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上海一小区跨越两个行政区,居民间也心生隔阂;发生了什么,让小区治理走上了正轨

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上海有这样一个小区:跨越静安与宝山两个行政区,分属两个街镇、两个居委会管辖;由一个物业公司管理、一个业委会自治。小区地域上的分隔,一度造成了居民心理上的隔阂。因居住其中的居民意见不合,引发了一系列社区治理的难题。去年以来,在党建引领下,两区街镇、居委会成立了联动工作机制,并推动小区高票选出了业委会,小区治理开始慢慢走上正轨。

底子最好的小区,却是一块 " 烫手山芋 "

艺康苑小区,东至安泽路、西至三泉路、南至保德路、北至共康路,在静安区彭浦新村街道很出名。

一是因为艺康苑是商品房小区,在老公房集中的彭浦新村街道中,小区硬件条件最好;二是因为艺康苑的社区治理矛盾多,居民与居民之间、居民与物业之间经常发生龃龉。

" 小区一些公共路面开裂、下沉多年,没有得到及时修复;一般商品房小区都有的监控探头,我们小区的探头坏了也没人管;由于管理不到位,小区盗窃案件经常发生。" 记者在小区采访时,听到有居民这样抱怨。

居民抱怨的矛头指向物业管理,背后却是业委会、物业、居委会这社区治理的 " 三驾马车 " 出了问题。

艺康苑有个特殊情况:由于历史原因,小区跨越静安与宝山两个行政区,分别处于彭浦新村街道与庙行镇辖区。建成近 20 年,小区是由一个物业公司执行同样的管理标准,组建一个业委会实行业主自治。但由于地域分布的特殊性,在治理上产生了很多在其他小区不存在的问题。

两个行政区的民生政策力度不同、两个街镇的治理手段不同。如,静安区有些资源免费配送项目,按照政策,只能辐射静安区居民,同在小区内的宝山居民就享受不到;小区里一些生活设施的维护工程,一个区有,另一个区却没有。久而久之,不同区域的居民在获得感上就产生了一定差异,也慢慢在居民心中生成了一道 " 隐性围墙 "。

而这道 " 隐性围墙 " 的存在,时常让小区一些重要公共议题,很难达成一致意见。

两年前,有一边区域的街镇想对小区内的公共绿地进行微更新。考虑到艺康苑属于商品房小区,街镇希望,由街镇财政补贴一部分资金,不足部分由小区维修资金出,以调动起居民的自治热情。但当时不少住在另一边区域的居民明确表示反对,他们说:" 绿地尽管是公共的,我们也经常到绿地活动;但绿地在另一边区域内,从维修资金中出一部分,我们不愿意。" 近年,因为两边居民诉求较难一致,不少好的社区自治项目、维修项目无法有序、有效开展。

本来应该代表业主进行小区自治的业委会,却由于内部管理机制不顺、成员之间沟通不畅等问题,一度成为两边业主矛盾爆发的平台。业委会成员 " 罢工 "、相互指责等事件也曾发生过。

三驾马车 " 跑不顺 ",小区物业管理水平日益下降、整体环境面貌不尽如人意,居民的满意度、获得感也大大降低。近年来,艺康苑小区居民到相关部门、通过有关渠道进行的投诉非常多,成为社区治理的一块 " 烫手山芋 "。

双方街镇联手,共破居民心中的 " 围墙 "

艺康苑的治理难题,一直被彭浦新村街道的党员干部挂在心上。

去年以来,带着艺康苑等社区治理议题,彭浦新村街道党工委与庙行镇党委负责人多次进行沟通。两方达成一致:在党建引领下,要联手推动艺康苑小区走上社区治理正轨。

去年 7 月,艺康苑启动业委会换届选举工作。由于小区积累的矛盾较多,业委会换届工作一上来就推进艰难。

" 业委会换届选举,是双方街镇推动小区治理走上正轨的契机。" 彭浦新村街道党工委书记任伟说。带着这样的想法,彭浦新村街道党工委与庙行镇党委主动跨前一步:双方为艺康苑治理工作专门建立了 " 街镇领导因事沟通、街镇职能部门定期沟通、居民区党组织、居委会共事互通 " 的工作机制,在街镇、居民区层面先理顺好诸多关系。

