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房地产进入调整期 , 楼市 3 大消息袭来

搜狐焦点 10-21

来源:楼事纪 TB

从 1998 年进入商品房时代开始,房地产市场已经走过了 20 多个年头,在这个过程当中,房地产行业形成了越来越重要的地位,不仅是国民经济的重要支柱产业,而且也是家庭财富的主要象征之一。但是,不可否认的是,房地产行业也吸引了大量的资本和资源流入,从而对消费和其他的实体行业形成了一定的挤压效应。因此,从 2016 年开始,国家多次明确 " 房住不炒 " 的定位,到 2019 年,国家再次表态 " 不把房地产作为短期刺激经济的手段 ",由此可见,本轮房地产调控已经与以往大不相同了,特别是在防控房地产金融风险的大背景下,高房价这层 " 窗户纸 " 也正在慢慢被捅破。

第一,继房贷利率迎来 LPR 之后,住房贷款再迎收紧信号,炒房客难再投机取巧了。

众所周知,针对 10 月上旬,最大的楼市消息莫过于房贷利率取代了传统贷款利率:以最近一个月相应期限 LPR 为定价基准加点形成,包括 1 年期和 5 年期以上两个品种,首套房贷款利率不低于相应期限 LPR,二套房不低于相应期限 LPR 加 60 个基点。根据过去两个月份的报价来看,5 年期以上 LPR 维持在 4.85%,1 年期虽有变动,但基本保持在 4.20%-4.25% 的水平。目前,根据已明确加点下限的城市来看,LPR 与传统的贷款利率相差无几,甚至还有上升的趋势。

就在 LPR 落地不久,住房贷款再迎收紧信号。据每日经济新闻报道,中部某省联社喊话楼市,房地产贷款占比高于 20% 的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款,占比低于 20% 的严禁违规为四证不齐和资本金不足的房地产项目提供融资。笔者认为,虽然 9 月央行刚刚释放 9000 亿流动性,但显然对楼市的利好十分有限:不仅房贷利率没有下调可能,房企融资依然收紧,显而易见,楼市难再升温,投机炒房也难再投机取巧。

第二,住房成交量趋于下滑,全国各地降价声四起,房价只涨不跌预期得到进一步扭转。

" 金九银十 " 本应是卖房的好机会,但今年的行情显然已经失去成色。根据相关数据显示," 金九 " 期间,广州、西安、合肥、武汉等城市住房销量环比纷纷下滑,比如合肥新房网签环比下跌了 46.4%,广州二手房环比下跌了 14%。进入 " 银十 " 之前,不少业内人士曾预测,传统旺季叠加小长假,楼市或会迎来一波成交小高峰,但结果显然并没有。以北京为例,2019 年 " 银十 " 第一周,新建商品住宅网签 190 套,二手住宅网签仅 41 套。

笔者认为,伴随楼市调控政策的不断推进,新房和二手房成交下滑,是买房意愿下滑最直接的表现。正所谓 " 春江水暖鸭先知 ",进入下半场,不少开发商纷纷选择暂停拿地,转而通过降价促销的方式来提高去化率并加快回笼资金。截至目前,北京、合肥、郑州、武汉、济南、广州等城市都出现了降价促销现象,为了完成 2019 年的业绩目标,年底前不排除降价促销现象和力度继续增多的可能,而这也会进一步扭转房价只涨不跌的预期。

第三,楼市调控继续加码升级," 一城一策 " 成为调控的新常态,房地产市场逐渐回归理性。

根据统计,2019 年前 9 个月,全国楼市调控共 415 次,刷新了纪录。不过,值得注意的是,楼市调控趋向于双向调控。换言之,房价平稳或者下行压力较大城市不排除出台宽松政策的可能,但房价上涨幅度明显的城市仍会继续加码。10 月初,二手房价同比涨幅连续 10 个月全国第一的呼和浩特再次升级调控政策,明确规定三套房及以上不得申请办理商业贷款,以及新房预售备案价不得高于同地段、同品质楼盘上月平均销售价格等等。

显而易见,楼市调控从紧的基调没有改变,该加码的依然不含糊。按这个趋势看,楼市基本告别了狂欢盛宴,大概率也回不去了。其实,随着经济向高质量转型,楼市调控传递的信号十分明确:国家不希望再依赖房地产,房地产已经到了捅破 " 窗户纸 " 的时候,推动脱虚向实和防范化解市场风险成为了未来更重要的目标,所以一城一策或逐步成为调控新常态。当然,必须承认的是,房地产的地位仍旧重要,转型需要一个回调的过程,但现阶段就是回归冷静和理性的起始点。

基于以上 3 大 " 趋势 " 来看,李嘉诚和马云早有 " 预言 "。早在两年前,李嘉诚就曾表示,等到房价高到买不起的时候经营就有风险了。2019 年,他再次表态,买楼自住需要量力而行,但千万不要炒楼。李嘉诚不仅只是这么说,确实也是这么做的,最近他又以 40 亿的价格把大连某项目甩卖。无独有偶。继 2017 年预言 " 房价如葱 " 之后,今年马云又再次作出新的 " 预言 ",房地产不能再被高高举起了,未来发展需要依靠互联网金融和实体经济。

笔者认为,根据李嘉诚、马云的动作和观点看,房地产正在失去以往的风光,因为当前房价已经处于历史高位,而且购房能力也被大大透支,也就是说,房价这层 " 窗户纸 " 正在慢慢被捅破,所以未来房价上涨的空间越来越小,开发商也不可避免地进入低利润时代。那么,购房者到底要不要买房呢?显而易见,炒房是不可能了,但对自住来说,房价降温本身就是一大利好因素,如果有住房需求,也能负担起首付和月供,仍旧可以考虑买房。反之,目前国家正在推进租赁住房建设,未来买房和租房的差距可能会逐步缩小,所以先租后买或者长期租房未尝也不是一种更好的选择。

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