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港股 IPO 市场回暖,亚太区物流地产龙头 ESR(1821.HK)正卷土重来

格隆汇 10-21

近日,港股大盘止跌反弹,IPO 市场正在极速回暖。9 月底以来新股发行量相比此前明显上升,鲁大师(3601.HK)、滔博(6110.HK)、百威亚太(1876.HK)等多家新股上市首日大受追捧,打新赚钱效应也在显著上升。据 WIND 数据显示,9 月份之后上市的新股中,仅有 2 只新股上市首日出现下跌。

其中,备受瞩目的本年度全球最大规模 IPO 百威亚太(1876.HK)在历经近两个月的搁置后果断重启,结果如愿,表现抢眼,上市四日连续大涨,累积涨幅超 13%,现较发行价涨超 17%,市值高达 4200 亿港元左右。

随着新股市场做多情绪转好及打新赚钱效益加强,此前因外部因素选择搁置 IPO 计划的新股也陆续按下重启键。据港交所披露易的更新资料,作为亚太区物流地产界的龙头 ESR,也于近日公布了其最新版本的过聆讯后资料更新集,也就意味着 ESR 重启 IPO 计划已经悄然启动。

一、IPO 重启全球发售约 6.54 亿股 全球最牛养老基金成基石投资者

此前 6 月提交的申请上市显示,公司拟全球发售约 5.607 亿股,随着此次上市重启,公司新募资计划显示,是次公司拟全球发售 6.537 亿股,按发售价指定范围的中间价 16.8 港元计,全球发售所得款项总额估计约为 109.8 亿港元,较此前 6 月 97.6 亿港元募资额有所提升。

近几年,物流地产领域在电商高渗透背景下,险资、传统地产商及国际资本都在盯着的一块肥肉,而这从 ESR 闪耀的股东及高管背景也能窥探一二。

据招股书显示,公司自成立以来,共计完成八轮融资,累计金额近 13 亿美元,折合约 90 亿元人民币。除华平投资外,曾获得包括高盛、荷兰汇盈 ( APG ) 、通用电气养老基金信托和京东物流在内的全球资本。

(图片来源:招股说明书)

与此同时,公司的多位创始人曾就任于全球物流地产龙头普洛斯(GLP)高管,具备丰富的行业经验。而大资本近几年所表现出对物流资产的兴趣日益强烈和明显,也促发了资本和市场对现代物流地产商的再次审视与投资觉醒。

值得一提的是,此次公司 IPO 基石投资者还是有着全球最牛养老基金之称的 OMERS ,其已同意按发售价认购全球发售完成后占股本 9% 的发售股份,按发售价指定范围的中间价 16.80 港元计算,OMERS 配售的认购金额将高达 45.9 亿港元,占全球发售招股的募资规模超 40%,这将是本年度香港 IPO 市场排名二的单笔基石投资,如此大手笔的出手,基本上已经充分表明长期投资者对 ESR 的投资价值的看好程度。

伴随豪华的创始人及高管阵容以及国际顶尖资本的加入,也令 ESR 的上市有了更多的看点。

二、高端仓储需求缺口大,物流地产回报率高

伴随电商、零售变革和高端制造三大下游的快速发展,致使物流仓储需求旺盛,不过国内乃至亚太区高标仓储设施供给明显不足形成巨大的缺口,为高端物流仓储行业发展提供重大机遇。据数据显示,社会物流费用总额由 2007 年的 4.55 万亿元增长至 2018 年底的 13.3 万亿元,年均复合增长率超过 10%。

除了 C 端市场之外,B 端的物流仓储拥有广阔而难以量化的市场空间,如升级后的制造业需求等,伴随附加值不断提高,资金密集、产品结构复杂等特征出现,库存过高或者存货周转太慢,都会对其资金链造成压力,因而存在强烈的高标仓储需求。

而与旺盛的需求相比,我国高端仓储设施供给明显不足,存在巨大缺口。据戴德梁行的报告显示,预计到 2020 年国内高标准仓库的供应量只有 0.56 亿平方米至 0.66 亿平方米,与需求量之间的缺口巨大,高标仓库设施严重不足。

