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房贷利率的“锚”突然松动 , 楼市即将迎来逆转 ?

搜狐焦点 11-09

11 月 5 日上午,央行发布公告称:

2019 年 11 月 5 日,人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作 4000 亿元,与当日到期量基本持平,期限为 1 年,中标利率为 3.25%,较上期下降 5 个基点。今日不开展逆回购操作。

小幅降息 5 个基点,这一行为令外界感到十分意外。

由于全球经济增速放缓等原因,从 6 月份开始,就有一些经济体陆续宣布降息了。北京时间 10 月 31 日,美联储宣布年内第三次降息,随后包括中国香港在内的多个国家、地区,都宣布跟随降息。

在这种情况下,中国央行又会何去何从?

由于物价持续上涨的巨大压力,再加上通胀预期的制约,所以,很多专业人士预测,中国央行并不会在短期内降息。

▼达到 3% 的 CPI 涨幅

然而,这次的结果,有些出乎意料!

当然,这也从侧面说明了,宏观经济的下行压力,可能比外界想象的更大。所以央行在做决定时,不得不把 " 保经济 " 作为优先考虑的对象。

降息的消息一出,金融市场立马做出反应,大盘急剧拉升了一波。

与金融市场相对应的,中介们也集体在朋友圈高潮了,信心满满地说楼市要回暖。

那么,这次超预期的降息,对房地产究竟影响几何呢?

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先亮明观点:笔者认为,这次降息,对房地产的影响,基本可以忽略不计。

首先,我们也看到了,这次降息幅度非常小,仅仅只有 5% 而已。这说明,央行在制定政策的时候,还是充分考虑了 " 物价持续上涨 " 这一民生因素的。

下面,笔者给大家普及一下 MLF 和房贷利率的关系。

MLF, 由央行创设于 2014 年,是央行提供中期基础货币的货币政策工具,主要目的是补充基础货币。说白了就是:央行借钱给商业银行的利率。

我们知道,商业银行利润的最主要来源,是利率的剪刀差。央行借钱给他,他再放贷给企业或者个人。当然,他再次放出去的时候,利率肯定会比 MLF 要高。但具体高多少呢,其实也是不固定的,每个月都会变,我们不妨设它为 A。在每个月 20 号,18 家商业银行会集体报价,比如:

工商银行:在 MLF 基础上加 1%;农业银行:在 MLF 基础上加 1.5%; 建设银行:在 MLF 基础上加 2%;.....

然后,在这 18 家银行报价的基础上,去掉一个最高值和一个最低值之后再取平均数,最后得出的这个平均数,就是 A 的具体数值。我们平常所说的 LPR, 其计算方式也就是:

LPR=MLF+A。

但 LPR 又分为短期(1 年)的和中长期(5 年)的,短期的针对的是实体,中长期针对的是房贷,房贷利率 =LPR 利率 + 加点。

按照道理来说,现在 MLF 降了,LPR 也要跟着降才对。

但我们也不要忽略了另外一种可能性:虽然 MLF 降低了,但传导到 LPR 时,只调整一年期的,而不调整五年期的。也就说是,只给实体宽松,不给房贷宽松,10 月份就是这种情况哦。

具体这个月会怎样,我们 11 月 20 日即可见分晓。

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不过,笔者猜测:11 月份 5 年期 LPR 利率不会下调。

原因为:

10 月 31 日,据中国经营报报道,目前监管层正针对信托采取第二波强监管,这次监管严格程度实属罕见。

范围上:

本次监管从此前的通道、地产业务,进一步拓宽到保障房、房屋装修等泛地产类融资,全面覆盖,不留死角。

力度上:

据南方一家信托高管表示,目前监管的态度是,要在未来将 3 万亿地产信托里,规模高达 2 万亿的银信通道业务压缩至零。

虽然这一消息目前还没有任何官方背书,但从其描述来看,笔者觉得,70% 以上的可能性是真的。

我们知道,这两三个月以来,不少城市都在借 " 人才引进 " 来放松限购。其实,从某种程度上来说,除了北上广之外,其他城市的限购已经名存实亡。

但好在,限购松绑对楼市调控来说,并不是至关重要的," 限贷 " 才是。如果此时资金端一旦开口,哪怕是很小的一个口,楼市复苏,甚至上涨都是显而易见的。

所以,笔者坚持认为:在 " 限购 " 宽松的当下,资金端不会轻易开口。

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另外,大家也不要只盯着降息,而忽略了真实释放的资金量。

根据央行公告显示,11 月 15 日,央行放出了 4000 亿资金,而今天到期的 MLF 资金是 4035 亿元。

而且,历史上央行每次降息一般是 25 个基点,但这次选择了挤牙膏式的 5 个基点。这就充分说明了,在物价持续上涨的当下,央行的宽松还是很谨小慎微的。

退一步讲,即使这次 5 年期 LPR 会相应调低,那我们不妨以北京为例,来计算一下每月能少还多少钱:

上一期 MLF 是 3.30%,5 年期 LPR 是 4.85%(MLF+155 个基点),北京首套房利率是 5.40%(LPR+55 个基点)。

这一期 MLF 降至 3.25%, 如果其他加点不变,最新一期首套房贷利率会降到 5.35%。

如果贷款 200 万,贷 25 年算的话,每月月供从 12162.6 元降为 12103.24 元,每月只少还 59.4 元。

(来源:房市头条)

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