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恭喜还没买房的 , 未来 3 个月或迎来 3 大好消息 , 准备买房的可关注

搜狐焦点 10-18

不知不觉,2019 年还剩最后 3 个月,不禁感叹时间过得真快啊。对于房地产市场而言,过去这 9 个月基本也没有 " 闲 " 着,先后经历了小阳春、快速退烧、持续降温的过程,因此不少购房者对于要不要买房的问题一直比较纠结。当然,除了楼市下行态势比较明显以外,进入 10 月份,根据央行要求,住房贷款利率也迎来了新变化,未来利率将以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成,就目前来看,实际 LPR 并不会低于传统的房贷利率,所以这也进一步加深了购房者的观望情绪。不过,面对开发商纷纷推出的一些优惠措施,有时候难免也会有心动的感觉,那么问题来了,今年到底还能不能买房呢?笔者认为,2019 年最后这 3 个月,楼市或有可能迎来 3 大 " 好消息 ",无论是买房还是租房都可以关注一下。

好消息一:开发商开始 " 蓄客冲量 ",未来 3 个月或迎来扎堆促销

进入 2019 年以来,银保监会针对房地产信托、银行贷款等在内的监管政策迭出,房地产融资持续收紧,所以 " 金九银十 " 期间,房企普遍选择通过加快销售和回款来减轻现金流压力,而且有的楼盘一降到底。根据报道,恒大有房源可低至 6 折,这意味着,一套 100 万的房子,最低 60 万基本就可以拿下。无独有偶。碧桂园在三四线城市的某楼盘直接降价 30%,引起市场广泛关注。对此,可能有人会说,降价的都是尾盘或部分房源,但笔者认为,不管是什么房源,市场降温的事实已经十分明显。

在刚刚过去的小长假,开发商和销售中介纷纷调整策略,通过一系列的变相降价活动来积极蓄客,比如全员营销、黄金周额外优惠、送精装、送家电、折上折、限价房等等,显然做好了全力冲刺最后 3 个月的准备。当然,开发商的 " 努力 " 确实也换来了回报,根据相关报道,在黄金周期间,恒大、碧桂园、万科、绿地等多家房企的销售规模均超过了百亿。不过,距离完成全年目标仍有一定差距,目前完成率达到 75% 以上、处于 65%-75% 之间的房企均占比 4 成,剩余 2 成完成率则不到 65%。

因此,结合以上这些情况来看,笔者认为,未来 3 个月会是开发商冲刺全年业绩目标的关键期,扎堆促销或成为普遍现象,甚至不排除一些楼盘推出较大优惠。所以,对于自住购房者来说无疑是迎来了一个好消息,一方面开发商有回笼资金的需求,另一方面你也有买房的需求,所以未来 3 个月不失为一个 " 捡漏 " 的机会,遇到合适的房源可以谨慎考虑后入手。当然,如果不着急买房也可以再等等。

好消息二:住房租赁新规密集出台,住房租赁立法有望实质推进

根据统计,从 2018 年开始,截至目前,全国已经有上百个城市发布了住房租赁政策。进入 2019 年下半年以来,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等 9 地又相继出台住房租赁新规,具体措施涵盖增加房源供给、整治租赁乱象、稳定租金涨幅等。具体来看,深圳明确房屋租金年涨幅不得超过 5%,广州要求租金周期支付不得超过 1 年,合肥则明确个人出租三年零税费等等。当然,除了租赁新规密集发布,万科等房企也开始布局租赁市场,比如万科获准公开发行住房租赁专项债券,本期拟投资住房租赁项目 7 个,提供租赁住房 4944 间。

笔者认为,无论是住房租赁新规密集出台,还是房企布局住房租赁市场,都给我们释放了一个十分明显的信号,即发展住房租赁市场是大势所趋,未来随着政策的重视,住房租赁市场的前景值得大家期待,所以安心租房或许不再是难题。其实,就现阶段这些城市出台的措施来看,都具有很强的针对性,显然有利于解决人们在租房过程中经常遇到的租金上涨乱象,虚假房源,以及黑中介等问题,从而最终形成利好租房市场的氛围,减少租房过程中的诸多麻烦。

除此之外,还有一个值得关注的信号。据中国房地产经纪人学会会长杜鹃表示,目前住建部正在起草加强中介市场管理的法律法规,从而推动《住房租赁条例》的立法,并准备在今年出台。笔者认为,该法律一旦出台,无疑可以从法律层面上保障租房者的权益,一定程度上可以解决租客们的后顾之忧,所以未来 3 个月值得大家留意。其实,退一步来说,即使今年没有出台,相信实质性推进的日子也不会让大家等太久了。

好消息三,土地价格持续回落,房价再次大涨的空间和概率降低

从去年开始,受融资成本上升以及现金流压力影响,开发商拿地积极性就普遍下降,所以土地市场一直处于降温之中。根据相关统计,截至目前,重点监测全国 100 个城市土地价格为 5546 元 / 平方米,同比涨幅接近于零。单看刚刚过去的第三季度,百强房企拿地溢价率明显滑落,6 成地块的溢价率不足 10%,8 成地块的成交溢价率低于 30%。笔者认为,土地降温最明显的表现就是融创、富力等大型房企宣布除非遇到优质的土地项目,否则下半年暂停拿地。

那么,土地降温有可能持续多久呢?据恒大研究院发布的报告显示,2018 年下半年至 2021 年是房企债务集中兑付期,各年度规模分别为 2.9 万亿元、6.1 万亿元、5.9 万亿元和 3.4 万亿元。除此之外,在防范风险和推动脱虚向实的大环境下,未来资金大规模流入房地产已经变得不现实,所以综合这两个原因来看,降价跑量和回笼资金或成为房企的普遍选择,而且这种态势不仅仅局限于未来 3 个月,还有可能延续未来一两年。对此,社科院世界经济研究所国际金融室副主任肖立晟甚至认为,本轮楼市下行周期或将会持续至 2022 年左右。

笔者认为,在房住不炒的长期定位下,稳地价是前提,稳预期是根本,稳房价则是结果。因此,一旦土地价格呈现不涨或者微涨态势,买房囤房意愿就会继续下滑,这基本意味着房价再次大涨的空间和概率也不是很高了。显而易见,地价稳定,对刚需而言,显然是一大利好消息。但是,对炒房囤房客而言,未来或迎来进退两难的局面,想卖不掉并不是很容易,但是不卖可能又面临月供压力。总而言之,不要抱着老眼光看待楼市变化了,冷静和理性才是大势所趋。

基于以上三点来看,随着土地价格和市场预期的进一步稳定,房价大概率会保持长期平稳,这显然是利好楼市所有人的结果。具体来看,2019 年最后 3 个月,为了冲刺年终业绩,开发商大概率会开启大规模的促销活动,所以对于现阶段有住房需求的购房者来说,遇到高性价比的房源可以入手。当然了,如果不着急买房,随着住房租赁政策的发展成熟,住房方式也会多样化,所以未来完全可以根据自己的经济实力来选择买房或租房。总而言之,利好买房、租房的环境氛围正在逐步形成,住有所居也将慢慢实现。

来源:安居客热点资讯

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