好因素影响,投机性需求较高,房价涨幅快于租金涨幅,因此租售比相对较低。"

高租售比 TOP10 城市则主要聚集在东北区域,如哈尔滨、沈阳、长春、大连。这是因为近年来东北经济相对薄弱,对外来人口吸引力不强,房价处于相对低位。但东北省会城市对区域内务工人群的吸引力较强,租赁市场热度高,租金处于相对高位。

整体来看,一线城市租金与房价差距最大,其次是三四线城市,二线城市的租金与房价差距最小。从变化上看,一线城市的租金回报率微升 0.06 个百分点,二线及三四线租金回报率均小幅下降。

全国大中城市房价租售比 数据来源:诸葛找房数据研究中心

不过,不少购房者似乎对租金回报率并不是特别看重,而在意更多的是房产增值。

时牧(化名)在北京一家房地产公司工作,在父母资助下,租住房屋一年后他在昌平买下自己的首套房产。

" 我是在 2015 年买的这套房子,当时均价不到 3 万元 / 平方米。2016 年和 2017 年房价涨了不少,现在我们小区的单价接近 4 万元 / 平方米。"

几年时间,时牧的房子便增值 100 万元左右,这样来看,房租的确不能引起他的关注。

不仅仅是业主,楼盘销售人员也乐于向潜在购房者渲染楼盘的增值幅度。近期朋友圈中刮起了对比自己 2017 年和 2019 年变化的风潮,而不少楼盘项目的销售人员在向购房者推销房子时,更多会对比两年间水泥、钢材、土地等价格的上涨情况,意在告诉潜在购房者:房价仍在不断上涨。

但时牧也告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者:" 其实想想房价上涨和我也没有太大关系,我就手里这一套房,卖了我就没地方住了。再买改善型的吧,别的房子同时也在涨。"

一二线城市租房压力大

一方面是业主面对较低的租金回报率,另一方面则是租客对高房租的抱怨。

在北京某出版社行业工作的张和(化名)看来,每个月要花费两千多元(占收入三分之一有余)来承担房租,的确压力有些大。" 除去房租,每个月需要在交通、饮食等方面开支,还想着存一点钱,稍微有点意想不到的支出,便会感觉又月光了。"

" 而我也仅仅是和别人合租的一个三居室,需要和别人共用卫生间和厨房,上下班的时候上卫生间我们都需要掐好点,怕耽误了别人。" 张和有些无奈地说:" 我也想整租一人间,但是房租几乎就要翻倍,有点承担不起。"

而公职人员杨颂(化名)为了离单位近一些,便在海淀区整租了个一居室,每月租金需要 5000 元左右,而这几乎便是她所有的工资收入了,其他支出还需要靠家里来补贴。

2019 上半年各经济圈售租比(年) 数据来源:诸葛找房数据研究中心

" 我是希望住得舒心一些,不过房租确实有些高,最近我在考虑寻找一个室友帮我分担房租。" 杨颂告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者。

《报告》显示,一线城市中的北京、上海、深圳,整租一居室的租金收入比(当地月平均可支配收入 / 一居室平均租金)分别为 89.5%、82.5%、78.1%,合租租金收入比分别为 46.2%、43%、37.6%。即使选择合租的住房模式,在这三个城市的租房成本也达到收入的 30% 以上。

也就是说,一线城市租客的很大一部分收入都交给了房东。

不仅仅是一线城市,据《报告》,部分二线城市同样具备租房压力,如大连、西安、杭州等热点二线城市整租一居室的租金收入比均大于 50%,合租租金收入比也同样位于高位。西安、杭州近两年高新科技行业持续发展,外来就业人口吸引力逐渐增强,租房成本进一步提升。

相比较而言,长三角区域的无锡、常州、宁波的租房压力较小,无论是整租还是合租的方式,租金收入比均位于末位。原因是长三角区域的经济发展较快,工资水平也处于高位,而当前的租金水平较为合理,因此租房压力相对较小。

" 虽然从租金回报率来看,中国城市普遍偏低,房价、房租发展不均衡。但当前中国居民更为青睐买房的居住模式,即使一线城市,租房比例也不高。" 诸葛找房表示,随着租赁市场制度的逐渐健全,租赁保障更为完善,以及长租公寓机构化品质化的租房服务,越来越多的年轻人接受租房的住房模式,加之 " 租购并举 " 大力发展住房租赁的政策倾斜,未来新租房时代将逐渐靠近。

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