ESR 所管理的现代物流设施,以电商和三方物流供应商为主,也能反映此趋势。截至 2019 年 6 月 30 日,以出租面积计算,投资组合资产租户群中约近一半为电商及三方物流供应商。

而在地产领域,物流地产较商业、住宅地产等投资回报率更高,同时开发周期仅 12-24 个月。目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主,核心城市如北、上、广、深等一线城市物流仓储设施投资净回报率达 6-8%,高于购物中心、写字楼等商业地产的 4-5% 和住宅地产的 2-3%。另据 CBRE 统计,物流地产租金的增速自 2009 年起保持在年复合增长水平为 4.3% 的水平。

(图片来源:CRBE)

ESR 的物流资产跨区域分布,集中于亚太区主要国家的核心城市圈。据招股书显示,公司所管理的物流资产分布于中国、日本、澳大利亚、印度等亚太区主要国家 1 线及 1.5 线核心城市圈的物流枢纽、重要海港、机场等交通枢纽及工业区附近。截至 2019 年上半年,按物业项目计,澳大利亚占比最高,超过一半。而按建筑面积计,中国占比最高近六成,且其中北、上、广三大核心城市总建筑面积合计比例占国内超过七成。

此外,由于物流地产运营项目所产生的现金流稳定,在融资及资产证券化方面,相比商业地产标准化程度更高,更易于资产证券化,因而对于基金平台等投资机构的吸引力更强,物流地产基金及项目集资能力更强。

正是由于物流地产具备以上所提到的多重优势,所以一直是资本和商业巨头所倾力布局的战略要塞,普洛斯及黑石则是其中之一。

近日,据华尔街日报等多家美媒报道," 全球私募之王 " 黑石集团(Blackstone Group Inc., BX)宣布已敲定协议,就以 59 亿美元(含债务)价格向全球规模最大的地产私募基金之一的柯罗尼资本集团 ( Colony Capital LLC ) 收购美国工业仓库资产组合。

黑石近年来对物流资产展现强烈兴趣。在此交易前,其收购了普洛斯在美国的仓库,已经成为了美国物流业最大的所有者之一。

不过不同于黑石这类国际资本大鳄,以及普洛斯这类国际性的物流地产集团,ESR 则聚焦潜力极大的亚太区,形成差异化定位,同时凭借并购手段加速扩张,成就了其在亚太区的物流地产界的霸主地位。

三、亚太区最大物流地产平台,业绩逆势增长强劲

ESR 在物流地产行业拥有举足轻重的地位,尤其是亚太地区。据仲量联行报告,按建筑面积及投资组合资产价值计算,公司是亚太区最大的物流地产平台。与此同时,按 2019 年 7 月 1 日日至 2020 年 12 月 31 日的建筑面积计,公司亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

亚太区作为 ESR 的战略腹地,拥有全球最大的消费市场,市场潜力巨大。据仲量联行报告,2018 年亚太区 GDP 超过 28.5 万亿美元,占到全球 GDP 的三分之一以上,而中、日、韩、新加坡、澳大利亚及印度等区域市场占亚太区 GDP 近 9 成。预计 2019~2023 年,上述亚太区经济增长核心国家的非公消费年均复合增长率达 8.1%,约为同期美国预期值的 2 倍。

自 2017 年以来,ESR 一直在加速扩大其在亚太区的业务版图,持续加强公司在亚太区的领先优势和品牌影响力。

公司先后快速进入新加坡、印度市场,并于 2017 年 10 月入股 Propertylink 及 Centuria。据招股书显示,Propertylink 是一家专注澳大利亚工业及办公室投资的地产集团,目前在澳洲交易所上市,Centuria 为澳洲交易所上市的物业基金管理公司。次年,出手战略投资中国第三大物流资产管理公司—中国物流资产(1589.HK);ESR 先后进入韩国、日本、印度市场,并于去年 8 月及今年 4 月全资收购澳大利亚领先的物业发展集团 CIP 及 Propertylink,全面发力澳大利亚业务。据悉,CIP 具备在澳大利亚的商业及工业地产项目业绩,业务遍及澳大利亚全国。此外,今年 6 月又完成了对新加坡的 Sabana 管理人的收购,规模化扩张之路仍在继续。

