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房企融资总额大幅反弹 ! 楼市差异化调控仍在扩围

搜狐焦点 2019-12-08

数据显示,继 10 月创年内新低后,11 月 40 家房企融资总额大幅反弹,融资总额仅次于今年 3 月的年内最高点。与此同时,多地购房政策有所调整,郑州提高了住房公积金贷款额度,但也有黑龙江等地收紧了调控政策。

业内人士认为,在房企融资的水龙头已经被管住的背景下,行业政策在 " 因城施策 " 层面出现边际改善的概率在增加,未来更多城市可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策,但 " 房住不炒 "、" 稳地价,稳房价,稳预期 " 的大基调不会变。

房企融资总额环比大涨

同策研究院的最新数据显示,11 月,40 家典型上市房企融资总额 904.36 亿元,环比大幅上涨 283.49%,融资总额仅次于今年 3 月的年内最高点。债权融资方面,11 月,40 家房企债权融资金额 767.20 亿元,环比增加 235.75%。其中,融资总额排名第一的是其他债权融资(具体融资方式包括向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等),为 267.39 亿元,占比 29.57%,环比增加 338.86%。排名第二的是公司债,融资金额 203.45 亿元,占比 22.50%,环比增加 101.28%。排名第三的是境内银行贷款,融资金额 98.97 亿元,占比 10.94%,环比增长 145%。

股权融资方面,11 月,40 家房企股权融资金额为 137.17 亿元,占比 15.17%,环比上涨 1773.19%。其中,境内再融资金额为 54.45 亿元,占比 6.02%,环比上升 675.72%;港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为 82.71 亿元,占比 9.15%,除部分房企的股票期权计划,华润置地和碧桂园进行了新股配售。

值得注意的是,境外融资依旧强势。同策研究院数据显示,11 月,40 家房企外币融资总额为 391.44 亿元,环比增加 172.55%,占融资总额的 43.28%。其中,美元融资总额 231.49 亿元人民币(32.93 亿美元),占融资总额的 25.60%;港元融资总额为 159.95 亿元人民币(178.11 亿港元),占比 17.69%,环比增长近 21 倍,主要来源于海外银团贷款与海外配股融资。

从 11 月 40 家房企融资成本来看,在已披露的数据中,融资成本均小于 8%。融资成本最低的是万科发行的最新两期中期票据,发行金额分别为 4.23 亿美元和 3 亿美元,融资成本为 3.15% 和 3.5%。融资成本最高的是建业地产发行的于 2023 年到期的 2 亿美元优先票据,票面利率为 7.9%。

同策研究院研究员陈朦朦认为,虽然 11 月房企融资金额大幅反弹,但房企融资难的问题依旧毋庸置疑:一方面,11 月股权融资金额及占比大幅增加,多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资,在债权融资渠道紧锁的情况下,股权融资成为房企不得已的选择;另一方面,境外融资依旧是房企融资的主要渠道,虽然 11 月外币融资总额占比有所下降,但金额仍大幅上升,环比增加 172.55%,海外银团贷款重现,这也意味着境内贷款难度很大。

中原地产首席分析师张大伟则认为,整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期大量大额度发行美元债,2019 年房企美元债刷新纪录已成定局。" 美元债是部分房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源,美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。" 他说。

差异化调控仍在扩围

11 月以来,全国已经有上海、广州、深圳、佛山、成都、郑州等地相继调整了购房政策。12 月 4 日,郑州提高了住房公积金贷款额度,由 60 万元提高至 80 万元。对此,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,公积金贷款额度的提高,一方面可以缓解刚需购房者的贷款压力;另一方面,是为了吸引人才增加就业。公积金新政后,郑州的房地产市场预计会有所好转,但整体仍保持稳定运行。

国仕英同时表示,今年郑州房地产市场调控较为严格," 金九银十 " 期间新建商品住宅成交量不足万套,成交量处于历史相对低位,房企降价促销也并未换来成交量的上涨。近期,多个城市在公积金及人才购房方面都有一定程度的放宽政策,郑州公积金贷款额度提高也是在情理之中。

" 整体看,政策逐渐开始双向调控,最近大湾区多地调控密集松绑,但也有黑龙江等地发布了收紧政策。" 张大伟说。

12 月 3 日,黑龙江省住建厅、省自然资源厅等 6 部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》,明确全省房企购置开发土地资金不得来自金融贷款,同时对房企按信用评价进行等级分类,实行差异化监管。

值得注意的是,12 月 1 日,央行行长易纲在《求是》杂志上撰文称,坚持 " 房子是用来住的、不是用来炒的 " 定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

招商证券研报认为," 经济、风险、民生 " 是房地产政策必须考虑的三大目标,而近期经济下行压力加大的权重或在上升。4~8 月份以来的政策收紧更多或是以 " 防风险 " 为出发点,针对房地产融资端的收紧几乎 " 全覆盖 " 房企各个融资渠道,也即该管住的水龙头已经被管住。近期央行调查统计司原司长盛松成 " 不将房地产作为短期刺激经济的刺激手段,不应与政策继续收紧划等号 " 的表述或代表房地产亦不能拖累经济的一些观点。在房企融资的水龙头已经被管住的背景下,行业政策在 " 因城施策 " 层面出现边际改善的概率在增加,但 " 房住不炒 "、" 稳地价,稳房价,稳预期 " 的大基调不会变。

来源:证券时报

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