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地产板块 19Q4 到明年 20Q1 的判断

雪球 2019-12-08

今年以来出来在一些评论和短文提到过一些板块的分析,已经很少写东西去聊了。一些我认为比较重要监控的指标,供大家参考。

四季度之前我就跟不少朋友提到,这次的机会要抓紧。我会观察几个东西

1、龙头公司的估值

一些龙头公司,估值已经接近 18 年 10 月的底部位置了。代表市场情绪。

2、土地市场

溢价率不断下降,8 月开始就下降,在 9 月底左右到一个小谷底。这是反应开发商情绪的最直观指标,也是政府调控的一个重要考虑,之间关系到地方政府的重要财政收入。

3、去化率

去化率的跟踪口径问题可能未必反应市场真实的情况,但是我一般会看同比的趋势情况,8 月份开始整个去化的中枢就下降,9 月底已经在比较低了,进入 10 月份真的挺惨的。市场情况惨淡,跟土地市场是联动的,因此财政也要考虑相关的影响。

4、多次统计局的数据,房价的涨幅都被控制住了。

政府的调控重点并不在于面积,而是房价要控制住,不能再一次疯涨。房价上涨压力不大的时候,调控的力度就会放松。

5、调控的跟踪(验证)

从上面几点,不难猜到下面这个图的表现,统计下来也符合我们的逻辑。九月份已经能看到一些城市的放松越来越多,但是同时也有中央的一些喊话或者对冲压制情绪的情况出现。进入 9 月底,就可以看到几乎只能看到放松的,越靠近今日,放松的城市越是调控的重镇。

综合经济增速压力也很大,这周政治局会议完全不提地产完全是意料之中。从择时的角度,四季度的地产行情完全是应该抓到的,政策的宽松是估值弹性的基础。A 股的切换在进入十月第一周已经非常明显,后来虽然回调,但是整个板块的韧性还是相当明显的。

加上这几年地产公司的业绩都非常好,板块性能有 20%-30% 的利润增速,优秀的不少公司还能做到 50% 以上的核心利润增速,业绩切换在即。地产板块的业绩切换别想着在年中完成,股价的波动很大,跟稳定的消费股完全不同,在估值宽松的环境下,接近年报期,这波双击才会到来。

Q1 往往也配合 AH 的春季行情,中美不出大的问题,大盘不会有系统性下跌,我认为很有可能复制过去的行情。

虽然我认为有很强的板块行情,但是还是建议投资者选择优质的龙头,行业的基本面虽有韧性,但是经营的难度还是比以前难了很多,优秀的企业才能在这种环境下脱颖而出,为了便宜选择平庸的企业,只会越来越平庸。

某龙头为例,巧合的是 18、19 年 4 月份,ttm 估值都达到了 10x 左右,相信 2020 媲美 2019 的调控环境(影响估值)、业绩增速,打个折都能有不错的表现。

完全不代表投资建议,就是自己的一些投研思考记录,可能实际表现会有重大的折扣。

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/xz

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