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国盛证券:地产销售下行趋势不变,投资竣工符合预期

乐居财经 10-21

乐居财经讯 李礼 10 月 21 日,国盛证券发布 2019 年 1-9 月国家统计局房地产数据点评。

统计局公布 1-9 月房地产投资和销售数据,销售增速延续修复,投资保持稳定,新开工延续回落,竣工降幅继续收窄,到位资金增速有所反弹。商品房销售额 111491 亿元,增长 7.1%,增速提升 0.4 个百分点,销售面积 119179 万平方米,同比下降 0.1%,降幅收窄 0.5 个百分点。房地产开发投资 98008 亿元,同比增长 10.5%,与上月持平,房屋新开工面积 165707 万平方米,增长 8.6%,增速回落 0.3 个百分点,房屋竣工面积 46748 万平方米,下降 8.6%,降幅收窄 1.4 个百分点。

销售数据延续反弹,主因是以价换量和基数走低,缓慢回落大趋势并未改变。9 月销售数据延续小幅反弹,销售增速已连续三个月向上修复。我们认为,销售的反弹并不构成趋势反转,因为一方面反算出的销售价格增速持续下行,对应以价换量楼盘增多,销售上行更多在于供给而非需求回暖,另一方面,上年 7 月开始基数逐渐走低,9 月下行明显,近三个月销售的持续修复与基数效应有关。

建安投资继续支撑,开发投资不具有大幅回落空间。开发投资的高增速来自土地购臵降幅低于预期叠加建安工程投资双重支撑,由于以上两项主要分项的趋势并未改变,且建安工程投资在房地产开发投资中的占比远高于土地购臵费,二者对冲之下房地产投资将维持稳定,预计全年会维持在 8% 以上。竣工持续修复,基于施工投资预计全年约 -5%。我们前期的报告中提出,由于施工投资增速持续修复,因此竣工面积增速修复是趋势性的,不会因为短期数据下滑而改变。7 月以来竣工数据持续修复,持续验证我们的判断。我们以建安投资增速作为领先指标,测算出竣工面积增速修复的趋势仍将延续,预计全年在 -5% 左右,转正点有望出现在 2020 年第三季度。

到位资金小幅反弹,销售反弹或是主因。9 月到位资金增速小幅提升 0.5pct,明细数据上看,仅国内贷款相对上月小幅回落,到位资金增速反弹的主要驱动因素来定金及预收款和按揭贷款,而这与销售最为相关。

投资建议。我们认为四季度地产股的确定性机会来自于竣工交房带来的业绩结算,同时我们认为明年地产股业绩仍将维持相对高位,四季度也是布局明年的较好时点。销售表现的 " 相对好 " 与业绩释放的 " 绝对好 " 构成中短期地产股选股的基本因素,推荐金地集团、保利地产、蓝光发展,建议关注阳光城、中南建设、万科 A。

风险提示:销售下行幅度或节奏超预期,信贷持续收紧,部分房企现金流趋于紧张。

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