业委会选举工作顺利推进的关键,是要取得大部分业主的支持。而艺康苑情况特殊,要让业主能齐心参与社区治理,先要拆掉他们心中的那道 " 隐性围墙 "。

在彭浦新村街道自治办牵头下,双方街镇房管办主任、居民区党总支书记、居委会主任等,在小区内召开了 7 次业主接待会,面对面倾听业主诉求、对换届选举工作进行解释。

看到小区贴出的接待业主的公告,小区业主反应非常热烈。" 在前面两次接待会上,来的业主一波接一波。本来预计半天结束的接待会,从早上 9 点持续到下午 1 点。" 彭浦新村街道自治办主任赵瑛说,尽管很多业主带着怨气而来,但能看出,他们都非常关心小区事务,出发点是希望小区治理好。

对业主提出的小区物业管理问题,能立即整改的,双方街镇职能部门当场给出回应,会后立即想办法解决。如,有居民反映,小区一些监控探头坏了,没得到及时维修或换新,居民担心外出时家中安全得不到保障;有居民反映,小区一些树木长得太高、太密,造成居民家中冷天晒不到太阳、热天吹不到凉风。会后,双方街镇各自协调资源尽快为小区应急加装了监控探头,确保了公共活动空间、主干道、围墙等关键部位的监控覆盖;对于树木的修剪问题,双方街镇积极研商方案,对遮蔽较严重的一些树木实施了修剪。

对需要通过启动维修资金、召开业主大会才能解决的管理问题,双方街镇职能部门与居民区负责人会向业主进行耐心解释;对业主之间因个人的不信任而引发的矛盾纠纷,双方街镇职能部门与居民区负责人则引导业主,要先放下矛盾、向前看。双方街镇职能部门与居民区负责人向业主们坦陈:小区跨越两区、分属两个街镇与居委会是客观存在的事实,双方街镇与居民区正联手理顺相关工作,也希望业主共同参与其中、共同努力,治理好小区。

在一遍遍解释沟通中,越来越多的业主开始理解:尽管处于不同行政区,但大家都是一个小区的业主,小区治理难题,必须共同面对才能找到解决之道。

接待会一场场开下去,前来沟通、投诉的业主越来越少了;他们心中的那道 " 隐性围墙 ",开始慢慢松动。

" 定制 " 小区议事规则,推动业委会高票当选

真正打破那道 " 隐性围墙 " 的,则是对小区议事规则的大胆设想。

在前期了解情况中,双方街镇与居民区负责人就发现了业主对业委会选举集中在一个焦点问题上:如何平衡不同区域业主的话语权。

艺康苑有 1300 多户居民,四分之三户数居民处在静安区,四分之一户数居民处在宝山区。按照《上海市住宅物业管理规定》,在讨论决定重大事项时,由于静安区的业主占有大多数,造成少数人的话语权会被忽视。

因此,在业委会筹备选举之初,一些处在的宝山区业主担忧:如果还是按照过去的业主大会议事规则,将无法保证不同区域业主的话语权。

一般而言,小区议事规则的制定是在业委会选举产生后,由业委会制定,并经业主大会表决后生效。考虑到艺康苑的特殊情况,彭浦新村街道决定跨前一步。在获得静安区、宝山区房管部门的专业力量支持下,街道出面请相关业务领域专家,协助拟定了适合艺康苑特点的定制版 " 艺康苑议事规则和管理规约框架草案 "。

" ‘艺康苑议事规则和管理规约框架草案’按照小区特点进行了一些创新,兼顾了处在不同区域的业主的话语权。" 市物业协会专家库成员杨冶说。

" 艺康苑议事规则和管理规约框架草案 " 在专业人士、街镇与居民区负责人中经过十几次的讨论研商,在居民区党组织成员、业主代表和楼组长间进行意见征询修改后,向全体业主公开宣传;最终,在小区业主间取得了基本共识,形成了一个能为新一届业委会和全体业主提供参考的议事框架文本。

