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累计债务超 20 万亿 , 房企年末高频融资急补现金流

搜狐焦点 2019-12-08

临近岁末,如何保证账面拥有漂亮的现金流数据,成为上市房企至关重要的命题。

中原地产研究中心数据显示,仅仅 11 月,房企计划发布美元融资超过 50 亿美元,当月美元融资刷新年内单月纪录。

"11 月是个重要时间节点,很多房企会抢在这个时间通过多渠道融资,因为需要确保公司在年末拥有较为充足的现金余额,交出一份让资本市场满意的报表,开源节流在年底会显得更为迫切。" 一位业内人士透露。

具体到经营层面,绝大多数房企都会一方面加速销售回款,另一方面,则积极融资。同时减少资本性开支,甚至提前关账减少向供应商的付款。

海外债的翘尾行情

Wind 数据显示,11 月 18 日 -22 日期间,房企境内发债总额达到 96.9 亿元,环比大涨 62%。而 2019 年截至日前,房企合计海外发布的美元融资超过 650 亿美元,相比 2018 年同期上涨了接近 50%。

而之所以出现这样的局面,最直接原因是大量债务到期,房企不得不使用 " 借新还旧 " 的老办法。

数据显示,目前房地产行业累积的债务惊人:截至 2018 年底,房企各主要渠道有息负债余额 20.3 万亿元(人民币,下同),2019 年上半年上市房企的有息负债总计达到 42159.7 亿元,大部分债务将在 2019 年至 2021 年集中到期。

而随着银行和信托这两个最重要融资渠道被收紧,美元债已经成为房企最重要的融资手段之一。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量大额度发行美元债。2019 年房企美元债刷新纪录已成定局。美元债是房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源,然而美元债的井喷依然对缓解部分企业资金链有很大好处。

从美元债融资成本看,房企间差别较大,主要在 6-15% 之间。对于经营稳健的企业来说,融资成本降低依然是趋势。但对于杠杆率比较高的企业来说,融资压力有所增加。

11 月 22 日禹洲地产发行 2025 年到期 5 亿美元优先票据,利率 8.3%;11 月 18 日正商实业 2.2 亿美元优先票据获投资者同意发行,利率 12.8%;11 月 13 日,弘阳地产拟发行于 2022 年到期金额为 1.5 亿美元、利率为 9.95% 优先票据。今年,市场上甚至出现了票面利率超过 15% 的高息债,显示高杠杆房企的资金成本压力较大。

开源节流

美元债井喷是近期房企融资的一个缩影,在美元债之外,房企融资有了越来越多的渠道和花样,规模也在不断攀升。同策研究院的最新数据显示,11 月,40 家典型上市房企融资总额 904.36 亿元,环比大幅上涨 283.49%,融资总额仅次于今年 3 月的年内最高点。

同时,中指院研报显示,随着有息负债集中到期高峰的到来,房企积极探索多元化融资渠道,缓解债务压力。分渠道来看,信用债累积融资规模较上年保持平稳,今年 1-11 月,房企通过国内信用债融资 4971.4 亿元,剔除短期融资券规模影响,信用债融资规模与上年同期基本持平。其中公司债发行规模 3107.9 亿元,同比增长 30.3%,中期票据发行规模明显萎缩,发行规模为 718.2 亿元,同比下降 50.2%,定向工具发行规模为 467.6 亿元,同比增长 7.7%;

信托渠道继续小幅收窄,据用益信托网统计,今年 1-11 月,投向房地产领域的信托金额为 8744.3 亿元,同比增长 4.9%,自 2019 年 7 月起至今,信托融资规模逐月下降,11 月降幅有所收窄,11 月信托融资为 556.6 亿元,环比下降 6.6%,同比下降 22.8%。

除了积极融资,房企通常在年底还会采取 " 节流 " 的方式美化现金流,最常见的手段就是减少拿地投资。

中指院数据显示,2019 年 11 月,全国 300 个城市共成交土地面积 6964 万平方米,环比减少 17%,同比减少 19%。其中,虽然四大一线城市在 11 月加大了推地力度,共成交土地 78 宗,完成土地出让金 617 亿元,环比 10 月增加 48%,但这一数据相比去年同期仍然大幅减少 33%;成交楼面均价为 6497 元 / 平方米,环比减少 28%,同比减少 45%。

二线城市 11 月共成交土地 700 宗,成交土地面积 2536 万平方米,环比减少 23%;三四线城市数据则表现较为萎靡,共成交土地 1130 宗,成交土地面积 4086 万平方米,同环比均有所下滑。而土地出让金则完成了 1278 亿元,环比减少 3%。

来源:第一财经

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