立足于高增长的亚太市场,同时通过并购来加速规模化扩张,推动自身的资产规模取得了显著增长。据招股书显示,ESR 的总资产管理规模由 2016 年末的 74 亿美元增至 2019 年上半年的 202 亿美元,增长近 2 倍,同时,相比 2018 年末的 160 亿美元,2019 年上半年的资产规模增长了约 26%。

在资产规模迈上新台阶同时,业绩实现强劲增长。数据显示,2016~2018 年三年期间,集团分别实现收入 9674 万美元、1.53 亿美元、2.54 亿美元,CAGR 超 62%。同期对应净利润分别为 1.05 亿美元、2.01 亿美元、2.13 亿美元,CAGR 超 42%。

尽管当前宏观环境依旧低迷,ESR 增势仍然迅猛。数据显示,公司今年上半年实现营收约 1.56 亿美元,较去年同期增长 66%;同期净利润约 8408 万美元,同比增长 32%。

四、业务收入呈多元化,运营模式轻资产化特征显著

至于其业务模式,如下图所示,从选地、设计、开发、建设、租赁及资产管理,覆盖全生命周期,构成三大业务板块,根据发展周期先后顺序依次为发展、基金管理及投资,以实现多元化的收益来源。

其中,发展(物业开发及销售)是其他两项业务的基础,在三大业务板块中扮演 " 生产资料 " 的角色,直接体现客户需求以及物流资产的质量;投资(持有物业、地产信托)是通过租赁自行开发的高标准物流设施,收取相应的租金及通过管理的基金资产收取投资收益;而基金管理(管理费)业务,通过管理资产来赚取管理费等收入,伴随资产管理规模的扩大,推动整个业务模式高效、持续地、循环地实现运转。

值得一提的是,在整个业务模式的运转中轻资产化运营优势凸显。据了解,ESR 运营模式主要包括售后回租与 REITs 两种途径。通过售后回租方式快速回笼本金,降低开发风险,然后通过向业主租赁物业获得物流地产使用权和运营权,便于快速规模扩张;通过 REITs 模式,将所持物流园区内自有物业打包成金融产品实现退出,回笼资金,提高周转速度。

" 开发运营 + 基金 " 的模式支持物流地产商充分灵活运用资金杠杆,促进规模效应提升。截至 2019 年上半年末,公司的资产管理规模约 202 亿美元,其中仅有 27 亿美元来自于表内,近九成比例来自于表外的基金资产,资产规模的快速提升又可以反哺其基金管理业务,因为这部分的收入是稳定的,与基金规模成正比,对公司业绩的撬动杠杆最大。

分部业绩贡献中,基金管理与投资占比最高,2016 至 2018 三年期间,合计比例均保持在六成以上水平,且基金管理分部比重呈逐年上升趋势。

总体而言,正是由于 ESR 身处优势赛道且在高增长市场里的领导者地位,以及在业务上链条完整、运营轻等综合优势,致使其能在经济不确定性日益加强的环境中仍能逆势实现强劲的持续增长。

五、亚太区稀缺的物流地产标的,成功上市影响深远

近期,市场对外部形势预期改善明显,风险偏好有所上升。香港局势出现积极变化,同时贸易长期博弈止戈预期,这对于 ESR 的成功发行及后市股价提振均有着长期支撑。

尽管 ESR 公司成立时间并不算长,不过表现出来的成长速度和爆发力却已经有目共睹,其一度也被外界称为 " 小普洛斯 ",有着跻身成为世界顶尖物流地产巨头的潜质。

资金是物流地产企业经营壮大过程中极为关键的要素。回顾之前,在 ESR 成立之初公司就凭借着外资背景优势,迅速在行业内跑马圈地,抢占时机,最终站稳了脚跟,如今其也顺利发展成为了一家全球排名靠前、综合实力强且跨区域布局的优质物流地产企业。

当下环顾整个大中华区资本市场,与物流地产相关的优质标的并不多见,ESR 的成功上市无疑将打破这一局面,而凭借其优质的基本面叠加标的的稀缺性等特征也将有望获得市场的青睐,而伴随其成功上市,在资本的助力下公司的发展也将迎来新的加速度,长期投资价值凸显。

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