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楼高债更高 , 房企追逐建设摩天大楼热要降降温

搜狐焦点 11-17

摩天大楼热一直没有停下来,建设 " 第一高楼 " 也一度是诸多房企竞相追逐的目标。但建设摩天大楼,却是好听不好干。11 月 11 日,一则中建三局向绿地集团发出的 " 催款函 " 显示," 华中第一高楼 " 武汉绿地中心项目已于 10 月 30 日停工。停工的原因,是开发商绿地集团拖欠施工方中建三局的工程款。

这并不是绿地集团第一座停工或缓建的摩天大楼,2016 年,绿地就曾陷入 "23 座摩天大楼停工 " 的争议当中。曾经,停工或缓建摩天大楼,被一些观点认为是绿地的一种策略。摩天大楼是一块难啃的硬骨头,投资大、维护成本高、盈利难,但很多省市都想要一栋摩天大楼最好是某区域的 " 第一高楼 " 来撑场面,于是,地方政府会将商业或住宅地块以配建价卖给建设摩天大楼的开发商,作为优惠政策的一部分。绿地的 " 摩天大楼专业户 " 发展逻辑,被认为是一边通过建摩天大楼拿商业或住宅用地赚钱,一边通过控制摩天大楼的开发速度来缓解融资压力。

然而,如今不一样。这次不是绿地主动缓建,而是拖欠工程款拖到连身为央企的中建三局都无力垫资,以向公众曝光 " 催款函 " 这样的方式来施压,绿地明显处于被动。" 催款函 " 带来的负面影响不言而喻,绿地却没有回应何时支付款项并复工。

恰巧," 催款函 " 曝光 3 日后,绿地控股披露了一份通过子公司新发行 3.7 亿美元定息债券的公告,目前绿地已发行未到期的债券余额已高达 442.7 亿美元及 15 亿元人民币。根据绿地的三季报,截至 2019 年 9 月底,绿地的资产负债率 88.29%,扣除预收账款后负债率为 81.50%,如此高位运行的负债率,还是较年初下降了的。高杠杆几乎成为常态,绿地的经营表现却不尽如人意,今年前三季度经营性现金净流入虽然为正,但较去年同期下降了约 70%,利息费用却同比大涨 74%。而其他的新闻,从 " 一房三卖 " 被约谈,到 " 绿地湖南强制要求其员工买房 ",都在为绿地的业绩压力提供佐证,即使随后绿地指强制买房实则是员工福利,亦未能打消市场疑虑。

绿地高杠杆趋于常态,与其大力发展摩天大楼的时间线,是吻合的。根据 2016 年媒体的不完全统计,绿地承诺建设的 50 座摩天大楼,拿地时间多处于 2013 年左右。而绿地的资产负债率连续 6 年超过 88%,也就是说,高杠杆趋于常态也是从 2013 年左右开始。

就在 " 华中第一大楼 " 停工之前的一个月,中南建设迫于资金压力放弃了曾意图建成塔高 729 米的苏州中南中心。这两栋大楼都可能陷入烂尾,而即使建成,摩天大楼也要比普通高楼投入高得多的成本来维护,面临的安全风险也更大。以上海金茂大厦为例,日常管理维护费用高达每日 100 万元,按 65 年使用期计算,其管理费用约为建设费用的 3 倍;而在这座大厦做过的一场实验显示,让专业消防员在有完善疏通通道和避难间的前提下从 85 楼开始逃生,最快也要用 35 分钟。

摩天大楼在中国依然很热。根据世界高层建筑与都市人居学会 ( CTBUH ) 的数据,2018 年,全球有 230 栋高度超过 200 米 ( 约为 40 层 ) 的摩天大楼竣工,其中,中国占了 60%。去年,深圳落成了 12 座摩天大楼,比摩天大楼鼻祖美国全年竣工的总数 10 座都要多,已经连续两年蝉联 CTBUH 榜单新摩天大楼数量最多的城市。不过,无论是深圳或美国,似乎都不再追求 " 第一高楼 " 为目标在建摩天大楼了。毕竟,有说法是,超过 300 米的摩天大楼,维护成本已超过其因节约土地而带来的经济价值。

摩天大楼依然会建,但经济发展需要和实用性是必须考虑的问题,盲目追求更高的摩天大楼并不能带来经济效益," 第一高楼 " 的头衔也不能让拥有它的地区变得更好,不顾收益以高杠杆建摩天大楼更是本末倒置。停工的 " 华中第一高楼 ",和身陷高杠杆之中的绿地,能否为摩天大楼热降降温?

来自:南方都市报

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