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左出右进,华侨城一边卖项目一边买地

钛媒体 11-21

图片来源 @视觉中国

华侨城又双叒卖项目了。

11 月 19 日,北京产权交易所信息披露,云南云旅房地产拟转让云南世博华兆置业有限公司 50% 股权及 4.03 亿元债权,底价 6.53 亿元,其中 50% 股权的挂牌价格为 2.5 亿元,而这 50% 是云南云旅房地产所持全部股份,该公司为华侨城控股企业。

多年来,华侨城的发展一直比较稳健。但去年开始,华侨城拿地变得激进,并频繁处置旗下项目。今年以来,华侨城已经转让了超过 10 个项目公司的股权,另一边依然不断在出资买地,左出右进之下,企业的现金流情况有所好转,但经营风险仍存。

频繁卖项目

19 日被挂牌转让的云南世博华兆,截至 10 月 31 日营业利润 -60.07 万元,净利润 -60.07 万元,资产总计 15.36 亿元,负债总计 15.37 亿元,所有者权益 -62.12 万元。截至目前,云南云旅房地产对世博华兆置业债权金额为 4.03 亿元,随着世博华兆置业项目开发建设的推进,预计债务情况将发生变化。

据了解,早于 8 月 14 日,云南云旅房地产便已在北京产权交易所挂牌转让所持的云南世博华兆有限公司 50% 股权,但彼时并未给出底价。

而就在前一日,北京产权交易所才挂牌转让昆明万澜房地产开发有限公司 50% 股权及 19.3 亿元债权,该公司为华侨城与万科的合资公司,此次挂牌转让的是华侨城所持 50% 股权,转让底价为 23.3 亿元,其中,50% 股权的挂牌价格为 4 亿元。

昆明万澜成立于 2018 年 10 月 19 日,注册资本为 1000 万元,成立后便以 52.20 亿元底价斩获云南昆明西北新城 6 宗住宅用地,地块面积约 24.68 万平米。2019 年 6 月,昆明万澜宣布投资 110 亿元建设万科城项目。截至 2019 年 10 月 31 日,昆明万澜营业收入为 0,净利润 -1691.8 万元,资产总计 61.05 亿元,负债总计 61.24 亿元。

去年以来,华侨城便成了产交所的常客,2018 年全年,其至少转让了 18 家子公司股权和一个资产包,转让的项目是 2017 年的两倍有余。尤其是第二总部云南的项目,不知为何竟成了烫手山芋,6 月至今,华侨城已在产交所挂牌了旗下约 8 个位于云南项目的转让信息。例如,6 月华侨城全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司 100% 股权;7 月华侨城挂牌转让盈江县大盈玉石城有限公司 100% 股权以及云南华侨城置业有限公司 50% 股权等。

在云南之外的其它地方,华侨城更是没有丝毫不舍。仅 10 月 22 日单日,北京产权交易所就披露了两条华侨城旗下企业的挂牌信息,一条是底价 22.28 亿元转让上海华合房地产开发有限公司 50% 股权;另一条为底价 24.84 亿元转让上海华筵房地产开发有限公司 50% 股权,值得注意的是,该项目是华侨城在 2016 年以 69 亿获取的 " 地王 ",三年后却遭 36 折甩卖。

截至三季度,前者营业利润为 -326.29 万元,资产总计 40.65 亿元,负债总计 1.49 亿元,所有者权益 39.16 亿元;后者营业利润为 -633.1 万元,净利润为 -529.68 万元,资产总计 50.37 亿元,负债总计 5.01 亿元,所有者权益 45.36 亿元。

买地出手阔绰

2015 年-2017 年,是诸多房企冲规模的几年,但华侨城这段时间的步伐十分平稳,每年年底的土地储备均保持在 600 万平方米至 650 万平方米之间。但在 2018 年,房地产宏观调控开始趋严之后,华侨城却突然开始激进扩张,年底土地储备增至 1779 万平方米,是 2017 年的 2.8 倍。

进入 2019 年,华侨城也未停止积极的脚步,前 9 个月共获取项目 47 个,新增权益建筑面积 958 万平方米,几乎赶上了去年全年的水平(1141 万平方米)。尤其是第三季度单季便获取项目 29 个,拿地权益建面 521 万平方米,超过了上半年累计拿地权益建面 437 万平方米。

在积极拿地的队伍中,作为央企的华侨城并不孤单。中指研究院的数据显示,今年以来,拿地金额排行榜前十的企业中,过半均为国企 / 央企背景。对此,行业普遍认为,拿地对资金的占用规模较大,而国企 / 央企背景的企业资金实力雄厚、融资成本低,拿地优势明显。

