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深圳废了“豪宅税”,却断了年轻人的路

子木聊房 2019-11-20

全文 2841 字,预计阅读需 6 分钟。

这几天的楼市,南面最能折腾。

先是放开了 " 港澳同胞 " 大湾区购房政策,而后在双 11 购物节上,深圳自废多年武功,摘去了 " 豪宅税 "。

网上有关解读政策的言论已经有很多,但大多都是在唱多深圳楼市,说此番降税减负实为普惠刚需,相当于给深圳购房者发了一个大红包,深圳因此有了一道新的发展路,房价会一飞冲天。

大家都很开心。

然而对于我来说,深圳在这个时候推出这个政策,却让我脊背发凉,开始为深圳,乃至中国楼市深深地担忧。

豪宅不豪

我先来帮大家解读一下政策逻辑。

官方文件称:" 从 2019 年 11 月 11 日起,容积率在 1.0 以上,单套建筑面积在 144㎡以下的房子为普通住宅,取消豪宅税。"

" 豪宅税 " 的字面意思很简单,就是 " 豪宅交易时所要缴纳的税费 "。出台的意义,符合所有税种的本质—— " 劫富济贫 "。

之前深圳是怎么鉴定豪宅的?

「基础属性」+「价格」:容积率小于 1%,房屋面积大于 144 平米,且价格处于 " 豪宅线 " 上的就是豪宅。

当然这根线是动态的,深圳可以根据市场情况去调节。

例如 2015 年,深圳普通住房标准出台,规定南山总价在 490 万以上、福田总价在 470 万、罗湖总价在 390 万以上的房源均属于豪宅,需要按照豪宅的标准交税。

然而经过上一轮房价大周期,深圳房价狂飙,全市各区均价纷纷超越了当初设定的 " 豪宅线 ",普通房子也变成了豪宅。

拿南山区来说,现在平均房价是 8 万元 / 平米,套均总价在 672 万元左右,按照 2015 年 390 万的 " 豪宅线 " 来说,意味只要房子超过 48 平米,就得缴纳几十万的 " 豪宅税 ",不科学也不人性。

但有人说了,2015-2018 年,这么长的时间,期间为何不上调 " 豪宅线 "?是上面忘了吗?

这就涉及到豪宅税的自身逻辑了。

如果以价格去衡量房子是否是豪宅,就会让普通房和豪宅的界限极其模糊。只要上调豪宅线,市场上就会有一部分豪宅变成普宅,相当于给一部分人定向减税。这个效果和下调房贷利率的结果是一致的。久而久之就变成了刺激楼市之举。

翻开历史,2015 年恰逢深圳房价上涨大年,不能刺激,2016-2018 年属于强调控年,不敢刺激。所以一拖再拖,就拖到了今天。

至于为何是现在废除 " 豪宅税 ",是真的为了普惠刚需吗?这个还得看市场反馈。

适得其反

一位深圳本地朋友对我说。

" 早上我睡的正香,中介给我打电话把我吵醒了。跟我说豪宅税取消了,让我可以把挂出去要卖的房子提价二十万,这样我可以多赚。"

你看,这就是最真实的市场反馈。既然购房者因为豪宅税可以少交 20 万,那么市场就足有理由把这 20 万给你补回来。中介为了更多的佣金提点,业主则是为卖更多的价钱。

而且取消 " 豪宅线 " 之后,深圳市场上 60% 的豪宅变成了普通房,相当于一次需求端的大解放,尤其是那些换房被几十万豪宅税制约住的人群,在此刻彻底激发了。

无论是换二手房,还是换新房,整个房地产循环链条好像打了一阵鸡血,瞬间上升了一个 level。

当然我这个朋友心存善念,答应了中介,上调了 20 万,给购房者补足了 " 税费 ",然而其他人可不会就此作罢,纷纷慌忙上调报价,30 万、40 万、50 万的都有。

风来了,大家还谈什么感情?

这个景象,仿佛让深圳回到了 15 年 330 政策的前夜,那个因楼市全深圳人狂欢的日子。最后豪宅税的取消并未给购房者减税降费,反而是造成了房价的报复性反弹。

昨天一个读者给我留言说:" 这几天很痛苦,夜不成寐,说好的政策调控压房价。想等个 1-2 年,存点儿钱再买房,然而等来了 818,等来了港澳人,现在又等来了取消豪宅税,看来我只能回家了,深圳再见!"

