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克而瑞证券:深圳“豪宅标准”变更影响的市场规模

乐居财经 11-14

乐居财经讯 李礼 11 月 14 日,克而瑞证券发布地产行业研报。

事件:深圳市住建部规定,从 2019 年 11 月 11 日起 , 容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 ㎡以下的住房为普通住宅。

保守估计,认定标准变更前,90 ㎡以上的住房会被界定为非普通住宅。认定标准变更前,经测算,罗湖 / 福田 / 南山 / 盐田 / 宝安 / 龙华 / 龙岗的单套建筑面积大于 77 ㎡/67 ㎡/61 ㎡/73 ㎡/70 ㎡/93 ㎡/79 ㎡,会被界定为非普通住宅。考虑到各区情况略有差异,保守估计界定面积为 90 ㎡,即 90 ㎡以上会被界定为非普通住宅。

认定标准变更主要影响 90-144 ㎡住房。144 ㎡以上的住房均为非普通住宅这一限定不变,因此,此次普通住宅认定标准取消房屋总价的限制,将主要导致 90-144 ㎡的住房被纳为普通住宅。

保守估计,本次认定标准变更将导致深圳二手房成交面积中 32.1% 被重新纳为普通住宅。深圳 90-144 ㎡的二手房成交面积占比为 32.1%,成交金额占比 32.9%,成交面积和金额占比有所回升;前三季度成交面积累计增速为 16.4%,增速走平;整体成交均价较平稳。

保守估计,本次认定标准变更将导致深圳一手房成交面积中 33.6% 被重新纳为普通住宅。深圳 90-144 ㎡的一手房成交面积占比为 33.6%,成交金额占比 31.1%,成交面积和金额占比有所回升;前 10 月成交面积累计同比增速为 76.5%,供应面积累计同比增速为 96.9%,供求增速均上升;供求比 1.12,供求关系改善;成交均价累计同比上涨 8.1%。

认定政策变更或影响二手房交易。现行二手房增值税税收政策不变,但对普通住宅认定的宽松,导致增值税免征范围扩大。保守估计,本次认定标准变更将导致深圳二手房成交面积中 32.1% 被重新纳为普通住宅,免征增值税。

风险提示:政策风险

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