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城镇居民购买农村宅基地?一处宅基地买卖牵出两份无效合同

保定晚报 10-21

周某发现购买的农村宅基地因违反国家规定不能办理产权过户手续时,便转手出售。当地村民张某钱出了,可仍然无法取得该房屋的合法手续。涿州法院日前成功调解了这起涉及两份无效合同的农村房屋买卖合同纠纷案,令三方当事人皆大欢喜。

2019 年 7 月 1 日,原告张某就农村房屋买卖合同纠纷一事将被告周某诉至涿州法院,要求确认原被告签订的《协议书》无效,判令被告周某返还购房款 57 万元并支付违约金。周某在收到起诉状后答辩称,他所出售的房屋系他从长岭村村民杨某某手中购买的。

承办法官经核实了解了本案基本事实及经过:周某与第三人长岭村村民杨某某签订协议,约定周某购买杨某某的一处宅基地院落,作价 47 万元。由于周某是城镇居民并非长岭村的村民,双方未能办理相应过户手续。之后,周某与长岭村村民张某签订协议,约定周某将上述宅基地院落出售给张某,作价 57 万元。在张某要求办理相应产权过户手续时,周某无法协助其办理过户,杨某某作为房屋产权人拒绝过户。承办法官在反复斟酌考虑后,建议周某追加了本案涉诉房屋所有权人杨某某为第三人。

经法院审理认为,第三人杨某某同被告周某、原告张某同被告周某之间签订涉本案房屋的两份协议,均因违反国家 " 禁止城镇居民购买农村宅基地 " 的强制性法律规定而无效。合同无效,所得价款应当予以返还。

但办案法官考虑到,一旦判决协议无效,要求被告周某返还已付房款并支付违约金,其必然会另案起诉第三人杨某某,要求判令杨某某返还已付房款并支付违约金。因买卖三方合同价款均已交付,且第三人杨某某已将所得房屋价款全部用于翻盖自家房屋,再无返还房款及支付违约金的能力。这样,无论是当事人还是法院都将面临执行难的问题,类似于三角债,甚至会激化矛盾。本着 " 司法为民 " 的原则,法院对该案件采取了通盘考虑、整体处理的调解工作思路,即由原告张某和第三人杨某某再次单独签订房屋买卖协议,同时支付给杨某某一定差价。

在调解过程中,办案法官多次耐心地与原告张某、被告周某、第三人杨某某沟通协调,化解了彼此之间的隔阂,最终按原定思路,原被告与第三人之间在合理、合情、合法的前提下达成和解协议,原告张某向法院申请了撤诉。

办案法官在此提醒," 禁止城镇居民购买农村宅基地 " 这是国家硬性规定,任何人都不要抱着侥幸心理去尝试,否则将给自己带来不必要的麻烦和损失。

魏毅 张舜棋

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