关于ZAKER 融媒体解决方案 合作 加入

南财快评:房价不具备恢复上涨的基础条件

深圳市前几天调整了普通住宅标准:宗地容积率 1.0 以上且房屋建筑面积 144 平方米以下,即认定为普通住宅。不再将成交总价纳入认定门槛。

深圳原来的普通住宅标准是 2015 年 9 月公布的,必须同时满足 " 容积率 + 面积 + 总价 " 的三个条件。而按照新的标准,此前总价超标的 144 平方米以下的房子,将从 " 豪宅 " 变成普通住宅,持有满两年的住宅可免征买卖差价 5% 的增值税。有专家测算,卖家由此可以节省 20 万元左右的成本。

4 年多时间过去,房价涨了不少,调整普通住宅的认定标准,是再正常不过的事。客观上对刚性需求是一个利好,理论上减少了交易成本。

但很快就有消息说,深圳市二手房卖家正在调高房价。有的卖家 " 理直气壮 " 地将深圳市的这个利好全部笑纳,一套涨 20 万。

如果非要列举深圳楼市的利好,除了建设先行区这个重大政策,据说房贷利率也出现了下调。据媒体报道,11 月份,深圳有 7 家银行下调了二套房贷款利率,其中 6 家将二套房贷利率从 5.45%(即 10 月 8 日 LPR 房贷新政规定的二套房贷款利率下限水平)调回至 9 月份 5.39% 的水平。

如何看待深圳二手房市场的波动?

第一,不排除这是深圳二手房卖家或者是中介机构的趁机炒作。因为,与新房市场主要城市普遍限价不同,二手房的买卖价格是市场化定价,卖家如果要涨价,其实无需找理由,只要有人买你就可以涨。反过来,哪怕是利率下调,普通住宅标准调整,你报价上涨,买家不买单,最终的成交价还得下来。说到底,二手房市场主要是由供求关系决定的。

第二,深圳房价不具备恢复性上涨的基础条件。从政策面看,深圳市重申严格执行 2016 年以来的限购、限贷、限售、限价等政策," 稳地价、稳房价、稳预期 " 仍是房地产管理的工作重点。从市场面看,深圳固然因为建设用地受限,长期呈现为住宅土地供应不足,但目前看其商品住宅供求关系没有进一步恶化。事实上,深圳近两年正在采取措施加大住宅的有效供应,尤其是注重保障性住房的有效供应。

还有朋友关心,深圳二手房的波动会不会复制到其他城市?

第一,其他城市,尤其是一二线热点城市,调整普通住宅标准,也是可能的,但不能因此说它们就是在模仿深圳。根据所在城市房地产市场的实际情况,对包括普通住宅标准在内的具体规定作出调整,本来就是城市房地产管理的应有内容,哪怕没有房地产调控的时期也有可能进行调整。不值得大惊小怪。

第二,全国特别是一二线热点城市,同样不具备房价恢复性上调的条件和基础。理由与深圳市相似,调控政策没有放松的迹象,供求关系也没有发生逆转。反倒是,包括北京在内的一些城市,二手房成交价是呈稳步下滑趋势的。就我个人了解,有的二手房实际成交价格,与 2016 年高峰期相比,降幅还不小。一位朋友告诉我,他的一套房,挂了一年,也没卖出去,因为他不肯降价。

那怎么看 10 月份一线城市的房价数据?据国家统计局公布的数据,10 月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 4.7%和 0.5%,涨幅比上月分别扩大 0.1 和 0.4 个百分点。这似乎为个别人的 " 上涨论 " 提供了依据。但这只是 1 个月的短时波动,不能反映趋势。从市场的真正反映看,卖家对后市回升是不乐观的,报价松动、成交下滑却是普遍现象。同时要看到,二三线城市的涨幅在继续回落。深圳只是特例,其他个别城市波动也难免,但全国主要城市的楼市既没有看到总体上涨的迹象,也不具备恢复性上涨的条件。不能夸大,也无须惊慌,稳定仍是基调。

以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

觉得文章不错,微信扫描分享好友

扫码分享

热门推荐

查看更多内容