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深圳踏入“中年危机”?大面积退租,房东急了 ......

抱朴财经 11-15 45

最近,中国房价最高的宝座易主了!

几年来,中国房价最高的城市,一直非帝都北京莫属。直到这个 10 月,深圳二手房房价环比增长 1.07% 达到 65364 元 /㎡,正式超过 64265 元 /㎡的北京,成为中国内地房价第一城。

(数据来源:中国房价行情网)

相比新房,二手房数据更能反映市场真实情况。

对经济支撑最有力的制造业,也都不约而同地搬向地价更低的地方。

从华为上万员工迁至东莞松山湖,到扎根深圳 20 多年的观澜玩具厂全部搬到河源。无论高端低端,大企小企,都有撤离趋势。

据《深圳 2018 年中小企业发展情况的专项工作报告》显示,光 2018 年,深圳就有 91 家规上工业企业出现外迁情况。

当实体经济受到高房价挤压,短暂的房价高潮对城市来说,也许并不是什么好的消息。

如果出现了产业空心化的局面,后果将难以设想。

2019 年前三季度,全国经济增速为 6.2%。

在主要城市中,有部分城市 GDP 增速未能跑赢大盘,但也有一众城市依旧保持 8% 以上的增速:

长沙 8.3%,成都 8.1%,南京 8%,合肥 8%,泉州 8%。

这其中,长沙处于领跑位置。

众所周知,长沙楼市调控之严,堪比一线城市,但在严控房地产的情形下,长沙经济仍旧能够保持如此之高的增速,不能说不是一件值得欣喜之事。

不到一百的租金大特价!

长期来看,深圳的挤出效应已经日益凸显,产业空心化的趋势也慢慢浮现。制造业逐渐外迁,写字楼大量空置,人力成本因租房成本提高而提高,高新人才出现新一线城市回流潮。

一系列的现象表明,高房价的恶果已然发芽,未来某一天,深圳会因其高房价而付出代价吗?

最近看到这个网络截图,让我大吃一惊!大家都知道上海租金每平方都是三百五百起步,哪怕是在广州两百三百的写字楼租金也比比皆是!可是居然在深圳,而且是号称科技发动机的南山区写字楼居然很多不到一百!

根据全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019 年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露,深圳甲级写字楼空置率环比上升 0.2% 至 18.2%,甲级写字楼平均租金环比下跌 1.7% 至每月 225.8 元 / 平方米。

其实这并不是什么秘密,早从去年开始关于深圳写字楼的空置率高的消息就频频爆出。

据最新舆情监测系统显示,在 2019 年 1 月 8 日 -1 月 13 日,仅仅六天时间,网上关于倒闭的新闻就有 16410 条之多,可以想象到在刚过去的 2018 年一年厂家的生存有多难!

越来越高昂的人力成本,因为大环境的影响企业盈利越来越困难,中小企业想要活下去,唯一的办法莫过于缩减成本。而实际上写字楼的租金已经大降价了,为什么那些租客还不回来!?

答案恐怕你已经知道,很多企业已经不在了!

在日本有一个耳熟能详的衬衫品牌,日本人都知道如果一个上班族有五件衬衫,那么其中三件都可能是镰仓的。可是当他们了解到如果在上海的大商场开一个店,一个 40 到 70 平米的店 ,一个月的租金就要 200 万元,可镰仓在美国纽约麦迪逊的门店一年下来也才折合人民币 100 多万,镰仓的人被彻底震惊了 ……

而如果要承受这样的租金就要不得不抬高产品的价格,原本一件 399 的衬衫可能就要变成 2000 多了,对此镰仓衬衫创始人贞末良雄说:" 宁可放弃中国市场,也不会抬高产品在中国的价格,因为他要公平地对待自己的每一位客人。"

相信大家经常逛街的时候经常看到这样的标语:

好了现在这样的横幅看不到了,这回轮到房东急了!

