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300 城土地成交楼板价创年内新低,这一城市七成地王面临亏损,市场步入筑底阶段?

券商中国 11-22

今年下半年以来,土地市场降温明显,尽管成交量仍处高位,但是成交楼板价持续下跌,并且溢价率持续下降,流拍率明显上升。

来自研究机构的数据显示,10 月全国 300 城土地成交楼板价创年内最低。在当前的市场环境下,今年累计卖地收金最多的杭州七成地王面临亏损。另外,10 月全国 62% 的热点地块底价成交。

尽管 10 月土地市场继续降温,但是业内人士认为,土地市场已步入筑底阶段,11 月土地市场有所企稳,随着第四季度供地量的增加,以及多地土地市场约束条件的相对减少,预计土地市场整体成交规模或将上升。

土地成交楼板价创年内最低

10 月,全国整体土地成交量价齐跌,出让金总额环比大幅缩水。

中国指数研究院的数据显示,10 月,全国 300 个城市共成交土地 2116 宗,环比减少 12%,同比减少 5%;成交土地面积 7899 万平方米,环比减少 20%,同比减少 16%。

10 月,全国 300 个城市土地出让金总额为 3255 亿元,环比减少 26%,同比增加 5%;成交楼面均价为 2207 元 / 平方米,环比减少 9%,同比增加 25%;平均溢价率为 9%,较 9 月增加 2 个百分点,较去年同期增加 4 个百分点。

今年下半年以来土地市场的降温趋势,在克而瑞研究中心根据监测数据制出的图表中(见下图)更加直观。

根据 CRIC 监测数据分析来看,全国 300 城经营性用地成交建筑面积和成交总价自 2 月起持续上涨,至 5 月达到年内高点;成交楼板价从 3 月起持续上涨,在 6 月达到年内高点;成交溢价率自 2 月起连续 3 个月上涨并在 4 月达到年内高点。而下半年以来,无论是成交量还是成交价都呈现出下行趋势,同时,溢价率持续下降,流拍率明显上升。尽管 9 月因供地增加出现了成交反弹,但 10 月再次量价齐跌,成交楼板价更是降至年内最低。

地价的下跌在中国指数研究院的月度排行榜中体现更加明显。10 月,宅地楼面价榜单均价同比降近三成,入榜门槛降近一成,入榜地块楼面价均未突破 4 万元 / 平,榜首均价不及去年第六名。

不过,从房企拿地情况看,尽管在融资持续收紧背景下,房企拿地趋于谨慎,但对于热点城市热点地块拿地力度不减。

在中国指数研究院的 10 月全国住宅用地成交总价排行榜 TOP10 中,华侨城的在武汉以 66.4 亿元、100% 权益斩获 1 宗规划用途为住宅、商服、娱乐、公园与绿地等综合地块,排名第第一;中海以 51 亿元、100% 权益获取广州 1 宗规划用途为二类居住用地(R2)、商业用地兼容服务设施用地(B1/R22)地块,排名第二。

在 10 月全国住宅用地成交楼面地价排行榜 TOP10 中,电建地产和京能置业联合体以 44.3 亿元总价在北京大兴拿下的居住类用地,楼面地价 35597 元 /㎡,排名第一;中海以 51 亿元总价拿下的广州珠海区含居住用地,楼面地价 34628 元 /㎡,排名第二。

杭州七成地王面临亏损

在当前的市场情况下,那些昔日地王入市后境况如何备受关注。

以近两年土地市场热度高涨、今年以来累计土地出让金排名全国第一的杭州为例,大多数昔日地王并不好过。

根据 CRIC 统计,截止 2019 年 11 月 18 日,就已经入市的 13 个典型地王项目来看,根据测算地价房价比值处于 45%-82% 不等,房地差在 4494-34632 元 / 平方米之间。盈利空间较大的项目集中在下城区和滨江区,并且是拿地较早的项目,多早于 2016 年 6 月,其中凤起潮鸣、杭州壹号院两个项目的房地差均超 2.5 万元 / 平方米,地房比均在 57% 以下,盈利空间十分可观。

值得注意的是,盈利的地王还是少数,七成入市地王面临亏损。克而瑞研究中心指出,这部分项目地房比多在 65% 以上。其中,位于拱墅区的绿城建发沁园表现最为突出,该项目土地在 2017 年 1 月被绿城以 31 亿元的价格竞得,楼板价高达 40766 元 / 平方米,2018 年 10 月首开,首开平均售价 49500 元 / 平方米,地房比高达 82%,房地差仅有 8734 元 / 平方米,亏损十分严重。

