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深晚关注 | 深圳在全国率先全面应用标定地价 为全国提供“深圳方案”

读特 10-21

改善深圳营商环境,实现国土空间提质增效和土地市场健康平稳,确保深圳不仅有地可供,且努力降低企业用地成本,拓宽政策性住房用地供应渠道,深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。

10 月 21 日,深圳市规划和自然资源局召开新闻通气会,公布经市政府批准最新出炉并实施的《深圳市地价测算规则》及地价测算平台上线。深圳市规划和自然资源局副局长王策飞及相关处室负责人,从新规主旨、制定背景、相关规定等多个角度进行了全面、系统、准确、权威的解读。

标定地价全面应用为全国提供 " 深圳方案 "

据悉,本次标定地价是以标准宗地为单位的土地权利市场价格,包括住宅、商业、办公、工业等四种用途。

标定地价是近年来全国地价改革的方向。在自然资源部和广东省自然资源厅的大力支持和指导下,经过几年的深入研究和反复论证,深圳市标定地价及配套地价测算规则形成最终成果,经深圳市政府批准,于日前正式印发。

新时期,建立标定地价体系是建设中国特色社会主义先行示范区的重要举措,是中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布实施后,率先落实自然资源管理制度改革的重要举措,是完善土地管理制度体系、优化土地资源市场配置的具体行动。深圳标定地价的全面应用将为全国其他城市提供鲜活的 " 深圳方案 "。

建立标定地价体系是持续改善深圳营商环境、提升城市竞争力的重要举措。本次标定地价改革严格贯彻供给侧结构性改革要求,以服务实体经济发展为导向,在地价评估、应用、管理等方面进行了一系列创新,推进了地价的公开化、透明化,有利于降低企业生产及民生设施建设成本,有利于提高行政服务效能,营造更优越的营商环境,使深圳在粤港澳大湾区中更好发挥核心引擎作用。

建立标定地价体系是实现空间提质增效、推动城市高质量可持续发展的重要举措。地价是土地市场无形之手的 " 指挥棒 " 和 " 信号灯 "。通过充分发挥标定地价的调节作用,有利于优化土地资源配置,引导土地集约高效利用,推动城市更新、棚户区改造、土地整备等工作开展,积极引导各类存量低效用地挖潜,实现用最少的土地资源消耗撬动最大的经济增长,有力保障城市的高质量可持续发展。

确保有地可供 努力降低实体经济用地成本

据介绍,作为一项具有 " 高含金量 " 的政策,标定地价的全面应用,将有助于统一地价管理体系、保持土地市场健康平稳、降低实体经济用地成本、保障民生领域发展。

统一地价管理体系。在地价标准上,深圳建立了以标定地价为核心的 " 一套市场地价标准 ",今后将通过定期更新,确保标定地价及时、准确地反应市场价格水平;在地价管理上,将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则,全部整合到《深圳市地价测算规则》中,实现了 " 一个测算规则 ",强化了地价管理的统一性和规范性。

保持土地市场健康平稳。通过对 2017 年和 2018 年所有已供应的 1100 多宗土地地价进行反复测算,深圳市确定了地价测算调节系数。对照这两年情况,全市总体地价水平变化幅度在 5% 以内,这既确保了地价管理的科学性,也保持了土地市场的基本稳定。

降低实体经济用地成本。对于事关先行示范区建设和城市高质量发展的产业项目,深圳不仅有地可供,而且努力降低企业用地成本。通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制,加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度,鼓励类发展产业适用市场地价 0.5 的修正系数,重点产业项目适用市场地价 0.6 或 0.7 的修正系数,同时符合上述两类的,可叠加使用地价修正系数。

保障民生领域发展。为积极落实住房制度改革要求,拓宽政策性住房用地供应渠道,对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的 30% 和 40% 确定,调整后的地价水平比现行水平相应下降,已积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房;同时,在扩大公用设施、市政设施、交通设施等有偿使用范围的前提下,进一步降低其地价成本。

同一项目地价测算实现结果唯一时限提速

据介绍,包括地价测算平台上线在内,目前深圳市规划和自然资源局已实现信息化系统全应用。《深圳市地价测算规则》新规,还将实现鼓励土地集约利用,实现地价智能化测算,保障城市更新地价的有机衔接。

鼓励土地集约利用。一方面,鼓励产业用地节约集约高效利用,对产业用地提高容积率增加自用工业厂房的,不计收地价。另一方面,进一步加大对立体空间开发利用的支持,地下空间可分别适用 0.1 或 0.3 的地价修正系数。