看完这句留言,心里不是滋味。这不是一个购房者对房价的爱恨情仇,而是一群年轻人对一个城市的深度绝望。

那么问题来了,凡是有点儿楼市基础的都会判别出,取消 " 豪宅税 " 会造成这样的结果,它相当于一次集中性的强刺激政策。那为何还要在大盘如此稳妥的行情下,投下这颗炸弹?

醉翁之意

为了解谜,我们再看深圳近期的二手房交易量。

中原数据显示,深圳 10 月份二手房成交量是 7165 套,无论环比还是同比,都是上涨的。而且 2019 年深圳的二手房楼市要比去年热的多。

而且贝壳研究院的数据也同证了,今年深圳的楼市并不弱,尤其在 818 政策出台后,迎来了一波小高潮。

这样来看,就更加反常了,因为刺激性政策只有在楼市很冷,扛不下去的时候才会出台。而现在在诸多利好的刺激下,深圳的楼市行情已经 " 春意怏然 ",这样做非但不是稳楼市,而且很可能和 " 房住不炒 " 的三稳大基调,严重对撞。

答案其实很简单,这波刺激和深圳楼市其实无关。

前段时间深圳公布了近期 GDP 数据,一时惊诧众人。数据称,深圳前三季度 GDP 增速仅有 6.6%,比二季度下降高达 0.8 个百分点,同比去年无任何增长,还被隔壁的广州稳稳超越了。如果单算第三季度,你绝对想不到,4.8%,历史最低。

虽然官方之后出来辟谣,发布了一篇名为《要正心态 , 更要燃状态》的驱邪文,但事实总归是事实,此波刺激,就是为了拉动 GDP。

对于深圳 GDP 的失速,我在星球里点评过,并不是一时的折断,而是积蓄已久的爆发。首先是第二产业增速放缓,今年深圳的工业相对去年整整掉了 3 个百分点,仅维持在 5.3% 左右。其次是民企投资失速、进出口受阻,深圳人民消费低迷。

深圳是以工业起步的城市,成为中国经济的顶梁柱,得益于改革开放以来的 " 第三轮工业革命 ",是几百万来自中国五湖四海的年轻人,用双手在工厂中换来的。

但大城发展,最终都会走向一条路,推动以 " 科技和金融 " 为主的第三产业,同时实体工业升级,成为绝对的经济支柱。

那么深圳的路走在哪里了呢?

正处于科技和金融有了一定的规模,实体产业 " 被迫 " 艰难转型的阶段。

用我一个 " 弃厂炒房 " 朋友的话," 在深圳开厂子根本开不下去,因为你的利润很难跑得过房价上涨带来的成本,而对于转型,一没技术,二根本没有时间。"

我这个朋友不是个例,截至目前,深圳约有 1.5 万家企业迁出,而所谓迁入的高级制造业,遥遥无期。久而久之,便形成了城市最大的病痛," 产业空心化 "。

同时带来的,是深圳前海写字楼 50% 的空置率,还有数以万计的新深圳人逃离最后的归宿—— " 城中村 "。房价高涨,居民杠杆高企,深圳居民消费也滑落到了全国第 7。

何去何从

决定一个城市的繁荣,从来不是站在金字塔尖欢呼雀跃的中产,而是千千万万含辛茹苦的 " 铸塔人 "。

这句话在很多国家以及城市上演。

上世纪,英国因为追求金融带来的利润,错过第二次工业革命,日不落帝国就此陨落;2008 年,美国追求金融和科技,导致工业空心化,无数铁锈工人掀翻华尔街;昨天,香港因为追求房地产和金融,遭遇历史上最黑暗的一幕。

今天的深圳,又何去何从呢?

然而想想这又是无奈的,深圳作为中国经济的晴雨表,大湾区的核心,背负的历史使命实在太大了。

在狂奔的路上,根本无法停歇,一旦停了就会成为众矢之的,就像人们心中的歌王,在星光灿烂的舞台上突然 " 失声 ",台下的观众又会怎样评判呢。

所以只能哆哆嗦嗦给自己又来一剂麻醉。

然而这一剂,却成了无数年轻人的梦魇。

作者:子木,子木聊房(zimuliaofang)

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