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德信中国高息债:困境与怪圈

乐居财经 11-13

乐居财经 曾树佳 发自杭州

德信中国一直致力于建立 " 你的生活知己 " 的品牌形象,今年 9 月,其迎来了第二个 " 知己日 ",践行 " 知己 " 的定义。

它的确越来越了解自己。愿意接受 " 高息债 ",或许就是一个很好的例证。

11 月 12 日,德信中国宣布,拟发行于 2021 年到期的 1 亿美元 12.875% 的额外优先票据,将与 2019 年 8 月 6 日发行的于 2021 年到期的 2 亿美元 12.875% 的优先票据,合并及形成单一系列。

德信中国于公告中表示,将使用额外票据发行的所得款项净额,为其现有债务进行再融资,及用作一般公司用途。

截至今年中期,德信中国的平均融资成本为 7.99%,与此相比,这次美元票据的利率显然处于高位;而相比于同期瑞安房地产、宝龙地产、万科等所发的美元债,12.875% 的发行利率,也引起了业内的关注。

此前,德信中国董事长胡一平还对 " 公司外债较少,受汇率波动影响不大 " 引以为豪,如今却不计成本地发行美元债。这背后究竟是何原因?

一系列数字中,或许能找到部分答案。根据半年报,2019 年上半年,德信中国录得营收 35.2 亿元,同比增长约 42.4%;毛利为 12.16 亿元,同比增长了 47.5%;毛利率为 34.6%,同比增长了 1.2 个百分点;股东应占利润为 9.96 亿元,同比增长了 130%;净利润 12.83 亿元,同比增长 177.4%。

近几年,德信中国的扩张速度有目共睹。2015 年,它的销售金额尚不足百亿,三年后的 2018 年,其距离 400 亿的销售门槛,只差临门一脚。今年,只用了半年时间,德信中国的销售额就已达 218.2 亿元,继续向 2021 年的千亿目标发起冲击。

规模竞速的车轮辘辘前行,却带来许多 " 后遗症 "。比如,处于低位的项目权益比例。

2018 年,德信中国共收购了 22 幅土地,其中权益占比超过 50% 的地块仅 9 块;在期内开发的项目共有 107 个,其中 61 个为合营、联营项目。今年上半年,德信中国继续发力扩储,斩获 19 幅地块,总代价为 156.24 亿元,权益地价为 61.8 亿元;以此计算,其新获的项目权益仅为 39.55%。

在开发过程中,德信中国还时有为项目引入合作者的动作。比如近日,德信中国就宣布与中骏集团、金地商置,合作开发杭州江干区商住地。这类引资的举动,进一步降低了该公司的土储权益,加大了其销售额的 " 水分 "。

合营企业、联营公司的增多,也在悄然影响着德信中国的融资结构。

截至 2019 年 6 月 30 日,德信中国为合营企业及联营公司的借款提供担保约 19.26 亿元,相比于年初的 15.87 亿元,增长了 21.36%。相关借款主要来自银行,用于向合营企业、联营公司的项目提供融资。

今年中期,德信中国的银行及其他金融机构借款,为 101.16 亿元,相较于上年末 97.79 亿元增加了约 3.4%。与此同时,其授信额度总额为 126.24 亿元,未动用授信额度为 25.08 亿元。

标普曾经披露,在银行借款之外,德信中国还高度依赖非银融资,2018 年,其非银融资的额度占总债务的 68%,这些非银融资主要包括信托贷款(占总债务的 37%),以及项目股东贷款(占比 18%)。

尽管上半年德信中国净负债率有所降低,短期债务占总债务的比例,也由上年末的 63.5% 降为 51.3%。但超过 50% 的短债比,让胡一平不得不考虑改变自身的融资结构,用高息的美元票据,来缓解资金压力。

发债利率的高低,很多取决于专业机构对发债企业的评级,评级越高,利率可能越低。而评级机构看的是企业经营的基本面,若无规模、负债、现金流等优质指标,要想获得低成本的真金白银,难度之高可想而知。

德信中国显然已陷入矛盾之中。一方面,集团需要低成本的资金,来满足规模的扩张、改善布局结构、优化财务指标,给外界呈现出优秀的成绩单;但就目前公司的经营情况来说,又无法为 " 低息债 " 做支撑。

事实上,大多数的中小房企都面临这种 " 怪圈 "。

根据标普统计,2019 年以来,中资开发商已发行超 650 亿美元境外债券。部分中小房企境外发债融资时成本相对偏高,发行票面利率 5%-8%,甚至超 10%。与之对应,国资以及排名靠前、在银行 " 白名单 " 的房地产公司在境内的发债成本仅 3%-4.5%。

眼下," 唯规模论 " 已成过去式,但规模仍是衡量房企实力的重要指标。不断出炉更新的销售榜单,隐藏着许多房企的行业地位。根据克而瑞的销售榜单,1-10 月,德信中国位列 69 位,若想在融资市场发力,这样的排名,显然没有说服力。

今年上半年,德信中国拓展了中西部及大湾区等市场,首度进入上海、广州、成都、无锡、昆山等城市,新增土储 224.6 万平方米,基本形成以长三角、珠三角、成渝及长江中游四大城市群为主的战略布局。

由此看来,这个浙系房企,正在打破外界对它 " 偏安一隅 " 的旧有观念,不断寻求在业内的话语权。

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