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注意 , 四季度的楼市变了

搜狐焦点 10-22

今天我们来简单聊一聊对未来半年楼市行情的判断。

先说结论,楼市大概率要阶段性触底了至少是对于未来半年来说,触底征兆明显,四季度肯定不会比三季度更惨,明年一季度也大概率会比四季度要强一些。

为什么是这样的判断?下面给大家详细分析。

这一切其实还要从当下的经济表现说起,因为说到底,房地产再庞然大物,也只是经济众多的发动机之一,是用来服务于经济的工具。因此,经济的表现,会从很大程度上决定房地产的未来。

当下经济如何?

10 月 18 日,国家统计局公布了三季度宏观经济数据,三季度 GDP 增长 6.0%,前三季度增速 6.2%。

6% 这个数字,其实非常有深意,值得我们去好好体会。

为什么这么说?

因为我们国家发展也是有 KPI 的。

在 2012 年十八大的时候我们就提出过,到 2020 年国内生产总值比 2010 年翻一番的目标,对于经济增速的回落有底线要求。

这个底线要求意味着什么?

意味着 2019 年,2020 年复合增长率要达到 6.1%,才可以保住这个目标。(目前前三个季度 6.2%)

但是看看 GDP 增速图就会发现,按照目前的趋势来看,明年 6.1% 这事儿比较难,毕竟现在已经到 6%,那怎么办?

答案只有一个,今年必保全年 6.2% 这个数,来为明年腾出空间。

如何保全年 6.2%?

答案依然只有一个,四季度增速必须要达到 6%。

实际上,但凡三季度增数多报一点,哪怕从 6% 变成 6.1%,四季度就有下 6% 的腾挪空间,可以有 5.9% 的出现,但是我们统计局就是硬气,直接报 6%,不给四季度一点点缓冲机会,这说明了两个高概率结论。

一 . 对四季度保 6% 有极大的信心。

二 . 单季度数据绝对不能破 6,是当下的底线,也是全国人民的信心。

这两点,通过出席发布会的代表讲话中也能侧面佐证。

比如,参加统计局发布会的中国国际经济交流中心副理事长魏建国就特别强调了,两个一百年目标平均 GDP 增速要达到 6%,同时他还表示,预计四季度 GDP 增速不会低于 6%,约为 6.2%,说明努力守住 6% 这个关键点位势在必行。

也就是说,四季度,经济增速下行趋势必将停止或反弹。

如何实现增速的止跌和反弹?学过初中物理的都知道,估计要轻踩油门了

这是大趋势的判断。

那么当大趋势的判断有了之后,如何将经济的变化跟楼市的变化相结合?

我们就以今年为例,来看下他们之间相互影响的表现,并且重点来看对于四季度潜在的影响。

首先,我们都知道去年四季度和今年一季度,整个的楼市环境和货币环境是相对友好的,不仅年初一波水吹起了三月的小阳春,而且还有大量的城市在一季度放松了限购,从而多少助力了一季度的经济表现超预期,当然房价整体也有所回暖。

(放松限购集中在今年一季度)

但是,如果我们仔细看这个图就会发现,限购松绑集中在去年的 12 月 - 今年的 4 月 18 日,之后一下子就戛然而止,为什么松绑突然就停了?

原因很简单,由于一季度的经济数据出来后,外界对中国经济的判断过于偏向乐观稳增长并没有被放到最重要的位置,因此一季度之后,稳增长的政策总体有点退潮,对于房地产也开始加码打压。

为什么 418 之后松绑戛然而止?看下图就明白了,因为 4 月 19 开始要管控了,地方其实也是非常听话的。

但是,随着二季度经济表现的出炉,我们发现未来形势没有一季度想象的那么乐观,增速再一次下探,这个时候怎么办?