实现地价智能化测算。简化了地价测算规则,优化了地价测算平台,实现了地价测算的自动化、智能化和便民化,让地价测算不再神秘。无论市区任何部门任何人,只要对同一项目测算地价,结果都是唯一的。同时,大幅压缩了地价测算时限,个案宗地地价的评估时间节省 90% 以上,极大提升了土地管理效率。

做好城市更新地价的有机衔接。考虑到城市更新项目周期比较长,对规则发布前已列入计划的城市更新项目,自规则发布之日起 6 个月内申请并符合地价测算条件的,地价计收标准仍按照原有规定执行,确保地价水平平稳过渡和顺畅衔接。

王策飞表示,标定地价成果及《地价测算规则》的发布实施,是深圳落实先行示范区建设、深化自然资源管理制度改革的重要举措,接下来,深圳市规划和自然资源局还将继续按照建设先行示范区的部署要求,改革创新,不断完善自然资源管理制度体系,为深圳的城市发展提供有力保障,也为全国其他城市提供 " 深圳方案 "。

【附】

《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》

来源:深圳市规划和自然资源局 日期:2019-10-21

链接:http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/201910/t20191021_486608.html

【读特新闻 +】

深圳新地价怎么算?两个案例告诉您

据深圳市规划和自然资源局介绍,本次标定地价是以标准宗地为单位,以 2018 年 4 月 1 日为估价期日,分为住宅、商业、办公、工业等四种用途,土地使用期限按住宅 70 年、商业 40 年、办公 40 年、工业 30 年,在现状开发利用、正常市场条件下的土地权利价格。

从 2018 年度本次标定地价评估情况来看,全市共设立 1270 个标准宗地 ( 含住宅 410 个、商业 424 个、办公 180 个、工业 256 个 ) ,全市住宅、商业 ( 设定首层 ) 、办公、工业 ( 限不得转让 ) 用途标定地价的平均楼面地价水平分别为 25757 元 / 平方米、30527 元 / 平方米、19059 元 / 平方米、1132 元 / 平方米,较好地反映了市场水平。

本次发布的标定地价可在深圳市规划和自然资源局官网(pnr.sz.gov.cn)查询。从网页的 " 标定地价 " 子栏中,进入 " 深圳市标定地价成果 " 页面。

一是查询标定地价公示信息表。网站中,按照国家标定地价公示要求,设置了四种用途的标定地价信息表,可供市民查询。

二是根据地图位置查询地价信息,即按照需查询地价地图位置,获取对应标定区域或周边区域标准宗地的地价信息。

三是根据具体宗地编码查询地价信息,即根据标准宗地编码等信息进行定位、并查询地价信息。

对于市民关注的部分土地使用权限到期的问题,新规也明确:原合法取得的建筑面积部分,竣工验收后,在不改变用途的情况下,经批准办理出让或续期手续的应补缴地价,按应补缴地价=∑ ( 土地的市场价格 × 变更后对应建筑面积 × 变更后基础修正系数 ) -∑ ( 土地的市场价格 × 变更前对应建筑面积 × 变更前基础修正系数 ) 的测算结果的 7% 计收地价。

下面通过两个案例,演示宗地地价测算的规则和过程:

案例 1

假定招拍挂公开出让深圳某区域普通工业用地一块,用地面积 10000 平方米,容积率 3.5,总建筑面积 35000 平方米(其中厂房 30000 平方米、配套宿舍 5000 平方米),宗地的使用年期为 30 年,产业发展类别为我市鼓励的生物医药产业,且为我市遴选的单一意向的重点产业项目。宗地建设用地使用权及建筑物限不得转让。

按照这个宗地对应的土地市场地价标准,工业不得转让楼面地价为 896 元 / 平方米,住宅允许分割转让楼面地价为 12410 元 / 平方米,则:厂房部分地价等于 896 乘以 30000 乘以 0.5 乘以 0.7 等于 940.8 万元。配套宿舍部分地价等于 12410 乘以 5000 乘以 0.795 乘以 0.6 乘以 0.3 乘以 0.5 乘以 0.7 等于 310.8 万元。宗地出让底价等于以上汇总后为 1251.6 万元,楼面单价为 358 元 / 平方米。

案例 2

假定深圳某区域住宅用地一块,现需了解建设不同住宅产品的市场价格。经查询对应住宅允许分割转让楼面地价标准为 28297 元 / 平方米。即该地块建设商品房的市场地价为:28297 元 / 平方米;若建设可售人才住房的市场地价,则为:28297 乘以 0.4 等于 11319 元 / 平方米;若建设安居型商品房的市场地价,则为:28297 乘以 0.3 等于 8489 元 / 平方米;若建设只租不售人才住房的市场地价,则为:11319 乘以 0.1 等于 1131.9 元 / 平方米。

读特记者 秦绮蔚 通讯员 刘静静

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