克而瑞研究中心进一步对这些亏损地王项目的土地成交时间进行分析后发现,这批地王集中成交在 2017 年下半年至 2018 年初,这也与当时杭州的楼市和地市情况有极大关联,当时刚刚经历过 2016、2017 年楼市高位的大部分房企去库存取得了阶段性成果、对楼市充满信心,同时房企也为战略布局考虑,补仓意愿强烈,拿地有些 " 不计成本 "、缺乏理智,因此 2017、2018 年诞生了许多区域性地王,这一波地王上市正好赶上严苛的限价调控,因此项目大多难逃亏损的命运。

除了上述 13 个典型已入市地王,杭州还有多个位于主城区的超高单价地王未入市项目。克而瑞研究中心指出,这些项目楼板价接近或超 4 万元 / 平方米,在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价,面粉价格过于高昂,因此入市节奏较同期地王明显偏慢。在当前较为严苛的限价背景下,这类高价地王入市的盈利空间不大,大概率面临亏损的命运,所以这类地王项目依旧处于搁置状态,入市周期预计均超 2 年。

此外,券商中国记者了解到,深圳 2016 年的单价 " 地王 " 龙华金茂府项目近日成功备案,这也是深圳首个商品房现房销售试点项目,拿地时的楼面价约为 5.68 万元 / 平方米,如今现售均价为 10.3 万元 / 平方米,低于此前预期的 13 万 -15 万的单价。尽管周边的二手房价格在 8 万左右,但也有业内人士认为,以该项目的品质及引入的学校来说,10 万的单价并不贵。

土地市场已步入筑底阶段?

尽管 10 月土地市场继续降温,但是克而瑞研究中心认为,土地市场已步入筑底阶段。原因是,一方面成交总量在近两月大规模供应的支撑下仍维持在较高水平;另一方面,虽然地价受上海、广州、杭州等高地价城市成交规模缩减影响有所降低,但成交溢价率已停止下滑,土地流拍率也并未大幅走高,土地市场运行更加稳定。

对于接下来的市场趋势,克而瑞研究中心指出,由于第四季度是传统的成交高峰,整体成交规模上升趋势预计可以维持。同时,针对土拍持续遇冷的情况,已有一些城市调整土拍规则,如厦门在 10 月中旬挂出两宗地均不设拍卖底价,并且允许土地成交金额可分两次缴清,也有部分城市如广州、珠海等调低了地块的起拍价格,在此影响下,流拍现象也有望持续缓和。此外,结合近来的土地供应情况来看,重点城市的优质宅地供应明显增多,因此在今年最后两个月,拿地机会更加值得关注。

中原地产首席分析师张大伟也指出,10 月全国 62% 的热点地块底价成交,而 11 月土地市场有所企稳,底价成交的高总价地块占比仅 30%,相比之前市场有所减少。同时,近期多地土地市场约束条件相对减少,包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整,这种情况下,叠加部分城市的限价政策微调,使得开发商拿地积极性提高。

" 最近因为整体资金面的缓解,部分企业开始出现了抄底拿地的现象,部分企业的战略布局增量加大,最近还有新上市房企增加土地储备。从市场变化看,第二梯队的房企抢地最坚决。" 张大伟说。

券商中国记者了解到,今年 1-10 月累计销售超过 600 亿、2020 年拟冲击千亿目标的中骏近期拿地频繁。11 月 19 日,中骏以 59.4 亿拿下厦门岛内 1 宗商住用地,成交楼面价 4.51 万元 / 平方米,溢价率超过 30%,成为厦门总价 " 新贵 "。11 月 21 日,中骏又以 7.79 亿元竞得佛山 1 宗商住用地,溢价率 17.1%,楼面价 7029 元 / 平方米。而在中国指数研究院的排行榜中,中骏 1-10 月销售排名 44 位,而其拿地金额排名 27 位。

当前土地市场分化明显,有些城市已经进入了调整期,价格开始下行,而有些城市价格仍然居高不下。克而瑞研究中心建议,对于已经进入调整期的城市来说,企业可持续关注优质地块,投资策略应该更聚焦,争取 " 捡漏 ",对于还处于地价高位的城市来说,企业拿地仍需谨慎,规模和利润的选择中,活下来才最重要。

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