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房贷已开始还,若贷款利率下降,房贷会减?

搜狐焦点 11-20

降准来了,降息还会远吗?我的住房贷款都已经开始还贷了,如果降息了,房贷会减少吗?"

要想知道房贷是否会减少,我们需要先了解商业银行贷款利率的两个关键性因素:一是基准利率;二是浮动比例。基准利率是由中央银行规定,各商业银行可以根据自己行内的经营情况,自行决定在基准利率基础上的浮动比例,以此作为自家银行的存款利率和贷款利率。

所以住房贷款已经贷下来了并且开始还贷后,如果银行贷款利率降了,房贷会不会随之减少,取决于这个贷款利率的降低是基准利率下降,还是浮动比例的下降。

一、如果基准利率下降,那么你的贷款利息会相应的下降。

我们在商业银行签订的按揭贷款合同利率规定均为:借款年利率为基准利率上浮 / 下调多少百分比。所以如果基准利率有变动,那么你的贷款利率也会跟着变化。央行每一次降息 , 借款人的月供就要有相应的减少 ; 反之 , 则会有相应的增加。

举例 : 如果办理房贷时,基准是 4.9%,利率上浮 15%,那么你的实际利率就是 4.9%*(1+15%)=5.635%。到第二年,银行的基准利率下调到了 4.8%,那么你的房贷也会跟着调整,那就是基准 4.8%,上浮 15%,上浮部分是不会调整的,你的实际利率是 4.8%*(1+15%)=5.52%。

二、如果是浮动比例的下降,那么对于你的贷款利息不会造成任何的影响。

我们办理房贷的时候,利率都是以签订合同当日的基准利率为准,银行会在此基础上进行上浮或者下浮,一旦合同签订了,那么浮动比例就是固定的了。只要央行基准利率没有调整,不管银行房贷利率怎么调,购房者的房贷利率是不会变的。贷款合同中的浮动比例是也是由各家商业银行自身决定的,所以不同地区,不同银行,不同的贷款者浮动比例会略有出入。

比如你的房贷利率为 5.88%,那么你的房贷利率就是商业银行基于基准利率 4.9%(五年期以上贷款基准利率)上浮 20% 的利率(5.88%/4.9%-1=20%)。这 20% 的上浮比例是永远保持不变的,不会跟随商业银行利率调整而调整,也不会随央行基准利率的调整而调整。假设央行今年降息,五年期以上贷款基准利率降至 4.8%,明年你的贷款利率将会是 4.8%*(1+20%)=5.76%,即 20% 的上浮比例不会随央行基准利率变化而变化。所以,房贷特别要注意的是上浮比例,而不是具体的贷款利率。

如果你的上浮比例高于别人 20%,那么你就将比别人多支付 20% 的利息,不管任何时候都是一样。比如 2012 年 A 房贷利率为 6.8%,那么到如今他只需支付 4.9% 的贷款利率,因为当年的五年期以上贷款基准利率就为 6.8%。而如果你当下贷款利率为 5.88%,上浮了 20%,看起来比当年 A 的 6.8% 低,但实际却高出 20%。因为当基准利率涨回 6.8% 时,A 房贷利率为 6.8%,而你贷款利率将是 6.8%*(1+20%)=8.16%。

那么银行利率调整后,房贷利率调整时间有哪几种呢?

一:银行利率调整后,所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率。例如央行的基准利率调整时间是 2019 年 10 月 10 号,那么你的房贷的调整时间是在 2020 年一月一号。

二:满年度调整,即每还款满一年调整执行新的利率。例如你的房贷是 2017 年 7 月 10 号签订的房贷合同,央行在 2019 年 9 月调整利率,那么银行会在 2020 年 7 月还款日时调整你的最新利率。

三:双方约定,一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。例如央行的基准利率调整时间是 2019 年 10 月 10 号,那么你的房贷的调整时间是在 2019 年 11 月 10 号。

每个银行的房贷利率调整情况不同,大家还是要咨询贷款银行或查看合同进行确认。其中,公积金贷款利率的调整时间一律为每年一月一日。不过央行基准利率如何调整,对于房贷利息的影响,只会对于未还部分的利息的结算有变化,对于已还部分则不受影响。

已经归还的部分本金如何计算剩余的本金和利息呢

实际上银行计算利息是非常简单的,不管是等额本金还是等额本息,它是按月计提本金和利息,不存在复利和重复计算本金。

假设贷款 100 万,利率为 5%,每月固定归还本金 1 万(等额本金),那么第一个月还款金额 =1 万 +100 万 *5%/12=14166.66 元,第二个月还款金额 =1 万 +99 万 *5%/12=14125 元,以此类推。

等额本息也一样,它的计算只是比较复杂罢了,但每个月还款金额依旧是:还款金额 = 还款本金 + 剩余本金 *5%/12。也因此,提前还款并不存在被重复计息,或先还息后还本的说法。而如果基准利率变化,那么贷款利率随其变化,在公式中只是用新的贷款利率代替 5% 罢了。

综上所述,银行下调房贷利率,已贷款的利息会不会跟着下调,取决于是基准利率下调还是浮动比例下调,基准利率下调你的利息会跟着下调,浮动比例下调,你的利息不变。

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