纠偏,快速纠偏,实际上 7 月下旬二季度经济数据出来之后,政策已经在悄然纠偏,稳增长的举措自 8 月份以来就相继出台。比如货币政策的降准降息,8 月份开始批量的出,这都是基于稳增长的需要。

这些措施是有效的,这些在 8 月出台的稳增长举措,在 9 月已经逐渐取得了成效,工业有明显的反弹。

但是,三驾马车中的投资,尤其是固定资产投资仍显得比较低迷,只有 5.4%,2 年来的倒数第二低。固定资产投资增速下滑对于 GDP 的影响实际上非常大。

为什么?因为他的总量大,三季度固定资产投资规模 46 万亿元,是消费零售的近 2 倍。

全国固定资产投资 46 万亿元,同比增长 5.4%;全国规模以上工业增加值同比增长 5.6%;全国进出口总额同比增长 2.8%;全国社会消费品零售总额 296674 亿元,同比增长 8.2%;全国房地产开发投资 98008 亿元,同比增长 10.5%。

也就是说,提升固定资产投资增长率的效率,要比提升消费的效率高很多。

换种说法就是,还有什么,能比提升固定资产投资,更能保障 GDP 的稳定呢?

于是我们近期看到了表现也就不足为奇了。

比如,自三季度经济数据发布节点前后,也就是 18 日前后,已经相继有南京、天津、三亚、甚至于燕郊相继放松了一些政策。

南京:六合区放松限购,取消两年 2 社保,有大专学历即可买房。从 10 月 15 日起,在南京有居住证,大专学历的外地人即可开具购房证明按照过去的政策,外地人在六合区买房是需要满足 2 年社保缴纳条件。天津:放松落户政策。在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城两个地方,对承接北京非首都功能疏解的项目。没有天津户口,且在天津没有房子的职工,买房无需提供社保证明。三亚放松限购:大专可买房无需落户。全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳满一年社保及个税,即可在海南省购买一套房产。对比之前外地购房者需在海南省缴纳 60 个月社保或个税的楼市限购政策,三亚此番人才购房新政放宽了人才购房的门槛。燕郊定向放松。原则是即严控特定人群,限购一套住房。特定范围只针对单位员工 ( 在当地缴纳社保无年限限制 ) ,外地户籍有购房需求的人群,如在大厂、夏垫已购买了住房,仍可以在燕郊购买一套住房。

目前这个消息尚未从官方得到证实,所以还不能确定是不是真的。

不过在三季度经济数据出炉的前后几天内,多地通过落户、人才引进等方式进行市场调节,足以说明当下的代表性趋势。

毕竟,这一周放松的城市数量,比的上二三季度之和了。

由此可见,阶段性风向已变。

毕竟,这次连统计局都说了,要抓好发展这个第一要务,把稳增长、保持经济运行在合理区间放在更加突出的位置。

四季度的大环境和趋势从目前来看,其实已经非常明显了。

未来,将会有更多的一二线城市,围绕着落户、社保年限、人才引进等非正式调控政策进行市场调节,但不论如何,这些都属于增加需求的表现,再加上货币大环境的放宽,一二线城市会有更多的机会出现,不再是死水一潭。

最后,希望大家理智对待未来半年的楼市变化,提前做好心理准备。

楼市最冷的日子,或许已经在不经意间过去了。

但是,我们也不要对房价上涨抱有过多的幻想。

虽然 6% 是四季度的底线,但是从今年的楼市表现来看,依然是一个政策市,供求关系有看不见的手在控制,所以我们也还是要跟着政策走,别想太多。当下处于一个房住不炒的大环境,那么我们就适合自住或者置换改善,在以往的文章中,对于置换好时机这个逻辑也阐述过很多次了。

至于多城市的资产配置,首选三大城市群,如果可以的话,一个城市群一套房将会是非常稳妥的选择,一定能吃到发展的红利。

对于刚需来说,如果未来半年打算买房(再长不好说,毕竟看政策),四季度会是一个好时机。

如果打算买新房,年底赶上开发商打折冲回款,也会是一个好时机。

至于非核心城市群的三四线城市,恭喜你们又多了几个月离场的时间。

来源:张大大 楼市时评

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