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长租公寓求生

一直深陷泥潭的长租公寓开始谋求上市输血。

作者:梁云风

来源: 秦朔朋友圈

跑步上市求输血

一直深陷泥潭的长租公寓开始谋求上市输血。

10 月初,长租公寓服务商青客公寓向美国 SEC 递交招股书,计划在纳斯达克上市。

成立于 2012 年的青客在国内长租公寓运营商中属于入市较早的一批,虽然规模不是最大,但近年来在资本的加持之下一直高速成长。截至 2018 年 12 月 31 日,青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市共计 91234 间房间,复合年增长率达到 114.4%。

高增长背后是长租公寓行业的高亏损,青客也不能例外。截至 2019 年 6 月底,青客公寓总资产 20.3 亿元,但总负债高达 27 亿元。根据招股书公开的数据显示,从 2017 年到 2019 年 6 月底,短短 2 年多时间,青客公寓亏损了 14 亿元,仅今年上半年就亏损达 2 亿元。

具体来看,亏损的原因主要是前期扩张市场和不计成本的营销。与共享出行等互联网时代的新经济模式一样,长租公寓在运营前期的营销投入、高昂的获客成本等让运营商苦不堪言,但却骑虎难下,在规模和品牌都未形成绝对优势的情况下谁都不敢轻言下火线。

苦的是,当大环境骤变,投资者的谨慎加剧行业融资难度,虽然境外资本对长租公寓接受度更高,但并不能解决盈利的核心问题。因此对于青客这样的本土运营商来说,未来的关键是有了规模型品牌后,如何将高市占率的影响力变现。

从财务数据来看,青客公寓选择在此时上市,似乎也印证了目前长租公寓行业面临的困境。青客面临着巨大的债务与资金压力,如果不能融资缓解债务压力,补充运营现金流,那么下一个爆雷的,就有可能是青客了;而如果能抢在蛋壳公寓和自如之前上市成功,戴上 " 国内长租公寓海外上市第一股 " 的帽子,至少在未来的获客上,压力就能小不少。

毕竟,爆雷的长租公寓已经那么多了,青客凭什么能幸免呢?

从 " 香饽饽 " 到 " 地雷 "

青客在行业内,规模不是最大的,但出租率却是最高的。2018 年,青客平均月末出租率为 92.4%。截至 2019 年 6 月末,青客平均出租率为 90.6%。但即使出租率如此高,青客的亏损仍未有收窄的趋势。

从规模来看,链家旗下的长租公寓品牌自如是中国最大的长租公寓运营商,数据显示,截至 2018 年末,自如拥有 42.7 万个租赁单位(一个房间),是青客的四倍多,但目前无论是自如还是蛋壳,都亏损严重。

在一开始,我们预期的是只要规模足够大,就可以摊薄运营成本,但目前来看,企业规模已经不是资本市场关注的唯一因素,更重要的是盈利能力或者预期。

盈利难已经是一个全行业的问题,你拆解青客的利润表会发现,其租金收入和增值服务收入总和,还不够营业成本,盈利遥遥无期。

据克而瑞监测的数据显示,截止到 2019 年二季度末,国内 20 个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%,其中一线城市低于 2%,这不仅低于办公租金(3%-5%),更远低于国际公寓水平。

中信证券的研报测算,长租公寓品牌如果适用 6% 增值税率和 20% 的转租租金增幅,则其净利润率约为 -10.3%;当转租租金增幅扩大至 40% 时,其净利润则在 3.4% 左右。在所有开支中,租金成本占七成、装修占一成,其余为人工、营销和税费支出。

租房和卖房,一字之差,差距岂止千里。

从本质上说,租房只是一门古老而普通的生意,长租公寓只是将规模做大而已,从收益来看很难吸引资本的大量进入,长租公寓之所以在 2018 年突然爆发,是政策激励、过度金融化相结合的产物。

随着资本的退潮和政策的变动,大家才发现,长租公寓是一项前期资金投入大、回报周期长的微利型行业,别人眼中的 " 蓝海 ",却是业内不折不扣的 " 红海 ",长租公寓也从一开始的 " 香饽饽 ",到如今资本恐惧的 " 地雷 " 了。

去年底开始,长租公寓就开始接连爆雷,且截至目前并未停歇。

近日,悦如公寓公告表示其投入的 1600 套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营。2018 年以来,长租公寓行业爆雷不断,寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题,目前已经有多达 25 家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

更重要的是,一些原来高调看好的房企也开始放弃或者暂停长租公寓业务,业内最有代表性的当然是万科暂停 " 万村计划 ",此外还有上市公司朗诗地产公开宣布将长租公寓业务剥离到母公司的非上市公司板块,远洋集团被传计划在年内剥离长租公寓业务。这说明,对于承担着业绩压力的上市公司来说,不适合做长租公寓业务,遑论大举投入。

此外,长租公寓还面临着诸多的问题:

一是政策性风险,包括北京、南京在内的部分城市已经明确不得进行 "N+1" 的改建;

二是各地受到的租金管控在逐步增加," 万村计划 " 的中止就有深圳管控租金的原因;

三是声誉风险,租金贷、甲醛房和层出不穷的维权,也为长租行业的发展带来的不稳定性,更加剧了行业的大规模洗牌。

长租公寓到底是不是一门好生意,已经受到了越来越多的质疑。

好生意还是坏生意?

那么,长租公寓还是门好生意吗?

除了政策的支持,研究机构的数据可能也是众多运营商坚持的原因。据艾媒资讯发布的《2019 中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示,预计到 2020 年、2025 年,我国房屋租赁市场规模将分别达到 1.6 万亿元、2.9 万亿元。目前,90 后的租客占比高达 75%,大多数年轻人还是选择租房。

但再好的预测都需要回到当下。

从政策来看,要厘清一点,租售并举的目的是通过发展租赁市场解决住房难问题,而并非在不增加供应量的情况下,培育一批 " 二房东 ",加剧租房难问题。并且,因为装修问题、租金问题加剧住房矛盾,甚至剥夺一些低收入人群的基本生存条件。

因此从业务端来看,必定需要有增量资产进入长租公寓领域,切实解决供应紧缺问题,在这个基础上,建立起规模化盈利模式,精耕细作,不断地提高运营水平、提供更好的服务、提升入住率,才能具备竞争优势。

但长足公寓行业要盈利,还要解决融资问题。长租公寓业务投资周期长、成本高、盈利难且慢,这就需要一些慢钱、老钱的支持。

此前业内一直在推动的类 REITs(房地产信托投资基金)可以帮助长租公寓进行资产证券化,通过资本市场融到低成本的资金;此外,与一些做长期投资的基金合作也是一种现实选择,比如龙湖与加拿大的长期养老基金达成了战略合作,旭辉是与平安不动产达成战略合作,让这些寻求长期收益的资本进入,也会减少急功近利的冲动。

还要切实解决一些问题,比如租金贷、甲醛房等,这样的短视行为不解决,最后肯定是租客与运营商双输。

当然,最后长租公寓行业的发展,仍需政府有实惠性的政策,但从目前来看,从中央到地方,除了各种文件的鼓励,在税收、融资等方面并无任何实质性支持。口惠而实不至,让本就深陷盈利泥淖的长租公寓更加前途暗淡。

大家的共识是,楼市的下半场是 " 租赁的上半场 ",目前全国租赁市场正处于快速发展起始阶段,但如何避免 " 先行 " 变 " 先烈 ",让这门生意真正有生机,仍需市场、政策制定者和学界一起探究。

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