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网络智库 : “金九银十”难再现 太原楼市处于“横盘期”

搜狐焦点 10-21

智库话题

根据媒体报道的消息显示,楼市下行的趋势已然成了行业共识,本想趁着 " 金九 " 回笼一笔资金的各大房企,尽管采取了降价促销手段,但效果却是微乎其微,楼市中传统的黄金九月今年似乎无金可言。

今年二季度以来,房地产融资进一步收紧,各种调控政策的出台,使得各房企融资成本以及现金流压力进一步提升,在此背景下,全国土地市场整体呈现降温的态势。持续低迷的市场环境,宣告了今年楼市的 " 金九 " 不再出现,而 " 银十 " 或也将难以出色。

9 月份的太原楼市助推加码,众多楼盘纷纷开盘入市,迎来了一波小高峰,共开盘加推 12 次,其中 7 项目为首次面市。9 月太原楼市开盘加推次数与 8 月持平 %,较去年同期下降 7.69%。

智库专家:

房地产业内专家 轩仔

太原,一向是全省房地产市场的主战场、风向标。2019 年太原楼市的表现均不如往年,供应面积放缓,成交面积下滑,部分房地产商重拾促销措施,政府出台政策保障刚需,楼市天平正逐渐向购房者倾斜。

政策 " 以稳为主 " 市场供求双降

上半年以来,房地产政策 " 以稳为主 "。中央明确提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。2019 年上半年太原出台政策主要围绕人才、人口落户、产业转型升级发展等方面。房地产市场处于横盘期,供求量降,价格结构性涨幅均衡。

在趋稳的楼市调控政策之下,2019 年上半年太原商品房市场供应面积同比下降 30% 左右,成交面积和金额同比下降 20% — 30%,供货不足影响成交,市场整体客户转化率相对去年偏低,首置项目客户转化率为 16%,刚性需求释放,80 — 100 平米产品供求明显增加,占比增加 7.26%;140 平米以上产品去化率同比下降,160-180 平米供应占比下降 5.17%,去化率低。

城市继续扩容 多板块楼面价涨 土地价值提升

地价作为房地产最重要的成本构成要素,被普遍认为是房价上涨的 " 罪魁祸首 "。在上半年太原楼市供求双降的局面下,地价却逆市而上,表现抢眼。

2016 年俗称太原 " 地王年 ",但 2019 年上半年拍卖土地成交楼面价于溢价率远高于 2016 年,达到历年来最高。2019 年上半年太原平均楼面地价 2745 元 / 平米,同比上涨 24%;溢价率 15%,同比上涨 107%。此外,受太原城市扩容,多数板块楼面价同比上涨,土地价值提升。从板块楼面价上涨分布及土地成交量来看,河西开发热度高于河东,或将成为未来 1-2 年内的热点区域。

各板块楼面地价

2019 年上半年太原土地供求主力均为城改用地。在 2018 年底城改叫停,已签约城改用地于 2019 年上半年集中释放与确权,2019 年上半年供应建筑面积 963 万平方米,同比上涨 2.9 倍,成交建筑面积 987 万平方米,同比上涨 3.4 倍,其中供应建面城改用地占比约 84%,成交建面城改用地占比约 76%。城改用地的集中确权,将加快项目入市节奏,为二级市场提供充足的供应动力。

房价增速放缓 梯度划分明显 下半年万柏林成主力供应区

2018 年下半年至 2019 年上半年,太原楼市进入横盘期,各类型市场均价增速放缓。其中,住宅市场均价稳定,达到 10000 — 12000 元 / 平方米,公寓价格小幅上涨。各区板块房价梯度划分明显,具体表现为:

东中环以东、西北环线板块价格在 10000 — 12000 元 / 平方米之间,多为首置首改聚集地;

成交均价在 15000 元 / 平方米左右多分布在南中环、长风西街、龙城大街、长风中心板块及城郊森林南北板块;

万元以下的板块多分布在城市最南、最北边,开发程度较低的区域。

2019 年上半年共有 10 个新项目开盘,下发预售量为 488 万平方米。下半年太原待入市项目约 27 个,预计供应面积 286 万平方米,其中刚需类项目预计推货量 158 万平方米,中高端 102 万平方米,高端 25 万平方米。根据限购后一年市场情况来看,预计下半年首置首改市场表现向好,中高端及高端市场转化率、开盘去化率降低。另从区域潜在供应量来看,万柏林区待入市体量最多,已拿地未推量占 30%,将是下半年主力供应区。

太原房地产市场仍处于限购横盘期,从市场看,2019 年下半年房地产市场供应端货量充足,或将刺激需求量增加,刚需类产品将是市场成交主力。

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