还有的写字楼项目,因为目前写字楼出租情况的不景气,直接内部调整成公寓。

以福田中心区某新写字楼为例,据相关工作人员介绍,当前的出租率仅有 60% 多一些,最近还有客户退租的现象出现。

与市场现状相呼应的是,诸多写字楼业主采取更多优惠手段,比如降低租金、延长免租期以及提高佣金比例来换取稳定或者更高的项目出租率;也有中原地产等中介公司,推出对租客免佣的策略提高出租效率。

而对一个城市来说,不仅要有世界 500 强,也要有全国 500 强,更要有大大小小的中小企业,这对一个未来世界级的超级城市来说显得更为重要。这就类似一个完整的生态链,大鱼吃肉、小鱼喝汤、虾米舔碗,缺一不可,缺了其中一环,整个生态链都会崩溃。

中小企业在大都市扮演的是小鱼和虾米的角色。

最近听到个朋友说起某城市,原来很多收破烂的因为环保原因不过关,影响了市容市貌清理完之后没多久,垃圾承载越来越多。后来实在不行又把这些收破烂的请了回来。哎,早知如此何必当初呢!

在大城市大企业数量毕竟是少数所能吸收的就业其实极其有限,而中小企业构筑了整个城市就业人群的底层架构。

2017-2022 年中国企业经营项目行业市场深度调研及投资战略研究分析报告表明,目前我国中小企业有 4000 万家,占企业总数的 99%,贡献了中国 60% 的 GDP、50% 的税收和 80% 的城镇就业。

如今深圳的写字楼租金急剧下降侧面反映了短暂性企业承载力的减弱,中小企业在过去这几年扛着各种大风大浪。

毕竟最近深圳的房价也被强制调控住了,这对于普通民众来说确实是一个好消息。

中小企业对活跃一个城市的经济也有着重要的作用,他们的普遍存在显示着一座城市经济的活跃度的高低,一个完善的市场不仅需要大企业还需要中小企业,当中小企业生存的很好时,标志着城市的企业晋升渠道很通畅,这不仅是企业的希望,也是广大年轻人的希望。

上一周,我看到两组数据:

• 3 月份,深圳公寓的成交量环比上涨 222%;

• 2018 年,深圳公寓的成交量已经占深圳商品房总成交的 1/3,深圳每卖出去 3 套商品房,就有一套是公寓;

• 过去的 3 个月,珠海市场上接近 1/5 的成交都是公寓产品贡献的。

那些抢公寓的客户脑子进水了?

错错错!

我想谈谈:这么多的公寓都是从哪来的?

这些公寓,大量是从前海、南山、福田、横琴等等一系列的写字楼里," 商改住 " 而来。

换句话说,这些宇宙级的总部集群里,有大量的写字楼被拆分成公寓销售出去了。

这件事情就有意思了——

前海和横琴之中,乃至周边的住宅投资客,以为自己靠着的是宇宙级的 500 强企业集群;

前海和横琴之中,乃至周边的公寓投资客,也以为自己靠着的是宇宙级的 500 强企业集群;

结果,这个 500 强企业集群把自己拆成了一套套的小公寓,卖给了所有的投资客。

该来的企业没有来,该来的高收入人口没有来,却招来了一群小炒家。

不怪它们商改住,只怪牛逼的企业太少,生长的太慢。

未来楼市,我忧虑的是:

我们从房价角度出发,可能过高的估计了产业的增速。

城市发展需要一个森林式的生态 ,大中小都要覆盖才能构筑超级城市。

中小企业是我们这个时代的缩影,身处其中如鱼饮水冷暖自知,一个城市是否只需要大企业?

中小企业又该如何寻找自己在时代中的新定位?

有网友说一些中小企业交完税基本都交给房东了,再发工资最终老板连毛都不剩,中小企老板都是活雷锋。

这不是一个简单的选择题,这是一道生死题!

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