一切水到渠成。今年 9 月 28 日,艺康苑召开业主大会,成功选出 7 位业委会委员,他们中有共产党员 6 人,平均年龄 62 岁,大专以上学历 6 人。让人意想不到的是,7 位委员都以 92% 以上的得票率高票当选。" 业主参与选举的主动性和意见表达的集中性,充分体现了他们对党组织的信任和对新一届业委会的期待。" 彭浦新村街道副主任刘少军说。

业委会成员选出后的第二天晚上,两个街镇在小区内以 " 礼赞新时代,携手谱新篇 " 为主题举办迎国庆文艺晚会。晚会上,除了居民的载歌载舞,最引人注目的是新一届小区业委会成员的集体亮相。小区业主通过他们的精神面貌和坚毅的表达,对小区未来发展的前景充满期待。当晚,业主微信群中一片沸腾,有业主通过微信向居民区书记、主任表达了他们对小区发展的信心。

在国庆长假期间,业委会成员密集调研小区情况,列出了一系列需要整改的问题清单。这几天,他们正与两个居民区党组织、居委会以及街镇职能部门商议下一步如何进行整改。

彭浦新村街道党工委书记任伟说,彭浦新村街道与庙行镇将居民需求放在心中,以为小区居民谋求最大幸福为工作目标,共同跨前一步,消融历史隔阂,共促艺康苑小区发展。我们要 " 不忘初心、牢记使命 ",推动这个形态特殊的小区成为两区街镇联建的亮点,让生活在这里的居民感受到更多的幸福。

【记者手记】" 跨越两区 " 应是亮点,不是包袱

两年前,记者第一次走进艺康苑小区,当时这个小区超高的绿化覆盖率给记者留下深刻印象。艺康苑是上海首批绿色园林小区之一。一般商品房小区的绿化覆盖率在 30% 左右,这里高达 48%。小区绿化多,养护成本自然就高,小区物业费多年未涨过,光靠物业养护绿化有些吃力。早些年,在街镇党组织的引领下,小区居民自发成立过护绿小队。不少爱绿居民自掏腰包购买了绿树在小区栽种,还有居民认养了绿树勤勤恳恳进行日常维护。正是如此,小区的 " 郁郁葱葱 " 在一定程度上得以延续这么多年。

从这一小侧面可以看出:艺康苑小区不缺少热心的居民志愿者,有着一定的群众自治基础。居民参与小区治理有热情,关键在于如何引领。两区街镇与居民区党组织应当仁不让地做好 " 引路人 "。

艺康苑的社区治理一直磕磕绊绊,表面看,是由于小区跨越两个行政区,逐渐 " 造起 " 居民内心的 " 围墙 ";但根本原因是居委会、业委会与物业公司这 " 三驾马车 " 协调失当。

艺康苑小区成立近 20 年,各种矛盾积累已久,理顺各种关系不容易。街镇基层干部不辞辛苦,为小区治理奔波。有街镇职能部门负责人从去年下旬以来,各种沟通会、协调会前后参加了 50 多场;有居委会干部放弃晚上与周末休息,挨家挨户上门做业委会选举动员工作。

在这一过程中,基层干部服务居民的理念发生了巨大转变。两区街镇、居民区在社区治理、服务居民的方式上,肯定会有所不同;但为了居民利益,双方基层干部愿意相互取长补短,遇到问题联手协商解决。他们说:" 小区的地理位置可以跨越两区,但我们为居民提供的服务要一样的高质量。"

当居委会、业委会的运作慢慢走上正规,自然会引发 " 鲶鱼效应 ",带动物业管理的跟上。有居民说,最近我们小区的树木修剪比过去整齐了、街面清扫比过去干净了。原来,看到业委会选出来了、居民的自治热情高了,物业公司也 " 警觉 " 起来,服务质量有了一定改变。

艺康苑小区的社区治理刚走上正轨,后面还有很多社区公共事务要一一实现。但只要双方街镇有决心、有行动,能携手推动艺康苑治理,相信 " 跨越两区 " 将会成为小区的亮点。

栏目主编:唐烨 本文作者:唐烨 文字编辑:唐烨

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