最新数据显示,房地产企业目前的平均融资利率已经接近 8%,而华侨城的资金成本却普遍不到 6%。例如,今年 3 月份发行的 5 年期 25 亿公司债券票利率仅 3.88%,9 月份发行的 21.5 亿元证监会主管 ABS,票面利率仅 4.24%。

此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进也曾向钛媒体分析称:" 对于央企和国企来说,其拿地也说明其依然是希望做大规模,即这是其经营导向和基调。过去许多国企和央企普遍存在规模做不过名气的问题,但现的市场环境对他们来说刚好是一个弯道超车的好机会,资金优势开始凸显,在当前民企资金面收紧的时候,其更有能力做好土地储备,这即是其在投资拿地方面的底气所在。"

只不过,一边积极拿地,一边又频繁卖地,背后或许是企业长期理念与短期目标冲突下的无奈之举。2015 年,华侨城在其原有的 " 旅游 + 地产 " 模式上提出了 " 文化 + 旅游 + 城镇化 "、" 旅游 + 互联网 + 金融 " 创新发展模式,逐渐开始 " 去地产化 ",但文旅产业周转慢、效益低的特性,又难以满足华侨城对规模及利润的渴求。

半年报显示,2019 年上半年,华侨城房地产业务的毛利率高达 81%,在业内鹤立鸡群,较去年同期增长 14%;文旅业务的毛利率则同比下跌 5% 至 33%。现实如此,在弯道超车的欲望下,华侨城不得不重拾房地产业务,同时通过项目股权处置回流现金,还要在市场上不断寻求优质文旅项目,以期实现长远规划。

值得一提的是,虽然部分项目是无奈之下的低价甩卖,但总体而言卖项目给华侨城带来了不少利润。三季报显示,2019 年 1-9 月,华侨城实现营业收入 299 亿元,同比增加 22%;归母净利润 60 亿元,同比增加 178%,其中处置项目股权所获得的投资收益占据了华侨城净利润的六成。

经营风险仍存

大手笔拿地对现金的占用极大,从 2017 年起,华侨城经营活动产生的现金流量净额便为负值,2017 年底为 -77 亿元,2018 年底则接近负一百亿元,2019 年截至三个季度末则分别为 -6 亿元、-85 亿元、-37 亿元,而每次现金流情况好转时,华侨城给出的理由皆为 " 销售回款增加所致 "。

因此,出售项目对华侨城而言,是回流现金的重要渠道,除在产交所挂牌转让之外,华侨城今年以来也一直在大力促进对消费者的楼盘项目销售。财报提到,2019 年上半年,华侨城各地产业务单位积极创新营销举措,多管齐下抢抓市场,项目推盘、销售、回款同比去年均有大幅增长。累计签约销售回款额同比大幅增长,华侨城房地产公司、中部事业部销售回款表现良好。

虽然未披露具体数字,但从第三方披露的数据中或许可以获取一些信息。克而瑞数据显示,今年前十个月,华侨城在深圳地区销售流量排行榜上以 237 亿元的成绩位列第二名,仅次于万科,主力项目华侨城大厦成交 127 亿;销售面积 32 万平方米,排在在万科、佳兆业之后。

但即使如此,华侨城经营现金流量净额依然为负,经营风险仍存。在半年报中,华侨城多次表达了对现金流问题的重视,称下半年公司要力争开盘节奏再提速、回款周期再缩短,加快现金回流,控制负债率,防范化解各类重大风险;同时,坚持 " 现金为王 ",提高项目推盘速度;坚持 " 回款 " 才是硬道理,加快项目去化。

华侨城还表示,对于部分总盘货值大、政府调控、市场遇冷的产品,将制定灵活的价格和销售策略,通过 " 整售 + 散售 " 结合、" 以量换价 "、" 以时间换空间 " 等多样化手段实现去化;对于去化难度大的产品,果断决策,积极通过资产证券化、股权转让、资产处置等方式,快速盘活——这也解释了华侨城频繁卖资产背后的动因。

另外,激进扩张的背后还有大规模上升的债务。财报显示,截至 9 月底,华侨城的负债总额为 2802 亿元,较去年底增加六百多亿,其中短期借款翻番至 261 亿元,长期借款 879 亿元,是年初的 1.5 倍。相应地,华侨城的净负债率前几年一直稳定在 60% 至 65% 之间,而 2018 年突然攀升至 84%,截至今年三季度进一步增至 103%,财务风险极大。

而华侨城的偿债能力却不甚乐观。截至三季度末,华侨城反应短期偿债能力的指标流动比率(合理数据为 2)及速动比率(合理数据为 1)分别为 0.36 及 0.78;反应长期偿债能力的指标(合理数据为 1)则为 0.68。自救之路,依然漫长。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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